韩迅

　　全球最大私募股权投资公司黑石集团近期出售上海的一栋商业楼宇，引起各界关注。

　　不久，新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。

　　自2010年9月29日出台以来，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等“新国五条”在楼市中的调控作用愈加明显，在过去的一年时间里，高涨的房价势头被遏制、楼盘销售剧减、外资撤离房市，这是否意味着房价拐点的到来呢？

　　调控作用明显

　　一年来，在“限购令”影响下， 楼市需求逐渐减少，而限购城市还是继续增加。

　　2011年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。

　　随后，9月9日，浙江省衢州市出台楼市“限购令”。至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。

　　东兴证券房地产研究员郑闵钢认为，衢州城市规模小，限购给上市公司的销售带来的影响很小。另外从限购的内容看，限购只针对外地购房者，对本地人限购的条件更为宽松。“我们认为二三线城市限购对商品房销售的影响远低于首批出台限购城市的影响，限购扩大对商品房全年度销售的影响不会超过5%。这些城市房地产上市公司进入相对较少，对房地产上市公司的影响有限。”

　　但是，限购还是实实在在影响了台州的楼市。

　　最新数据显示，9月份台州商品房开发用地成交4宗，总面积9.0031公顷，成交面积3.16057亿元。其中，用作商业用地开发的有1宗，地块面积5.0832公顷，成交金额8001万元。而在同月份，台州出让的商品房开发用地有8宗，面积19.3573万平方米。

　　这样算来，台州9月份的土地成交率为50%，有一半流拍。

　　“土地成交的一半流拍 ，也间接反映了地产商拿地的谨慎。”上海一位基金经理认为，这种谨慎有两个原因，一是地产商本身资金链就紧张，不会贸然出手；二是对于楼市未来的调控

　　心有余悸，“房价拐点是否到来，暂时很难说，但是目前地产商很多都有库存没有卖掉，这也导致他们不会继续拿地。”

　　国家统计局公布的最新70大中城市房价变动情况来看，房价快速上涨的趋势已经被遏制。一些城市的房价涨幅继续减小，与此同时，房价环比下降的城市范围在继续扩大。从区域来看，中西部、环渤海重点城市房价涨幅已经明显缩小；一线城市、珠三角重点城市房价环比涨幅已经缩小到零；长三角重点城市房价已经下降。

　　尽管有部分城市利用限价来避开限购，但是上述基金经理告诉记者，严格的“限购令”会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩，进而影响土地市场，地方政府的土地出让金和房产交易环节的税收会大幅下滑，“个人还是支持限购的，这个作用要明显好于限价。”

　　上市房企库存增加

　　目前大城市总体房价处于僵持状态，广发证券(微博)首席分析师赵强了解的情况显示，部分城市如北京、杭州等外围市场出现松动。“开发商采取的促销策略，以及政府对供应结构的控制使得主要城市住宅价格涨幅继续趋缓、降价范围进一步扩大。”

　　但是值得注意的是，地产商库存开始逐步增加。

　　今年1-8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值，其中以东部经济发达省份的三线城市尤为突出，三四线城市泡沫明显，房地产市场库存数量创下新高。

　　渤海证券研究员齐艳莉认为此次房地产调控政策将比以往更为强烈，限贷令和二三线城市限购令的力度将不会放松，政策的持续性将有待与市场高库存量的进一步消化，泡沫的挤压，房价的下行趋势越发明显。

　　据数据统计，今年上半年，A股上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A(000002)、保利地产(600048)、金地(微博)集团(600383)和招商地产(微博)(000024)四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

　　同时，这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长，今年一季度“万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元，二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。

　　从实地调研情况来看，截至8月末，广发证券监测的11大重点城市的存货总量达到73万套，环比上涨8.9%，同比增长57.1%。从目前存货的绝对量来看，离2008年的最高点还有差距。例如北京，2008年最高时存货有15万套，目前是11万套，相差28%。深圳最高时有6万多套，目前只有3万套，相差一半。反倒是一些中小城市，存货更接近2008年。例如惠州，离2008年高点差15%。尽管较2008年高点仍有差距，但是存货的趋势快速向上的。

　　更危险的是，根据天相投顾的数据显示，上市房企2010年年末筹资活动产生的现金流量净额同比增速为108.8%，而2011年半年报该数据已降至-39.3%，表明近期房地产公司资金链有断裂危险。

　　目前，房地产融资相关政策正在逐步收紧，筹资活动产生的现金流量净额增速降至低点，而经营活动现金流量净额增速在明显增大，同时，货币资金存量并无明显增长。总体来看，上市房企目前的资金情况接近于2009年中期的水平，资金链面临断裂风险。

　　拐点或将出现

　　时至9月中旬，除了台州、衢州两个城市出台了限购令外，仅廊坊、烟台、韶关以及丹东四个城市出台“限价令”。

　　记者翻看了台州、衢州两个城市的限购令，其限购范围都仅限于市区，对于本地居民，其限制购买的分别是第三以及第四套以上的房屋；对于外地人则是禁止购买第二套及以上的房屋。

　　东莞证券(微博)研究员黄凡认为住建部提出的新增限购城市“五项建议标准”中，除了第二项能明确界定外，其余各项都没有明确的量度标准，这就给各地方更多的回旋余地。同时，住建部提出的也只是“建议”而非“规定”，这也显示出政府对新一轮地产调控的决心没有以往来得坚定。

　　也许，这就给了地方政府和中央博弈的空间和机会。

　　“行业调控和流动性紧张是目前楼市销售不利的两方面原因，而流动性紧张是更全局性的因素。”南京一家地产公司负责人昨日告诉记者，房价下降趋势正在加强，在达到价格底线之前，成交量会受到不利影响。“但是，这个价格底线应是市场参与各方博弈的结果，包括中央和地方政府。”

　　从政策面角度来看，房地产调控政策的主基调仍然是趋紧的。

　　从地方政府的层面看，赵强认为与中央的博弈还在继续。“未来可能仍然会有一些二三线城市陆续出台限购令。这将对市场形成不定期的冲击。“在‘稳定物价’仍然是国家宏观调控的首要任务的背景下，地方政府政策放松的诉求还不足以成气候。除非外围经济环境发生急剧恶化，否则短期内房地产调控政策‘维持紧缩’的主基调很难松动。”

　　但是，黄凡认为限购或许已经走到尽头，“限购调控的边际效用实际上正逐步下降。”

　　在黄凡看来，一方面，小城市地方财政对房地产的依赖程度要比一二线城市大得多，而其房地产市场在全国的影响力则相对有限。同时由于三四线城市，在规模、环境、医疗、教育等方面都没有一二线城市有优势，其房价的上涨潜力以及需求量也较大城市为低，因此当地炒房氛围并没有重点城市炽热。

　　前期政策叠加对地产销售带来的实际影响，9、10月应该是最好的观察窗口，“国庆黄金周”已过，地产销售持续低迷现状成为事实。

　　“金九银十不再，房价拐点将现。”因此，赵强认为，房价出现调整将是大概率事件，“楼市的趋势仍然是向下的。”