从2003年至今，北京楼市成交量出现明显涨跌，但房价总体涨势未改

　　8年来，北京房价不乏起伏波动，但总体走势仍是向上，至今已经涨了近5倍。

2003-2011年北京商品住宅成交走势(数据来源：亚豪机构)

　　2003年，北京楼市商品住宅的成交均价是4456元/平米，8年后，北京楼市商品住宅的成交均价是21929元/平米。8年间，虽然由于调控政策的作用，楼市成交量出现了明显的涨跌，房价水平也随之出现过阶段性的调整，但北京房价总体涨势未改——8年，涨约4.9倍。

　　成交量起伏大，价格涨势未改

　　自1998年房改拉开了商品房建设的大幕之后，京城房地产市场进入了快速发展的阶段。据亚豪机构的数据报告，2003年，北京市商品住宅成交面积达1770.6万平米，成交均价为4456元/平米。2003年至2005年，北京楼市量、价皆处于稳中攀升阶段。2004年，京城商品住宅成交面积达2285.8万平米，成交均价为4747元/平米；2005年，分别达到了2566万平米和6561元/平米。

　　2006年至2008年，在调控政策的影响下，北京楼市进入了成交量走低，但却是量跌价涨的阶段。2006年，年度成交量下降，达1936.6万平米，同比下降了24.5%，但与此同时当年的成交均价达8098元/平米，同比上涨了23.4%。2007年、2008年，继续延续了这种量跌价升的趋势。

　　2009年，在救市政策的刺激下，京城楼市扭转了成交低迷的态势，当年无论是成交量还是成交价格均出现了大幅的增加。当年成交面积1895.2万平米，成交均价14438元/平米，分别增加了142.4%和12.5%，增幅明显。

　　不过，2010年拉开帷幕的历史最严厉调控又改变了2009年楼市“双升”的走向。从亚豪机构数据来看，2010年以及2011年，京城商品住宅成交量大幅回落，但成交均价依旧上涨。2010年和2011年(截至10月25日)，北京商品住宅成交面积分别是1106.4万平米和659.3万平米，但商品住宅的成交均价分别为20492元/平米和21929元/平米，涨幅趋缓，但大势未改。

　　政策变化，房价现阶段性涨跌

　　自2003年以来，京城楼市虽然成交量出现了几次较大的涨跌，但整体的成交均价走势却一直保持着稳中有升的态势。且在2007年和2010年价格上涨较快，涨幅均超过了四成。2007年商品住宅成交均价比2006年上涨了41%，每平米高出3320元；2010年房价更是突破了两万元每平米的大关，同比上涨了41.9%，每平米上涨了6000多元。

　　尽管如此，随着政策的不断变化，连年涨势中，房价还是出现了阶段性的调整，一度下降。在房价上涨较快的2007年，1月京城商品住宅的成交均价为8877元/平米，当年的12月份，成交均价为12887元/平米。但是，到了2008年1月份，房价回落到11842元/平米，当年的12月，成交均价为12205元/平米，虽然比1月份有所上涨，但却低于2007年12月的房价水平，同比下降了5.3%。由此可见，2008年，京城房价出现了低位盘整的阶段。

　　但在2009年四季度，由于前期救市政策的作用，市场投资型购房者的大举进入，导致了房价的快速飙升，2009年12月份，商品住宅的成交均价达到了18469元/平米，比1月份的成交均价高出7930元/平米，涨幅高达75.2%。而到了2011年，由于政策作用，改善型客户成为市场主导，其成交的产品多数是相对高端的产品，在一定程度上推高房价水平。

　　■ 析因

　　多重因素推升京城房价

　　对于北京八年楼市价格上涨之路，亚豪机构副总经理高姗分析，地王、政策、资源、投资等诸多因素推高北京房价。

　　其一，地价因素。2004年京城土地出让全面采用了招拍挂的形式，虽然比之前透明公正，但也导致了土地价格的上升。8年间，土地出让的楼面单价上涨了2.6倍。2007、2009及2010年的三年间，北京“地王”纪录被屡次刷新，带来的房价传导效应非常明显。

　　其二，政策因素。2008年政府救市政策很大程度上刺激了楼市的消费，为房价的上升提供了外因。除此之外，区域的刺激政策利好均是提振房价的，如2900亿的南城发展计划、通州新城发展规划等，这些利好政策都直接带动了房价上涨。

　　其三，资源因素。北京是首都，拥有全国一流的教育、医疗、金融等优质资源。这种资源优势很大程度上吸引了全国各地乃至国外的购房者，从侧面推高了房价水平。

　　其四，投资因素，近几年由于通胀因素，及新兴财富人群的大幅增加，投资渠道的相对狭窄，使得许多富人把房产当成了首选的投资渠道，尤其是北京这样的一线城市，房产的投资属性更明显，大量投资行为，助长了京城房价快速上涨。

　　除了上述的几大主要因素外，奥运因素、地铁轨道因素等，均是推高京城房价的力量。

　　■ 见证

　　路劲地产北京营销总监温立伟

　　各板块核心价值基本确定

　　房价涨，有多重因素，土地价格涨了，通货膨胀下成本增加了，税率增加了，这些很多都最终转嫁到购房者身上。而通胀高涨下，消费者的收入却涨得有限。2000年时，一月挣5000块钱就敢买房，现在很多人一月挣10000块都不敢买房。还是应加紧落实住房双轨制的发展模式，中低收入者有政策性住房解决，商品房市场归于市场经济。现在来看，到年底各个区域板块的核心价值已经基本确定了。

　　■ 看2012

　　北京房地产协会秘书长陈志

　　炒房暴富模式不再

　　2012年，预计大家对房价只涨不降的认识有所改观，过去靠炒房聚揽大量财富的模式将不存在。房企在市场中的策略也将转向，房企发展的内部变革会向更精细化延伸。

　　房价，如果在国际、国内经济环境无太大变化的前提下，会稳定在不大的振幅中波动，不可能再出现过快上涨。但内外部环境发生变化，则要重新判断了。

　　本版采写/本报记者 张晓蕊