泡沫退散上市房企或领衔房价回归

　　■本报记者 谢静

　　随着限购令有可能扩散至二、三线城市的消息传出，原本有些放松的楼市情绪再度转为悲观。而在限购最严的北京，周边房价也开始出现降价传闻。继对北京大兴区新推楼盘售价进行报道后，《证券日报》记者又来到通州进行调查。

　　以远洋、华业以及富力三大房企在正在销售项目来看，通州房价已经有所下调，而“以价换量”效果相对显著。在售楼处公示的销控表格中，可看出成交量情况相对不错。

　　“与大兴等京郊地区不同，通州因城市规划概念而在短时间内形成了过大的泡沫”，分析人士指出，“过度透支未来房价上升的后果，也是泡沫最先被挤出。”

　　每平米拟售价

　　从9000到25000元

　　通州房价2年期间的起落“特惠”了谁？

　　通州房价在近两年的时间里上涨了多少？或者，从近期率先大幅下调价格的“珠江拉维小镇”项目可以窥得端倪：

　　2009年9月，珠江拉维小镇项目取得第一批预售许可证。在北京房地产交易管理网上显示的项目名称为“珠江拉维家园”，开发商拟售价格9000元/㎡。但从实际签约统计来看，该项目普通住宅成交均价为9839元/㎡，溢价率为9.32%。

　　4个月后，珠江拉维家园获得第二批预售许可证。只是，开发商拟售价格已经上调至16000元/㎡，北京房地产交易管理网上显示成交均价为15528元/㎡。

　　2个多月后，珠江拉维家园获得第三批预售许可证。虽然，这一次拟售价格未进行调整，但是这一批住宅的成交均价已经达到17628元/㎡。

　　1个月后，也即2010年的4月份，珠江拉维家园获得第四批预售许可证。这一次开发商将拟售价格上调至19000元/㎡。

　　到了2010年年底，珠江拉维家园已经报出每平米拟售28250元的售价！也即，在不到一年半的时间里，珠江拉维家园这个以90-95㎡户型为主的项目，售价已经上涨了213.88%！

　　然而，广为市场所质疑的通州楼市泡沫，如今随着楼市调控的深入，终于有渐渐回缩的倾向。7月份，珠江拉维小镇推出的所谓“特价”房，每平米单价下调近万元！由此，市场传出通州房价或将开始领跌北京楼市的传闻。

　　8月4日，《证券日报》记者拨通珠江拉维小镇售楼处电话。售楼人员表示，目前推出的“特惠”楼盘属于精装修项目，起价16000元/㎡，均价约为18000元/㎡。其中，精装修标准是2500元/㎡。

　　至于为何会出现每平米单价直降近万元的“特惠”，售楼人员解释为是源于这批楼盘是于2009年9月首批推出项目的尾盘，预售证将于今年8月8日到期。同时，“我们的领导正在向上边申请预售证延期一个月”，售楼人员表示，“到时候才能知道可售套数的具体数字。”

　　原来，这个所谓正常售价在23000-25000元/㎡的“特惠”房，与2年前成交均价还不到万元的住宅隶属于同一批楼盘！

　　如此看来，所谓“特惠”从何而来？又谁从通州楼盘的起落中，得到了真正的特别惠处？

　　上市房企

　　或率先带领通州房价回归

　　随着通州规划的出炉，一段时间以来，在区域布局的上市房企不在少数。其中，在7、8月份有在售项目的，就有华业地产的东方玫瑰、远洋地产的远洋东方和富力地产的金禧花园项目。

　　其中，远洋东方项目最小户型都在180平左右，一梯一户。起价15300元/㎡，平均售价为每平米17000元。“我们这个项目面向的购房者，都是以自住为主”，售楼人员称，“谁在这个地方买这么大的房子，又空着呢？”

　　和远洋东方相比，富力金禧花园和华业东方玫瑰无疑更为适合“刚需”的口味。华业东方玫瑰也推出A9号楼的优惠楼盘，户型以90㎡为主，均价15000元/㎡。富力金禧花园属于精装修项目，每平米售价在16500-18000元之间不等。“我们的精装修按照每平米3000元的价格定制”，售楼人员如此表示。也即，扣除掉精装修的成本费用，金禧花园的售价徘徊在13500-15000元/㎡的区间内。

　　在与上述楼盘的销售人员交谈中，其中一位对《证券日报》记者如此表示，之所以推出“优惠”售价，“并不是楼房本身有什么问题”，也可能是“老板”急着回笼项目资金。

　　虽然，2011年上半年一线房企销售情况依旧实现了同比大幅增长。但是，仍有部分开发商因受政策影响而未能实现预期中的销售。

　　以富力地产为例，公开资料显示，1-7月份实现销售164亿，仅完成全年目标的40%。分析人士指出，部分原因在于一线城市依然是其主要收入来源。而受限购政策影响，销售放缓，资金回笼速度也随之减慢。

　　当中海为代表的大型房企在多个一线城市的降价快销，最近再伴以碧桂园打折促销等消息频传——似乎，限购令将持续并扩散的预期，或许终将为市场带来实质性的价格回归。