今年住宅土地价格平均下调30.7% 地王项目销售困难

　　中广网北京11月16日消息(记者季苏平)北京中原市场研究部统计数据显示：本轮楼市高峰从09年开始，到今年最严格限购截止，楼市已经陷入了明显的低迷中。10月有签约的新建商品住房项目182个，其中15个项目降价，比9月份增加6个，主要分布在大兴、通州、房山，折扣力度较以前增加2-17个百分点。

　　2011年春节后，政策力度达到了顶峰，叠加信贷收紧的升级版限购，终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。在执行5个月后，开发商已经在部分区域开始了明显的促销。预计3-4季度降价求量的行为将增加。

　　今年住宅土地价格平均下调30.7%

　　今年截止日前公开出让的居住类地块出让面积为709万平米，楼面价平均为5074元每平米，同比去年下调了30.7%。北京中原市场研究部分析认为出现价格下调的主要原因有几点。首先：地块供应出现明显结构性变化，郊区占比大涨，保障房供应比例增加。其次：销售萎缩，影响了开发商那地积极性，资金压力大，开发商库存压力上涨。09-10年地王出现尴尬，售价难涨，成本高，土地占售价比高达39.2%。

　　北京中原统计从09年到10年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，其中大部分已经进入开发环节。其中已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

　　北京中原分析出现土地成本占据售价比创造历史新高的主要原因有几点。首先，土地上市时间恰好的调控周期，这部分地王集中上市时间在2010年下半年后，而恰好开始房地产调控，特别是今年的限购集合限贷调控，北京市场抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足1成。需求锐减。导致房价稳中有降。其次，那地价格过高，以目前上市的部分项目看，在最近成交的管庄地块楼面价相比去年的地王价格下调了超过1成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。第三，地王企业销售难逐渐出现，在地王项目中，除金茂府、富力十号等在09年初购得的绝对稀缺的城区地块，和万科在房山的部分项目在目前销售情况比较好外，大部分地王项目的签约情况并不理想：以最近入市的18期项目提供的4933套房源看，截止目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。

　　对行业来说，地王项目转让也有一定的借鉴意义，对市场不能盲目乐观。看最近几年的市场可以发现楼市是螺旋式的，不是只有波峰。价格过高的地王一般都盈利空间有限。作为土地出让方的地方政府也对土地交易也最好有一定的限制：合理引导，土地拍卖设置最高限额。不能完全的价高者得，土地出让形式多样化，才能合理调控。

　　地王项目土地占售价比高达39.2%，超过普通项目一倍以上

　　不论长期还是短期内，房价及其预期是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。国土部2010年数据显示：全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分08年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达39.2%。

　　后市预测：首先：地王项目销售困难，特别是成本高的部分地王，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高，明显影响了定价的空间。其次，增加资金压力，09年来的地王项目，在目前已经大部分都进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多。这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负，在目前已经出现了部分地王项目转让的消息。

　　2011年来，全国性的楼市调控，明显的影响了土地市场，北京的土地价格也明显下调，大部分都以接近底价成交。全国很多城市更是出现了大量流标的现象，其中仅浙江省上半年流拍的土地就达到了121宗，约合4893亩，温州更是以30宗、1096亩流拍量居全国榜首。