自去年国家对房地产市场展开宏观调控后，为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响，银监会组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。然而，最新一轮压力测试乐观的结果“房价下跌四成银行可承受”公布后，外界再次提出了强烈的质疑。不少学者分析指出，由于房地产行业与其它行业关联性极高，房贷压力测试结果只能代表房贷本身，并不能表明房价下跌银行能抗住。

　　监管层称风险无忧 银行家却纷纷表担忧

　　前中国银监会主席刘明康此前透露，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。刘明康表示，由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。

　　他表示，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均抵押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　日前，他出席论坛时进一步解释，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。另外，他指出，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。

　　然而，中国银行业协会此前发布的《中国银行家调查报告(2011年)》显示，近七成银行家认为房价将不再上涨，房地产市场大幅调整是银行的主要风险。根据央行公布的数据显示，截至三季度末，我国银行业房地产贷款余额达到10.46万亿元,，占各项贷款余额的比重依然有19.76%。

　　未考虑多种关联情况结果并不充分

　　目前，银行和各家银行都没有公布压力测试具体的方法。不少专家分析指出，各家银行的压力测试在内容、方法、前提假设等方面还有局限性，结果不一定能充分模拟真实情况。

　　昨日，接受本报记者采访时，中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇(微博)表示，银监会房贷压力测试只是针对房贷本身进行的压力测试，由于银监会没有公布过具体的测试条件方法等细节，因此我们无法去评论结果是否正确。

　　有业内人士指出，我国商业银行压力测试仅是基于一种假定场景，比如：作为贷款抵押品的房子价格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在这些假定条件下银行的房地产类贷款可能发生多少的违约率，给银行带来多大的损失。但缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏对还款信用及能力的全面预期。

　　此外，房地产行业上下游产业链较长，关联产业所受影响或不亚于房地产本身。如果房地产价格真跌50%，表面上属于银行压力测试的承受范围内，但是相关产业需求减少，会对银行贷款造成影响。

　　“房价下跌50%引起房地产关联产业贷款的影响。如果要将建材、钢铁、水泥等关联产业纳入考虑，那么压力测试的房价下跌40%-50%，银行能够抗住的结果并不充分。”郭田勇表示。

　　年底房价松动 银行需提前排查风险

　　最近几个月，房地产降价幅度在20%以上的楼盘并不少见，一、二手房交易十分清淡。郭田勇认为，“因为房贷压力测试是具有局限性和条件性的，因此银行对目前出现的房地产风险依然要非常重视，不能高枕无忧。有些银行可能房价下跌30%左右就扛不住了。”他建议，各家银行还是要全面地对外来可能涉及和影响到的贷款风险进行考量，超前对预期的风险进行排查。南方日报记者 黄倩蔚