主持人：接下来我想跟你谈谈关于当前宏观调控之下市场的走势会怎么样。其实谈到当前的调控的时候，我反复听到一个比喻是说，现在是因为刚性需求被约束住了，这样的约束会一直延续下去吗？有一天这个约束释放的时候，市场是否会出现一个报复性的上涨？

　　孙宏斌：是，肯定的。

　　主持人：所以就是说在这样的逻辑之下，未来房价还会有一个暴涨的过程，商品房？

　　孙宏斌：政府应该让保障归保障，市场归市场，高端市场应该放开。有钱人愿意买贵的，你不让他花钱，就应该让他去花钱，去消费。如果保障房的量能上来，让收入很低的老百姓能够有个保障的话，高端市场应该放开，这是发展房地产行业必然的、必须的。

　　主持人：你说的该放开的，商品房市场政策放开、松动是必然的，但是当前来看，您觉得政策调控的下一步走势会怎么样？现在就会放开吗？还是会进一步从紧的趋势？

　　孙宏斌：别指望现在的房地产行业的调控政策会在短期内有改变。如果现在就放开的话，可能会前功尽弃。持续的时间长一点，让政府从容的去调一些别的东西，等放开了之后，希望市场没有那种报复性的反弹。

　　主持人：比如政府调些什么东西？

　　孙宏斌：比如增加供应量，你先通过现在的手段，现在的措施把房价控制住，然后增加供应量，等你放开这个市场的时候，会表现得比较好。因为市场最终还是因为供求关系决定的，但是每一次的宏观调控其实都是供应量减少了。

　　主持人：所以适得其反。

　　孙宏斌：如果现在放开的话，反弹是肯定的，像你说的刚性约束下，把供应量加起来，可能你再放开的话，影响就没那么大了。

　　主持人：你觉得做了吗？据你的观察。

　　孙宏斌：我没看到。

　　主持人：其实任志强(微博)也跟您有一样的观点，他说现在的调控政策根本没有解决根本的供需矛盾，他觉得应该解决根本的政策是中国的土地政策，其实之前的那么多年，中国土地政策一直是采取招拍挂这些的政策，您对这个政策应该是非常熟悉了，因为当年顺驰的扩张也跟这个政策密切相关，现在你觉得中国下一步的土地政策应该往哪里去？

　　孙宏斌：招拍挂不是问题，而且招拍挂是应该坚持的，问题是你要把更多的土地供出来，要解决的是，比如说土地指标，18亿亩耕地的红线等等。

　　主持人：那供地少背后根本的原因是什么？是地方政府的利益所在？

　　孙宏斌：土地制度的改革牵涉到各方利益，是一个很复杂的事，但这是必须做的事。

　　主持人：您对这个有多大信心，觉得中国的土地制度？

　　孙宏斌：现在还需要一个过程。

　　主持人：刚才一系列综合的分析，似乎对于房价长期来看的降价跟你的逻辑好像不是很有信心认为未来有可能会降。

　　孙宏斌：长期来说没有可能降的。今年一定会降，不是因为供需关系发生变化了，不是基本面发生变化了，是因为开发商资金链紧，他缺钱，活不下去了，一定会降的，是因为钱紧，不是因为供需关系，基本面没有变。

　　主持人：根据您的分析，您认为未来不可能降，而今年会降，反而今年成为了一个买房的好时机。

　　孙宏斌：肯定的。

　　主持人：如果我们给我们的观众，想买房或者对房地产市场特别感兴趣的人一个具体的建议和指导的话，您会建议他们今年买房吗？

　　孙宏斌：我会的，我的建议是如果你要是自住的话，你就可以买了，为什么呢？该降的今年会降的，不该降的是不会降的。如果你是自住的话，是个时候。如果投资的话就算了，投资的话就买融创股票，因为我们股票很便宜，或者买绿城的股票，绿城股票也很便宜。

　　主持人：说到房价的时候，很多老百姓还是认为泡沫是很严重的，你觉得有多大的泡沫？

　　孙宏斌：我不认为有泡沫，中国很大，不同的地方太不一样了。我不认为中国的房地产有泡沫，我觉得它有问题，它需要调整，尤其是结构性的或者是政策性的，但我不认为它有泡沫，而且现在的政策其实在挤压泡沫。另外泡沫在经济学上就没有判断标准，而且有一点泡沫也不见得是坏事。

　　主持人：如果给一个标准的话，您觉得北京的房价如果降多少就算是没有泡沫，有这样的答案吗？

　　孙宏斌：看长一点，北京的房价降不了，真的。

　　主持人：所以北京的市场您觉得没有泡沫。

　　孙宏斌：没有。

　　主持人：如果延伸到二三线城市或者再往下到四级城市呢？

　　孙宏斌：那有可能有，因为如果在二三线城市的话，房价一定不能脱离老百姓购买力，脱离购买力的话一定会惩罚你的。但是北京的房价用购买力算不出来。

　　主持人：没法算。

　　孙宏斌：没有人会算，现在不让外地人买了，我觉得北京的限购会持续的时间长一点，要放开的话，房价更难控制。

　　主持人：所以关于调控，我最后再想问你一个最后的问题，这个调控的政策到底什么时候会停？

　　孙宏斌：短期内不会。

　　主持人：多短？

　　孙宏斌：至少一年，我们跟自己说，我们要做好长期准备。对开发商来说，不要有短期调控政策会改变的期望。

　　主持人：这么说吧，当出现什么样的因素的时候，您觉得政策的松动就具备条件了？

　　孙宏斌：有两种情况，可能政策会松动。第一种情况是经济滑坡特别厉害，比如欧洲的问题影响到全球影响到中国，中国经济恶化得厉害。第二种情况是保障房的量上来了，让老百姓基本满意了，也可能会松动。

　　主持人：第二个可能性你觉得大吗？跟现在的保障房建设的状态？

　　孙宏斌：短期不大，必须要有一个过程。