编者按：北京住宅市场在限购令的严防死守中几乎“沦陷”，“商改住”项目却打着“限购”与“禁售”的擦边球异常活跃。北京住建委已于6月1日起全面叫停“商改住”项目，据不完全统计，北京市场上在售的“商改住”仍然多达50多个，严重扰乱了北京的住宅市场秩序，新华网将对“商改住”逐一盘点，希望能给京城购房者以置业提示。

　　新华网北京9月16日电(记者 杨光) 继上月力宝广场、中弘北京像素等楼盘被有关媒体报道涉嫌 “商改住”违规操作以来，引起了众多购房者对此问题的热议。从新华房产获取的反馈信息来看，焦点主要集中在“商改住”项目作为自用或投资，对购房者带来的诸多问题与困扰。

　　开发商的“利”Vs购房者的“不利”

　　根据北京市住建委等五部门今年6月1日出台的新规，商业立项项目不得按住宅设计，严令禁止开发企业擅自改变项目规划用途，风行京城的“商改住”之风从政策上被明令禁止。

　　尽管商住房同样存在投资风险，但在投资机会不断减少之下，散户投资需求“被动”释放，引发了商改住市场的“末班车”效应，一些开发商也“善用”了这一契机，打着“绝版”的旗号大肆宣传、展示其有居住功能样板间的“写字楼”。记者实地走访多个楼盘发现：在开发商的宣传之下，很多此类项目甚至成为市场上难得的“畅销”产品，开发商也借机提高售价。乍看之下，“商改住”禁令的实施反而在短期内为开发商“谋利”提供了时机。

　　以位于通州亦庄开发区的力宝广场项目为例，在记者以购房人身份前往售楼处采访时，销售人员宣传说：“我们的项目卖得非常好，虽然目前迫于政策压力不对外宣称办公楼是商改住项目，但力宝广场的办公楼是非常‘适合自住’的，而且具有购买意向的客户中，超过一半都是买来自住”。当记者询问其办公项目售价在通州区同类项目中属于偏高的范畴时，销售人员称“我们贵是因为我们的地段处于通州的核心区域，处于这样地段的楼盘现在来说是很少的”。记者随后从北京市房地产交易管理网了解到，截至9月7日，于8月8日开盘的力宝广场-诗礼庭的办公项目已售出116套，成交量在30%左右，成交均价为19812元/平米；而总套数为312套的配套公寓只卖出了9套，均价为21184元/平米。这在自7月份以来就整体走低的北京房产市场来看颇有反其道而行之“异军突起”的意味。

　　虽然“商改住”的产生可以看做是市场化的选择，在每个交易主体看来，都是符合市场需求与自身利益的决定。住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处。购买者因在国家对楼市的严控下能“不受限”也乐意做这样的投资，貌似是共赢的局面。但是，长远来看，“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；政府也未对这类项目的产权做出明确的规定；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。

　　监管缺位 禁售政策遭化解

　　一直以来，商住项目在政策制定和具体执行上存在不少问题和盲点。这类项目因开发商擅自改变土地用途、配套设施不足、物业管理混乱、可能存在的安全隐患等问题饱受诟病。而政府对此却难以完全监管到位。有业内人士形容：“政府不会强制将里面的居住者赶出来，其次在法律上亦没有规定办公项目不能有人居住”。另外，由于一些地区政府注重的是未来税收和吸引就业等长期利益，对急于用低廉商业用地成本“另作他图”的地产开发商而言无疑带来钻空子的机会。

　　从力宝广场这个案例来看，在北京市房地产交易管理网的信息显示，其项目被拆分成两个部分：力宝广场和诗礼庭，其中力宝广场部分为写字楼和商业设施，诗礼庭中的办公楼就是办公立项改为住宅格局的“商改住”。记者以购房者身份在对项目样板间的勘察中发现，房间的设计完全是按照住宅标准进行布局和装修，不仅有开放式厨房，还设置了卫生间，在卫生间内甚至还留出了放置洗衣机的位置。这明显违反了《通知》中办公类项目不得每户单独设卫生间的规定。销售人员在大力推介“商改住”办公楼的时候再三保证，样板间就代表交房标准，他同时也坦承项目在6月1日《通知》实施后的7月29日能拿到销售许可，是打了政策的“擦边球”。而在上月，一些媒体也爆出亦庄开发区有关部门以“不知情”来推卸监管责任，各职能部门之间存在互“踢皮球”的现象。这些都令人产生政府监管形同虚设的负面印象，有悖于北京市政府严格限制商改住销售的调控目标。

　　在一方面质疑政府监管不严导致“商改住”禁而不止的同时，我们也不得不从政策的效力层面上找问题。“商改住”的禁令或许存在治标不治本的问题。众所周知，有需求才会有市场，在北京严厉的调控政策之下，“商改住”为市场提供了大量的小户型产品，解决了许多城市白领以及外地来京务工人员的的短期租住；也为一些无北京本地户口、在北京纳税的时间不足5年的购房者以及事业刚起步的年轻人提供了投资机会，这样一种需求，是传统住宅项目无法满足的。房产专家韩世同认为：“商业改住宅项目在京不限购，具有很好的投资属性，能够缓解商业地产市场供不应求的现况。并且，在一些规划用地中，过大的商业用地如果都用来做商业，市场可能根本承受不了。”

　　另外，值得注意的是，《通知》并未完全卡死商改住项目，满足一定条件就可以改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割。此外，对于违规的行为如何监管也无实施细则。北京大学房地产研究所所长陈国强说：“北京对商改住这种特殊的项目，过去的规范并不是很明确，导致现在的监管难度很大，需要从政策层面加以规范和管理。但需要细化的政策，不能笼统的要求不能改，并设置对违规项目的惩罚措施或纠错机制。如果一直模糊处理，那么打政策擦边球的现象仍然会存在。”

　　其实，在北京市政府对住宅市场调控愈演愈烈之时，记者在采访中明显感到，与政策出台前相比，不少商住项目开发商对于商住字眼已经开始敏感，怕引起政策打压。虽然由于开发商的谨慎行事，以及利好进一步被市场消化和购房者的观望情绪加重等因素的影响，商住项目销售量已有所放缓，但是叫停“商改住”仅是一个地方性、短期的政策，在行业内并没有引起广泛的关注。业内知情人士曾向媒体透露，北京目前在售和即将入市的“商改住”项目已达到历史所供应的最高峰，至少有50多个甚至更多，存量估计可以卖上3年。而在住宅限购背景下，商业性产权地产交易的再次收紧，意味着投资渠道进一步缩小。对于手里有多套商业房产的投资人来说有更大压力。

　　政府出台政策禁止“商改住”无疑是有利于市场的规范的。但是政府应该“站得更高看得更远”，从根源上重新审视城市的规划：合理规划城市住宅与非住宅类产品的总量与结构；合理规划城市区域配套布局的总量；合理充分地把握市场需求情况。“事实上，如果对住宅用地和商业改住宅仅售行为一刀切也不是很符合市场的发展，”原首规委副总设计师谢远骥表示，“目前随着城市的发展，各种业态之间有融合的趋势，一些项目融合住宅、酒店和商业等不同形态，还是应该根据城市和区域的发展，有针对性地进行调整∑学、合理地规划调整非住宅也太的开发轨迹，才是尊重市场规律，彻底解决问题的办法所在。”