房企今年或面临债务危机 四类债务今年集中到期，降价以降低财务风险成大概率事件

　　南方日报讯 (记者/牛思远)近日，有业内人士宣称，2012年调控不放松的背景下，房企还将迎来债务偿还高峰。除银行贷款外，海外私募债、房地产信托、房地产基金、民间高利贷四类债务将共同引爆债务危机。受到债务到期影响，今年房企降价成为大概率事件。因此房企应该抓紧机会尽快降价促销以提高周转率，从而降低财务风险。

　　四类债务今年集中到期

　　近日的世联地产营销论坛上，世联地产董事长陈劲松(微博)公开表示，房企的负债缓和了此前现金流紧张状态。正因此，尽管自2011年上半年开始，一线城市销售量萎缩明显，10月份又迎来全国呈断崖式的成交量下跌，但楼市却至今未出现大幅调整和整合。

　　“这些债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松指出，目前中国房地产除银行贷款之外，还有政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　此外，陈劲松还列举了四类悬在地产商头上即将到期的债务：首先是海外私募债。过去一年左右，在香港发行的中国房地产离岸私募债两年期项目约有1000个，2012年年中陆续到期；其次是信托。2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中2/3是房地产相关的信托产品，这笔钱会在2012年—2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金；第四则是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。

　　据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　业内人士建议降价

　　“世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。”陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，而合理的价格有一个指标就是房价/租金回报正常化，即租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。

　　事实上，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印此前也表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，也因降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。

　　陈劲松指出，降价的时机把握很重要，越早降价越好。世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，“否则大家谁敢降价？”

　　他认为，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达到宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。其中很重要的是住宅快速周转。    “即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。”陈劲松分析，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。