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房价之变:八年北京房价上涨近5倍

http://www.sina.com.cn  2011年11月11日 10:17  新京报微博

  从2003年至今,北京楼市成交量出现明显涨跌,但房价总体涨势未改

  8年来,北京房价不乏起伏波动,但总体走势仍是向上,至今已经涨了近5倍。

2003-2011年北京商品住宅成交走势(数据来源:亚豪机构)2003-2011年北京商品住宅成交走势(数据来源:亚豪机构)

  2003年,北京楼市商品住宅的成交均价是4456元/平米,8年后,北京楼市商品住宅的成交均价是21929元/平米。8年间,虽然由于调控政策的作用,楼市成交量出现了明显的涨跌,房价水平也随之出现过阶段性的调整,但北京房价总体涨势未改——8年,涨约4.9倍。

  成交量起伏大,价格涨势未改

  自1998年房改拉开了商品房建设的大幕之后,京城房地产市场进入了快速发展的阶段。据亚豪机构的数据报告,2003年,北京市商品住宅成交面积达1770.6万平米,成交均价为4456元/平米。2003年至2005年,北京楼市量、价皆处于稳中攀升阶段。2004年,京城商品住宅成交面积达2285.8万平米,成交均价为4747元/平米;2005年,分别达到了2566万平米和6561元/平米。

  2006年至2008年,在调控政策的影响下,北京楼市进入了成交量走低,但却是量跌价涨的阶段。2006年,年度成交量下降,达1936.6万平米,同比下降了24.5%,但与此同时当年的成交均价达8098元/平米,同比上涨了23.4%。2007年、2008年,继续延续了这种量跌价升的趋势。

  2009年,在救市政策的刺激下,京城楼市扭转了成交低迷的态势,当年无论是成交量还是成交价格均出现了大幅的增加。当年成交面积1895.2万平米,成交均价14438元/平米,分别增加了142.4%和12.5%,增幅明显。

  不过,2010年拉开帷幕的历史最严厉调控又改变了2009年楼市“双升”的走向。从亚豪机构数据来看,2010年以及2011年,京城商品住宅成交量大幅回落,但成交均价依旧上涨。2010年和2011年(截至10月25日),北京商品住宅成交面积分别是1106.4万平米和659.3万平米,但商品住宅的成交均价分别为20492元/平米和21929元/平米,涨幅趋缓,但大势未改。

  政策变化,房价现阶段性涨跌

  自2003年以来,京城楼市虽然成交量出现了几次较大的涨跌,但整体的成交均价走势却一直保持着稳中有升的态势。且在2007年和2010年价格上涨较快,涨幅均超过了四成。2007年商品住宅成交均价比2006年上涨了41%,每平米高出3320元;2010年房价更是突破了两万元每平米的大关,同比上涨了41.9%,每平米上涨了6000多元。

  尽管如此,随着政策的不断变化,连年涨势中,房价还是出现了阶段性的调整,一度下降。在房价上涨较快的2007年,1月京城商品住宅的成交均价为8877元/平米,当年的12月份,成交均价为12887元/平米。但是,到了2008年1月份,房价回落到11842元/平米,当年的12月,成交均价为12205元/平米,虽然比1月份有所上涨,但却低于2007年12月的房价水平,同比下降了5.3%。由此可见,2008年,京城房价出现了低位盘整的阶段。

  但在2009年四季度,由于前期救市政策的作用,市场投资型购房者的大举进入,导致了房价的快速飙升,2009年12月份,商品住宅的成交均价达到了18469元/平米,比1月份的成交均价高出7930元/平米,涨幅高达75.2%。而到了2011年,由于政策作用,改善型客户成为市场主导,其成交的产品多数是相对高端的产品,在一定程度上推高房价水平。

  ■ 析因

  多重因素推升京城房价

  对于北京八年楼市价格上涨之路,亚豪机构副总经理高姗分析,地王、政策、资源、投资等诸多因素推高北京房价。

  其一,地价因素。2004年京城土地出让全面采用了招拍挂的形式,虽然比之前透明公正,但也导致了土地价格的上升。8年间,土地出让的楼面单价上涨了2.6倍。2007、2009及2010年的三年间,北京“地王”纪录被屡次刷新,带来的房价传导效应非常明显。

  其二,政策因素。2008年政府救市政策很大程度上刺激了楼市的消费,为房价的上升提供了外因。除此之外,区域的刺激政策利好均是提振房价的,如2900亿的南城发展计划、通州新城发展规划等,这些利好政策都直接带动了房价上涨。

  其三,资源因素。北京是首都,拥有全国一流的教育、医疗、金融等优质资源。这种资源优势很大程度上吸引了全国各地乃至国外的购房者,从侧面推高了房价水平。

  其四,投资因素,近几年由于通胀因素,及新兴财富人群的大幅增加,投资渠道的相对狭窄,使得许多富人把房产当成了首选的投资渠道,尤其是北京这样的一线城市,房产的投资属性更明显,大量投资行为,助长了京城房价快速上涨。

  除了上述的几大主要因素外,奥运因素、地铁轨道因素等,均是推高京城房价的力量。

  ■ 见证

  路劲地产北京营销总监温立伟

  各板块核心价值基本确定

  房价涨,有多重因素,土地价格涨了,通货膨胀下成本增加了,税率增加了,这些很多都最终转嫁到购房者身上。而通胀高涨下,消费者的收入却涨得有限。2000年时,一月挣5000块钱就敢买房,现在很多人一月挣10000块都不敢买房。还是应加紧落实住房双轨制的发展模式,中低收入者有政策性住房解决,商品房市场归于市场经济。现在来看,到年底各个区域板块的核心价值已经基本确定了。

  ■ 看2012

  北京房地产协会秘书长陈志

  炒房暴富模式不再

  2012年,预计大家对房价只涨不降的认识有所改观,过去靠炒房聚揽大量财富的模式将不存在。房企在市场中的策略也将转向,房企发展的内部变革会向更精细化延伸。

  房价,如果在国际、国内经济环境无太大变化的前提下,会稳定在不大的振幅中波动,不可能再出现过快上涨。但内外部环境发生变化,则要重新判断了。

  本版采写/本报记者 张晓蕊

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