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冯仑:要做商业地产的张艺谋 计划海外上市

http://www.sina.com.cn  2011年09月05日 11:13  新浪财经官方微博

  正是因为冯仑站在未来安排今天的前瞻性策略,在地产调控的大环境下,万通早已开始了一系列的战略布局。

  2011年4月,万通实业更名为万通控股,万通控股同时发布新战略,其定位于投资控股公司,作为北京资本规模最大的民营房地产投资公司之一,万通控股总资产近140亿元,拥有A股上市公司万通地产。其未来将倚靠"立体城市"和纽约"中国中心"等主体工程,着力布局大万通的未来。

  主持人权静:万通应对的方法是什么?

  冯仑:所以我们不做短期的应对,我们只做战略的跨越性的跳跃。比如说我们做立体城市,我们跟现在传统的房地产没有什么关系。

  主持人权静:你觉得我不玩这一块市场?

  冯仑:我们是做一个现代城市化的操作系统,而不是做房地产。然后我们适度的加大细分市场包括海外市场,我们加大商用不动产。为什么呢?商用不动产市场化程度还比较高,那么我们在这种情况下去调整。所以,最近我还比较轻松,事情很忙,就相当于打仗,你没有套在这个烂泥潭里,相反很主动。过去二十年每一家企业的生存很有意思,都有一个特点,都是你一招鲜吃遍天,得有一个瓷器活。如果说万科是因为均好性、专业性和价值观的正确,经理人文化,这是导致万科持久发展得非常好。潘总是营销导向,营销做得非常好。也有像中海,它的品质做得特别好,它是施工建设单位。从万通来说,一直是战略导向,战略领先的一个活法。经常会有一些蛙跳动作,如果说现在这样一个政策,我们几乎不受伤害。

  主持人权静:其实那一块市场你觉得已经这样了,你就不玩了。

  冯仑:没有啊,我们就把能做的还继续做,但是你也注意到,我们实际上最近参与,包括CBD投标,包括王府井投标,包括上海投标,实际上都是我们没有去在市场上竞拍简单住宅的地,为什么呢?因为我认为市场效率太低。

  主持人权静:我看到你们也做了更多的转型,到商业地产持有型的物业,这是未来的一个方向?

  冯仑:我刚才讲到我们参加很多投标,而且我们全部是用美国模式来做,用能力带动资金,用管理驱动商业物业的发展。其实这是整个核心,这些都跟过去有很大改变。我们在住宅细分市场,我们最近在办台湾那个项目,在台湾阳明山上,我们做了276套面向大陆客户的度假公寓,这就是一个很特别的细分市场。所以,我们就在全球去找这些适合大陆客户的,因为这边的政策会导致中产阶级……   

  主持人权静:外流。

  冯仑:转移一部分资产到境外,我们怎么样为这部分客户服务。这就是我们发现的一个新的细分市场。

  主持人权静:因为你们开辟了地产的一个蓝海,不去在传统的红海上去拼。

  冯仑:传统的东西,因为政府已经把它填满了,政府做了,因为政府现在不要说本来应该它做的,不该它做的它都做了。

  主持人权静:如果你们去做商业地产的话,你们的优势又在哪里?跟传统在商业地产上做得非常好的品牌,你们又怎么样能竞争过他们?

  冯仑:优势在哪里?这几次投标都看得很清楚,我们为什么总能中标呢?

  主持人权静:为什么呢?

  冯仑:我们三年前做美国模式,至少跟国内的这些同行比,我们在精细化、专业能力上,因为商用不动产是以运营为导向,不是以开发规模为导向的。所以,商用不动产是一个手艺活,在CBD有12个项目在竞标,这么多地产在竞标,我们的专业分非常领先。另外一个很简单,地球上最复杂的商用不动产我们都有做,纽约的世贸中心我们做了8年了,投资密度最高、安全挑战最大、环保挑战最大,在老城区里做。我们又和香港置地有了8年的合作,将近10年的历史。所以,在这种情况下,我们已经在商用不动产上非常清楚的掌握了它最核心的一个能力。我一直在想,让钱跟着你跑,就相当于导演加制片。张艺谋为什么不差钱呢?为什么很多烂导演差钱呢?因为他能创造价值,他有票房,有品牌。所以,我们现在要努力的方向就是要变成张艺谋这样的,在商用不动产里变成张艺谋、冯小刚。然后钱就跟着你走了。张艺谋出钱了吗在电影里?没出钱,但是他得到的权益金、制片费还有票房分帐,他在这个游戏中你仔细看都叫张艺谋作品,版权根本不是他的,版权是投资人的,打字幕的时候先把他打出来,张艺谋作品,出资人都最后一大片,电影结束上来这一串,那是出资人。

  未来我们也是这样,如果万通在今后几年能够按照计划发展得很好,我们也就是万通作品,我应该是手艺活的钱,但是后面字幕里的一大串是别人,就是这样。全世界最好的商用不动产的地产商都是这样。所以,我们希望我们用七到十年完成转型。目前我们已经花了三年时间了,我相信再有五年到七年时间,我们应该转得很好。

  主持人权静:未来万通的发展方向,你们会把多少的注意力放在海外?

  冯仑:我在海外做的所有的项目都是卖给中国人的,所以我还是注意力是在中国,而且这个事情政府非常支持。你要走出去做这个,不需要30%的资本金,10%到15%就可以,政府就给你贷款。而中国走出去,政府的贷款利息才4%—5%。所以,现在我们整个金融政策也是鼓励境外投资,抑制你境内的发展。

  主持人权静:会考虑在境外上市吗?

  冯仑:我希望万通整体能够有一天在境外上市,上市的目的主要就是那边的效率高。

  主持人权静:国内市场有这么糟糕吗?

  冯仑:现在是一个极其难以确定,不确定性越来越大的一个环境。最近你看温州、广东中小企业倒闭很多。另外,整体社会的心理、舆论,社会氛围,都对于企业家做长期的预期是非常大的困难。

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