聂伟柱

　　“经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。”

　　这是人民银行调查统计司近日撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》之中的观点。

　　事实上，从部分城市的房价走势看，这种观点已经得到了印证。11月份北京市二手住宅成交均价为22018元/平方米，创下15个月以来的新低。

　　房企现金流量影响房价

　　央行称，11月24日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在北京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。

　　央行发布的消息援引与会代表的话称，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。

　　进入2011年，随着房地产调控的深入，房地产企业从银行体系获得资金的难度陡然加大。

　　央行公布的数据显示，三季度末，人民币房地产贷款余额10.46万亿元；前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元，占同期各项贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。

　　除了银行信贷渠道之外，信托、债券等融资渠道的大门也渐渐变窄。行至年尾，房地产企业的资金链已非常紧绷。这意味着，对于房地产企业来说，降价销售存量房产，缓解资金压力将是现实而理性的选择。

　　国家统计局公布的数据显示，前10个月，房地产企业本年资金来源达68429亿元，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓；11月18日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。

　　银监会近日发布的报告也称，随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。

　　在此次会议上，参加会议的代表还提出，就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。

　　银行更怕恐慌性抛售

　　部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　此前，在银监会的要求之下，商业银行已经进行过多轮房价下跌压力测试。

　　在11月初，银监会原主席刘明康还曾公开表示，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试。最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

　　“但从房地产行业来看，压力测试显示房价下跌20%到30%，对银行资产质量确实不会造成太大问题。”一位国内评级公司的人士表示，但由于房地产行业牵一发而动全身，其上下游行业极其宽广，如果房价深度下跌，必将影响到上下游行业。届时银行的资产质量能否经受考验，还要打个问号。

　　不过从目前来看，商业银行的资产质量尚能保持稳定，三季度末，商业银行不良贷款余额为4078亿元，比年初减少258亿元；不良贷款率为0.95%，比年初下降0.18个百分点。