连续两个月收窄涨幅后，房价终于有了点低头的迹象。

　　70大中城市房价9月停涨，大部分开发商仍坚守博调控放松

　　早报记者 王齐

　　国家统计局18日发布的数据显示，9月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比（较8月）下降的城市有17个，持平的城市有29个，24个上涨的城市中涨幅均未超过0.3%。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。

　　相比去年同期（同比），9月70个大中城市新建商品住宅价格仅温州一个城市下跌，但同比涨幅回落的城市达59个，比8月份增加了19个。

　　“(9月)房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。”国家统计局新闻发言人盛来运18日在第三季度宏观经济数据发布会上说，房地产的调控取得了积极的成效，房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

　　不过，盛来运强调，仍要实时监控房地产的发展变化，来进一步巩固房地产宏观调控的成果。

　　一线城市连续三月停涨

　　房价涨势“熄火”，在京沪穗深四大一线城市体现最为明显。

　　国家统计局数据显示，9月京沪穗深新建商品住宅价格与8月份持平，这已经是四大一线城市房价连续第三个月环比止涨。

　　北京中原地产市场总监张大伟称，全国70个大中城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。房价从2009年来的爆发式上涨，在最严厉的限购、限贷叠加影响8个月之后，数据逐渐开始进入下调阶段。

　　链家地产首席分析师张月提到，一线城市严格调控的效果远远超过二、三线城市。9月北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降60.3%、60.5%和62.9%。“金九”成交量萎缩明显。

　　部分三线城市房价则已率先下跌。

　　易居研究院18日发布的一份报告称，温州、岳阳、常德、安庆等三线城市，9月新建商品住宅价格环比下跌。据易居测算，包括温州在内的32个三线城市，9月的新建商品住宅价格环比下降0.04%。其中，温州的跌势尤为迅猛，环比跌幅达1.4%，居70个大中城市跌幅榜首。

　　一位在全国布局的开发商称，三线城市止涨是正常的，因为需求不多，大都是本地需求，而且消化能力不强。

　　易居的报告还提到，包括银川、太原等省会城市在内的二线城市房价，9月仍在逆势上涨。据易居测算，二线城市9月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，同比上涨4.98%。

　　房价跌势初现，成交低迷已久。

　　据国家统计局数据，1-9月全国商品住宅成交面积63604万平方米，同比增长12.1%，较1-8月13.1%的同比涨幅继续收窄。

　　在全国楼市量价双双回落的情况下，9月房地产开发景气指数（国房景气指数）也降至100.41，为近25个月新低。连续4个月下降后，国房景气指数已经在临界线左右徘徊。“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。

　　张月认为，这表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期即将由乐观转为悲观。在这样的预期下，房企对于量跌引发的价跌更容易接受，甚至部分房企降价救市的决心也会更大。

　　房企或走向分化

　　可见的是，紧缩的货币政策下，房企的资金压力不言而喻。

　　国家统计局数据显示，1-9月，全国房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%，增幅比1-8月下降0.7个百分点，较去年同期大幅下降9.8个百分点。其中，利用外资和自筹资金大幅增加，而个人按揭贷款则继续下滑，易居称，这一数据已连续7个月出现负增长。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，四季度融资环境仍然严峻，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则增幅有再度下滑的趋势。在此形势下， 预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏认为，第四季度房企的资金链将继续紧绷，但这种紧绷将专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段境内房企的工作重点。

　　调控和市场的双重压力，迫使开发商开始分化。

　　伍惠敏预计，在当前房地产调控环境不发生根本性改变的条件下，未来1-2年内，大型房企与房地产基金将获得更大的发展空间。其次，房企的融资渠道将由目前以间接融资为主向直接融资过渡，市场中的投资资金从而逐步从需求领域转向供给领域。

　　“我们认为四季度以及明年一季度房地产企业资金将面临最困难时期，而企业差异会很大。尤其是一些中小房地产开发公司。”东兴证券的房地产分析师郑闵钢表示。

　　高力国际认为，政府收紧贷款，也促使开发商寻求银行贷款以外的资金来源，造就更多外国投资机构与本地开发商的合作机遇。此外，中国政府对外资进入中国房地产市场依然保持审慎态度，使得境外交易结构的买卖项目受到追捧。

　　高力国际华东及西南区及中国物业投资服务董事总经理翁琳称，投资者在中国一线城市热衷于办公楼和零售商铺等商用物业，主要原因是受到强劲需求的支撑，市场正处于快速上升阶段。由于调控政策对一线城市较二三线城市严谨，投资者及开发商正积极往二三线城市寻求开发项目的合作机会。

　　个别开发商顶不住了

　　降价，已经被越来越多的开发商提及。

　　但一位央企开发商称，目前打折促销还是个别行为，大部分企业还在坚持观望。明年三四月份，才到了真正的分水岭，能看出房地产市场是往上走还是往下走。

　　沪上某上市企业执行董事称，房价不存在拐点的问题。下浮10%都是正常的行为。今后房价持续上涨是肯定的，只是现在处于一个特殊的阶段，而这个特殊的阶段很可能是1年至2年。而且大型开发商在这样的市场情况下，坚持一两年没有问题。

　　开发商等的是调控放缓。

　　佛山限购令“半日游”已经表明了中央调控的决心，但也显示了地方政府的态度。

　　三亚一开发商称，三亚高端住宅市场基本不受调控的影响，因为限购范围只是在市区，而三亚高端项目集中在度假区。

　　杨红旭称，8月份以来的二三线城市限购政策升级的不了了之，预示了房地产调控政策的“见底”。部分城市都已暗地里放松限购政策。随着市场持续低迷，预计四季度宏观政策也逐渐见底。

　　“明年不会取消限购”

　　更多的业内人士认为，调控将是一场“持久战”。

　　“明年不会取消限购。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员杨禹表示，现在一旦松动，就前功尽弃。尽管限购不是最好的调控方法，但是已经执行了，那就要执行一段时间。

　　上海社会科学院经济景气研究中心主任刘煌松认为，现在还没有达到政府预期的调控效果，调控正在真正开始作用。

　　有开发商曾向早报记者表示，地方财政收入与房地产市场息息相关，房地产再调控，经济也扛不住。政府会像2008年一样救市的。

　　对此，否认的声音更多。

　　杨禹认为，房地产市场还要经历一段挣扎的过程。政府不会救，而且全国的房地产总投资量、总增速都还是上扬的。

　　一位央企开发商坦言，大型企业早已经做好了过冬的准备。明年，一线城市限购肯定不会取消。就算限购取消，也是一个逐步放开的过程。

　　易居研究院发展研究所分析师刘卫卫认为，房价虽增幅趋缓但仍保持较高较快的增长态势，楼市调控仍将继续，难言放松。

　　国家统计局18日数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。