降价引来退房潮，老业主大闹售楼处

　　开发商应效仿苹果购房者不妨学股民

　　记者 俞佳 张骏斓 报道 制图 任萍

　　开发商终于降价了，但首先引来并不是购房者的拍手称快，而是前期业主“大闹售楼处”。上周末，上海三个项目因大幅降价遭遇老业主集体维权，降价伊始就出现了强烈副作用。

　　对此，晚报记者邀复旦大学房地产研究中心主任尹伯成、上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍、佑威机构执行董事黄志坚、同策咨询与研究发展中心分析师姚伯均等多位专家，议现象、论事理，并对未来楼市发展与形势调控进行论道。

　　【现象篇】

　　hold不住，开发商纷纷降价

　　房价下跌的雪球正在越滚越大。继太仓一项目因大幅降价引爆关注后，上海松江、嘉定、浦东等地区也有多个项目加入其中，出现了8折甚至7折的给力优惠。

　　上周，松江区一项目连夜降价，从25000元/平方米的精装房跳水为15000元/平方米的毛坯房，降价幅度令人咂舌。周末，更多楼盘给出让人心动的折扣，浦东新区中海御景熙岸同质房源单价从22000元/平方米降至17000元/平方米，下跌两成。嘉定两项目的降价幅度同样惊人。

　　项目资金链极度紧张，开发商已经难以承受。 ”佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚分析称，还有不到三个月就要年终了，开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩，也不太可能新贷还旧贷。所以开发商在9月底成交之后，纷纷于10月份加入到降价潮中，以回融资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。

　　意难平，购房者集体维权

　　开发商终于降价了，其积极意义不言自明，但首先引来的却不是购房者的拍手称好，反而是前期业主的强烈不满，面对十几万元甚至几十万元的房价瞬间蒸发，集体“讨说法”，甚至怒砸售楼处的现象频频发生，涨价难，降价同样不易。上周末，沪上三个降价楼盘同时遭到了老业主的组团维权。

　　记者采访发现，让购房者难以心理平衡的是，现在购买的都是期房，入住时间相同，自己不过早买几天，却要贵出很多。而且，如果房价只是小幅调整还能接受，现在动辄7折甚至更低，十几万元甚至几十万元的房价瞬间蒸发。据统计，限购以来购房群体基本是以结婚等为目的的刚性需求者为主。一套房子可能就是全家积蓄再加上一辈子的债务，一夕缩水几十万，如何坐得住？

　　所以，尽管知道维权结果不乐观，这些老业主还是选择一搏，房屋质量、容积率变更、学区表动等等原因，都成为了退房退款的理由，甚至在冲动之下出现了“怒砸售楼处”这样的发泄行为。

　　【论理篇】

　　开发应商效仿苹果

　　今年3月，苹果推出iPad2，同时宣布下调iPad一代售价近千元，购买iPad一代尚不足14天的消费者可以凭发票退补差价。苹果公司退补差价的行为也源于发票上注明的事先约定。那么，开发商能不能效仿苹果，补偿老业主损失呢？

　　同策咨询与研究发展中心分析师姚伯均向记者表示，我国住房市场被认为是市场化的产物，买卖双方都应该按照订立的合同承担义务和享受权利，开发商有降价的权利，如果合同没有约定，降价后也没有义务补偿前期业主差价。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍则认为，买房也是一种经济行为，消费者获得了涨价时的利益，也应承担降价的风险。但买卖双方存在信

　　息不对称情况，购房者处于弱势，开发商可以考虑借鉴苹果，给予购房者一定补偿。毕竟，由降价而引发群体事件，对房企品牌建设十分不利。

　　购房者不妨学习股民

　　在呼吁开发商效仿苹果的另一面，还有一个声音更为响亮：购房者应当学习大风大浪前面不改色的股民们，为自己的投资行为买单，涨跌自负。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，这是市场经济的常识，而且调控已经进行了近两年，降价正符合调控目标，有助于楼市回归理性，购房者早该对此有所预期，因降价而闹事的行为不该支持和助长。

　　记者咨询法律人士也发现，这样的维权行为难以得到法律支持。上海社科院法学研究所研究员江锴向记者介绍，对于已经签订买卖合同的购房行为，就必须依照合同，如果没有事先约定，购房者因降价而要求退房退款没有法律依据。对于现在一些购房者以容积率变更等原因要求退房，他表示需要具体情况具体分析，如果合同的主要权利义务没有违背，只涉及微小调整，法院也不会判定合同无效。

　　房价过高是争端源头

　　2009年以来，房价一路上涨，只涨不跌和持续高企，也造成了今日购房者“大闹售楼处”的基础。

　　姚伯均指出，从中立的角度看，这个悲剧的主导者是房价上涨过快，是从一开始就缺失的住房价格管制。 “一开始的大幅上涨必然导致了现在的单价数千甚至上万元的跳水。与此同时，降价的开发商也没有遵守之前政府订立的交易规则，他们为了开盘之初定价灵活而虚高申报价格。然而现在价格向下跌，却遇上了价格下浮20%的阻碍。 ”

　　他还指出，预售制度也一定程度上要为此负责。国内的预售与港台美欧的预售制度大不相同，没有拿到房就开始付贷款。这样就存在了一个问题，在售期房究竟产权属谁？若属于购房者，购房人没有获得小产证也无法行使居住权；若属于开发商，大部分购房人都是按揭买房的前提下，购房者已经行使了房产的抵押权。

　　【预测篇】

　　降价大潮刚刚开始

　　尽管降价带来了售楼处被砸这样的副作用，但采访中，预计会有更多开发商加入降价潮成为了共识。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。开发企业积极进行实质性的调整价格，既有助于实现调控目标，减轻调控给行业的压力，也实现了了行业的价格测试，快速打破供需博弈平衡，推动成交的释放。

　　“目前市场刚刚开始有所反应。 ”姚玲珍表示，虽然开发商不情愿，前期业主不乐意，但临近年关，资金链、库存量、销售目标等多重压力之下，势必还将有更多数量、更大幅度的价格调整。对此，政府部门也因有相应预案。

　　尹伯成则告诉记者，少数“房闹”不致于影响大局。开发商已经在宏观调控中苦撑了近一年多，降价才刚刚开始，预计今年四季度到明年初会有更大调整。

　　楼市调控仍难放松

　　频频上演的“怒砸售楼处”是否会给楼市宏观调控浇上冷水，成为威胁调控松绑的手段？恐怕不见得。昨日，温总理在广西视察时再次强调，房地产市场调控正处于关键时期，要进一步巩固调控成果。

　　佑威分析师黄志坚也表示，在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下，中央政府还不太可能放松调控并匆忙推出新一轮经济刺激的政策以应对可能到来的经济危机。但他也担忧，楼市在非常低迷的情况下没有有耐心等待其自行调整，反而不断加码，或已存在过度调控，加大了房地产调控硬着陆的风险。楼市要防止矫枉过正，有耐心用时间换空间。