二三线城市住宅限购名单呼之欲出 深圳异地炒房客闻“限”止步

　　半个月前，一些开发商还在猜想：四季度住宅限购令可能稍有松动；一家知名券商则大胆预言，再出台更严厉的政策打压地产，难免会伤及宏观经济，下半年配置地产股有望获超额收益。

　　日前召开的国务院常务会议粉碎了“楼市调控放松”的幻想。会议要求将房价过快上涨的二三线城市纳入限购范围。有消息称，住建部正草拟新一轮限购城市名单。

　　热衷异地炒房的深圳投资客们反应如何？“半年前，我就放弃异地买楼了。”在广东、湖南投资过住宅的欧阳女士如是说。买房足迹远至北京、三亚、桂林的宁先生听到二三线城市住宅限购“扩容”的消息后，立即取消了购买桂林一套新房的计划，“不着急，等等看。”

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟

　　广东仅三市限购局面将打破

　　此次重点针对二三线城市房地产市场的政策举措，被称为2010年4月以来的第四波楼市调控。政策出台很可能与国家统计局对上半年70个大中型城市新建商品住宅价格的监控数据出炉有关。

　　数据显示，今年4、5、6月以来，房价同比上涨较快的省会城市有乌鲁木齐、南昌、兰州、长沙、昆明、西宁、沈阳、石家庄、郑州等地，而非省会城市则有厦门、秦皇岛、洛阳、丹东、牡丹江、襄樊等地。上述城市新房价格同比上涨幅度都在6%以上，高的超过9%。

　　专业人士认为，房价上涨幅度超过CPI涨幅的城市就属于房价上涨过快，如房价涨幅超过5%，就有可能被进一步调控；已限购的政策将加码，未限购的将纳入限购范围，部分区域限购的将扩至全城。全国限购城市预计从目前的40多个增加到100个以上。

　　深圳炒房客重点“关照”的珠三角区域将进入全面限购时代。今年上半年，该地区仅有广州、深圳、佛山三市限购，大批资金从限购的城市流向非限购城市，导致后者房价大涨。从官方公布的上半年数据看，房价涨幅超过同期GDP增幅的珠三角城市批量产生。珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等城市房价上半年同比上涨超过两位数，珠海房价涨幅甚至超过四成。珠三角城市全面限购箭在弦上。

　　中国指数研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海、惠州、韶关和湛江等广东城市名列其中。

　　限购担忧在深圳异地炒房客心中已经日益深重。看中惠州一套海滨房的欧阳女士正在四处打听惠州会不会限购的消息。

　　限购初期成交环比或降五成

　　住宅限购将给市场带来怎样的影响？

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法是，“限购真把一些开发商弄得死去活来。”

　　世联地产调查数据显示，今年二季度表示限购政策对其有较大影响的购房者比例为36%，与一季度基本持平。表明限购政策对市场的制约持续有效。世联地产市场部研究总监王海斌分析，从一线城市限购的表现看，限购之后，市场至少观望二至三个月，一手房成交量环比跌幅在50%以上，严重的跌八成以上。

　　以深圳为例。2010年10月份，正式实施住宅限购令，由于过户数据存在一定的时滞，限购效果在当年11月份之后开始显现。2010年11月，新房成交22万平方米，只有前一个月的一半；成交均价17549元／平方米，环比下跌4000元，跌幅近两成。

　　众厦地产总经理助理林晓华表示，去年以来，二三线城市房价已经涨了许多，如上半年珠海房价同比涨了四成，东莞涨幅也可观。国家要求二三线城市扩大限购范围，廊坊等地开始对住宅限价，实际是对这些地方楼市健康发展的保护。“部分二三线城市房价涨幅过快过高，存在主动回调的要求。而限购令的推出，将加快其房价下行。普通住宅因供应量大，价格回落的可能性更大。”

　　“二三线城市限购，有钱人限制住了，买了房子谁来接盘？”深圳的异地购房客欧阳女士反问记者。

　　异地炒房进入“速冻”阶段

　　日前，桂林市一个在建大盘来深圳揽客，挑出的卖点有两个，一是高铁时代，桂林位于深圳人的2.5小时生活圈之内；二是桂林是全球罕见没有重工业的旅游城市。前些时候，深圳投资客对此十分关注，端午节假期，有多个深圳购房团赴桂林实地看楼。如今，二三线城市扩容限购的消息一出，深圳投资客骤然变脸，市场立马“速冻”。

　　曾在端午随40人购房团去桂林看过房的宁先生原先买意较坚决，现在很犹豫，“不是自己住，不是急着要，看看再说，不着急。”宁先生和志趣相投的一帮深圳朋友，成立了一个20多人的异地购房团，曾“出征”过北京、长沙、三亚等城市。宁先生有过一些收获，如在北京郊区买过一套房，两年赚了20万；在三亚的一套房，赚了50万。赚得最多的是一套在深圳买的房子。2000年买入，75万元，自住10年后，于2010年卖出，赚得差价225万元。

　　“缓一下，不着急。”这是宁先生所属异地购房团成员的共识。他们了解到，其他一些深圳投资客也有类似的想法。未来两三个月，深圳人的异地炒房活动会迅速进入冷却期。

　　众厦地产林晓华分析，异地买房贷款难度大，办事周期长，目前又处在高位回落之初，风险明显。预计去外地炒房的深圳客会趋于冷静，在限购在即之际，他们会选择观望和暂时罢手。这一变化在市场上已经显露。

　　不过，二三线城市限购效果如何，还得看当地政府的意愿和上级政府问责的力度。世联地产王海斌说，一线城市的表现是，限购之初量价齐跌，但两三个月后，成交量和价格均出现反弹。二三线城市如果限购不力，也可能重复一线城市的过往走势。“一些乐观的投资客在讨论，何时可以去二三线城市‘抄底’。”

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　　深圳商铺空置率回落至低位

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)地铁联网营运，优质商铺受宠；购物广场租赁需求强劲，中外零售商抢滩。仲量联行日前发布的最新商业物业运行报告显示，二季度末深圳商铺整体空置率回落至近五年的历史低位3.5%。

　　地铁开通带旺沿线商铺。今年6月份，深圳市5条地铁线路全线开通，方便了关外大量消费人口进入关内，为沿线商铺带来大量客流。受惠于交通的便利，位于地铁沿线黄金地段的优质商铺，尤其是处于地铁交汇处的购物中心成为零售商的首选，有不少国内外中高档品牌在此租铺开业。

　　位于成熟商圈的购物广场空置率回落。因零售市场畅旺，多家国外零售商计划在深圳开设店铺。位于成熟商圈的多个购物广场，例如海岸城、欢乐颂、天虹君尚百货中心店及金光华广场等，租赁情况良好，空置率下降。二季度商铺租赁成交量大幅回升，达8.4万平方米。

　　报告分析，由于市场供应有限，加上成交活跃，二季度深圳商场首层平均租金为837元／平方米／月(按建筑面积计算)，环比增长3.4%，同比增长6%。首层商铺资本值(售价)达至11.8万每平方米，环比增长7%，同比增长3.9%。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为，未来两三年内，商铺类新项目落成量渐减，零售商将集中抢占市场，尤其是集中在地铁沿线的现有优质项目。预计平均租金仍有上涨空间，商铺售价升幅将有所放缓。