本报记者 刘勇 北京报道

　　政策对于房地产行业的影响不言而喻。日前召开的中央政治局会议和中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这被业界解读为管理层为2012年房地产行业的政策走向定下了基调。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，2012年将成为房地产企业最困难的一年。对此，中国房地产业协会副会长朱中一向《华夏时报》记者表示，明年的行业走势将取决于国内外的经济形势，以及中央与地方政府之间的博弈与平衡。“是否是十余年来最困难的一年，目前还难以判定。”

　　政策决定市场走向

　　日前召开的中央经济工作会议明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。

　　2010年4月调控以来的行业形势很容易让人联想到2008年。但业内人士认为，2008年的宏观经济形势与2010年有所区别，与2008年短暂的调控相比，这一轮调控的周期显然更为漫长。

　　“2008年，在全球经济衰退，出口负增长的情况下，刺激房地产的政策很快出台，整个行业所受压力的时间比较短。但是，明年宏观经济的基调是‘稳’增长，而非2008年的‘保’增长。因此，即使政策有实质性的松动也不会是完全放松，而是走一步看一步，真正考验行业的时候到了。”高盛集团投资管理部中国副主席兼首席策略师哈继铭说。

　　西南证券房地产行业分析师肖剑表示，2008年那轮调控基本是即调即降，肇始于2010年4月的本轮调控，直到前两个月才显现出明显的效果。2012年的行业形势肯定不容乐观，但本轮调控仍需要从一个比较长的周期来判断。

　　虽然政策何时放松仍不明朗，但是政策见底已经是定局，政策何时放松就成了业内人士关注的问题。

　　“预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给，到增加首套房购房者入市的比例，减低刚需置业人群的置业难度。”中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者。

　　然而，房地产对经济的拉动作用不容忽视。2008年在国内外经济形势困难的情况下，国家出台的刺激房地产的政策使整个行业重新活跃起来。

　　在由地产中国网主办的“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜颁奖典礼”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松(微博)表示：“房地产行业是一个宏观性非常强的行业，好好盖房子还不行，还得关注政策的基调，房地产行业尤其需要关注宏观经济。”

　　朱中一认为，判断房地产行业的形势要放在国际、国内的经济大背景下，当前欧洲经济形势比较复杂，我国的出口会受到影响，而消费对经济的拉动有一个过程。这样看来，房地产投资对经济的拉动作用是不得不考虑的因素。

　　另一个不可忽视的因素是，当前，地方政府的主要财政收入仍然依赖土地出让。因此，朱中一认为，中央与地方政府之间需要找到一个平衡点，这将成为影响2012年房地产行业走势的重要因素。

　　受调控影响，今年以来土地市场逐渐冷清。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年前11个月，全国主要的130个城市土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，这个数字减少了5200亿，减少占比达到了30%。

　　张大伟表示，一线城市的政策不会松动，但是二三线城市地方政府有强烈的放松意愿，地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，可能会影响2012年的楼市调控节奏。

　　“这个冬天有点冷”

　　哈继铭认为，虽然明年上半年的形势会比较困难，但是，相比2008年，大型房企的情况不会更差。因为2009年、2010年商品房销售总额快速增长，房企因此补充了相当多的流动性。而会遇到比较大的困难是2009年、2010年扩张过快、拿高价地较多的企业。

　　“土地价格在2009年下半年开始大幅增长，因此在高价位拿地的企业成本相对比较高，价格调整的余地相对较小。而以2008年的土地价格完成土地储备的房企，因为土地价格相对便宜，相应的成本也不高，而近两年来，房价已经上涨1—2倍，房价下跌30%都不会触及到成本线，因此房企只要愿意降价，销售就会有所好转。估计有这种成本优势的房企占比约为60%-70%。”张大伟表示。

　　事实上，虽然今年不少房企的业绩距离年初制定的目标有一定差距，但是今年仍然是历史上完成销售总额最好的一年，各房企销售金额同比2010年仍然有所增长。据公开的数据显示，今年前11个月，万科、保利、中海三家房企的销售业绩已超过去年全年，另外首开、远洋、北京城建、中国铁建4家房企的业绩已与去年全年接近。

　　但是，正如朱中一所言，中央所强调的“房价合理回调的要求”将会给房企带来一定的困难。而哈继铭认为，房价目前的调整程度显然不能令政府满意，明年将会出现全国普遍性的房价下调。

　　当前，市场的观望气氛已经由一线城市蔓延到二三线城市，降价潮正在由一线城市楼市向发达的二三线城市辐射。

　　根据国家统计局公布的数据显示，10月份开始，从全国70个大中城市住宅销售价格变动数据看，出现了限购城市与非限购城市同时下降的情况。一线城市周边地区的房价由接近10%左右的涨幅逐渐回落。而保利、万科、富力等全国性开发企业销售均价11月环比都有超过一至两成的降幅。

　　中国房地产协会副会长陈国强表示，2008年，全国只是深圳等部分区域出现价量齐跌的情况。而现在全国性的降价有蔓延的趋势，而今年前三季度，二三线城市为房企贡献了主要的销售业绩，这样看来，二三线城市的市场走向将会给房企未来的业绩带来更大的影响。”

　　“预计在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。”张大伟表示。