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限购令:谁是漏网之鱼?

http://www.sina.com.cn  2011年07月29日 22:39  经济观察报

  黄涵哲

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  2011-08-01

  黄涵哲

  目前,针对二、三线城市房价上涨过快的新一轮限购即将铺开。但根据国家统计局公布的上半年70个大中小城市住宅销售价格数据,记者分析比较发现,乌鲁木齐、石家庄、长沙、兰州等已经执行限购的城市房价同比及环比涨幅排名仍然跻身前列;而吉林、惠州、泉州等未限购的城市房价却涨幅过高,这也在一定程度上暴露出了首轮限购的局限性。

  把脉旅游地产

  提及旅游地产,海南省“首当其冲”,三亚和海口又是其中的佼佼者,但两者已经入围此前的第一轮限购城市名单中。而海口市在出台“限购令”只近两个月后,便拟停止执行楼市的“限购令”,这在当时已出台限购政策的城市中还是首个。

  此外,在70个大中小城市上半年房价涨幅前30的城市中,如秦皇岛、烟台、湛江同比排名平均出现四次,环比三次,其中秦皇岛同比最大涨幅为11.1%,湛江环比最高达0.9%。

  近日,中原地产一份关于《50个未限购二三线城市楼市调研》的报告显示,14个外地人购房比重超过20%的城市,其中一类就是具有旅游景观的城市,如海南省的琼海、文昌、万宁,山东省的威海、淄博、烟台。而琼海、文昌、万宁作为14个外地人购房比重超过20%的城市之一。另据海南省住宅与房地产信息网数据显示:海南楼市上周末(7月23-24日)成交量为65套,琼海量价齐升,签约22套,签约面积1666.77平方米,均价达25193.42元/平方米。房价“蒸蒸日上”而旅游地产又在其中扮演着主角的琼海却“逍遥法外”。“旅游地产是一个国产的概念,不是国际通行的,国际上只有两种:商业地产和住宅;类似工业地产、物流地产、仓储地产等也都是国产的概念,所以这里头玩的也是一个文字游戏。旅游地产也分商业用途和以住宅为主两方面,现在我看到的是有人把住宅划分到旅游地产中,所以我觉得以住宅为主的这方面应该进行限购。”北京虎杰投资机构首席分析师张寅说,“海南是一个极其特殊的地方,旅游资源得天独厚,但目前国内还没有地产基金这一链条,而且很大部分是外地购房客,买方市场不稳定,这使得进军海南的地产商存在比较高的投资风险,一旦政策上压得紧或是遭遇泡沫的破裂,开发商又会像之前蜂拥进入一样而成群逃离海南岛。”

  急诊刚性之需

  目前二、三线未限购城市面临着双重压力,一是本地的投资需求;二是限购城市的转移投资需求。在统计局今年上半年公布的70个大中小城市住宅销售价格数据中,襄阳因同比涨幅最高达9.3%,且各月排名都在前二十;环比涨幅在排名前20的城市中共出现四次而成了进入新一轮限购名单几率较高的城市。但看似房价高涨的背后,却隐藏着另一种尴尬。

  据襄阳房产热线相关负责人介绍,造成襄阳房价上涨的主要还是刚性需求,其中也包括二次刚性需求,只有一小部分是纯投资性的。目前襄阳人均月收入大概在1000-2000元,今年房价最高也只涨了900元/平方米,房价涨幅明显也是因为基数低。要说受武汉限购而被挤出的需求对襄阳房价产生的影响,该负责人表示也还没看到。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说:“京、沪、广、深的限购致使很多需求转移到周围的市场,比如北京周围的燕郊、香河等,购房者基本没有本地人。燕郊外地购房占到五成以上,其中多为投资客以及北京国贸、CBD区域上班的刚需群体,而逾八成以上的香河购房者是北京人或北漂,大部分购房需求是一步到位,以两居三居为主,并且将香河房子用于养老的客户也大有人在。这些城市如果进行全盘限购,那需求可能锐减七八成。”

  张表示,限购政策应有保有压,针对不同城市的具体情况对待,不能搞一刀切,更合理的做法可以是限购结合限价。

  来源:经济观察网

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