理财一周报记者 / 曹怡婷

　　理财一周报实习记者/俞冰礼

　　房产税会不会对存量房开征？上海年内是否会上调首套房首付比例？下一轮调控的“当头炮”是什么？

　　为了厘清未来的政策走向，《理财一周报》邀请了上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国等八位业内专家，对下半年可能出现的八大楼市新政进行详解。

　　猜想一：限购令在全国贯彻执行？

　　理财一周报：对于“限购”这剂“猛药”，它的执行应该从严从紧吗？

　　范伟国：作为打击投机炒房的主要举措，限购令的杀伤力很大，因此受到的关注度较高。然而在具体执行上我觉得并没有落到实处，比如上海对第二套房的鉴定就有所放松，还有关于外地人购房的完税政策也是一样。

　　宋会雍：房地产市场不能卡得太紧，限购令出台后导致了一系列的市场现象，比如中介公司倒闭引起的失业，比如交易量下降过大导致税收的缺失。我认为限购之下市场反而不稳定，甚至刚性需求也被殃及，应该放松或者取消。

　　理财一周报：是否有必要扩大“限购”的队伍？限购令年内有可能在全国贯彻吗？

　　陆骑麟：限购令在抑制房价过快上涨的同时，又成了那些还没被“限购”的城市房价上涨的推手。对比年后各地的房价可以发现，三四线城市住宅价格环比的涨幅明显大于一二线城市，而涨幅排名前列的多为一些还尚未在“限购”范围内的城市，这就是限购令的“倒逼作用”。开发商正在大力发展非限购城市的市场，新的投资泡沫也正在涌现，为了“按下”这股势头，不排除限购令扩大的可能。

　　范伟国：我觉得限购令不太可能在多数二三线城市展开。北京、上海等一线城市人口已相对饱和，环境、社会资源都不堪重负，综合管理能力又跟不上。中央对于人口的整体战略布局还是相当明确的，而限购也是缓解人口压力的手段之一。只有在一线及一些重点二线城市执行限购，才能有效“挤”出人口，全国铺开的可能性不大。

　　理财一周报：“限购”还会持续多久？

　　宋会雍：限购的副作用很大，它的推出只能说明国内的房地产市场已经到了失控的地步，光靠市场本身无法健康发展。限购应该是阶段性的政策，不会长期执行下去。

　　李骁：限购的确是一个不得已而为之的政策，我认为决策层更多考虑的是限购一旦放开会造成报复性反弹，那损失更大，后果更严重，因此年内还将继续执行限购。

　　猜想二：存量房也收房产税？

　　理财一周报：房产税目前的执行效果与人们的预期相去甚远，这是为什么？

　　陆骑麟：开征房产税，办法对了但却用错了，房产税的实际征收范围过于狭窄，自然难以发挥作用。因此不是房产税无效，而是执行的问题。

　　宋会雍：目前试点的税率过低，比如上海是0.4%~0.6%，而国际上税率大多在0.8%~3.0%。

　　薛建雄：房产税的缴纳时间是滞后的。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年的12月31日，重庆规定为每年10月份，所以目前很多问题还没有反映出来，市场影响也不大。

　　回建强：上海和重庆这两种模式的执行效果都是不尽如人意，到现在为止房产税还没有一个可行、明确的政策出台，有关征税的一系列问题并没有解决。

　　理财一周报：想要真正发挥作用，房产税势必要“加码”，那么这是否有执行的空间？有没有可能增加试点的城市？

　　薛建雄：别的政策可能放松，但房产税不会，征收房产税是房地产业的发展趋势，在制度建设上也得过了这关。

　　陆骑麟：从目前试点的力度来看，决策层是有所保留的，而且房产税才征收了一个季度，我相信房产税在全国的推广会暂时放缓。

　　理财一周报：房产税会不会进一步收紧？存量房征收房产税年内可能启动吗？

　　宋会雍：今年还来不及对存量房征税，但有可能会加大清查力度。上海是以家庭为单位征收的，可以调低人均面积标准或者在套数上面收紧。

　　陈立民：房产税全面开征，不是会不会，而是迟或早的问题。存量房征收房产税，我认为最多三五年就能实现。

　　李骁：年内动存量房的可能性不大，因为这需要很多准备工作。如果涉及存量住房，征收对象、征收面都会放大，情况会复杂得多。

　　薛建雄：存量房要纳入征收范围的话，时间上不会很快，最少也要拖到明年。

　　猜想三：购房首付比例再度提高？

　　理财一周报：浙江已经把首套房最低首付比例上调至四成，北京也取消了利率优惠，这会不会是全国调整的序幕？上海下半年可能跟进吗？

　　李骁：浙江先行一步调整了首套房首付比例，我相信全国不少地方和银行会跟进。上海下半年调整的概率非常高，提高首套房最低首付比例与上浮贷款利率是联系在一起的，会同时调整。

　　杨坚东：各地银监会否认了首付比例要上调到五成的传闻，各地银行也说暂时没有收到相关指令，不过空穴来风未必无因。政府可能也想测一测市场的反应，未来把首套贷款利率再往上调也有可能。

　　回建强：提高首付比例的政策未必会推广到全国，我认为暂时只会在浙江省试点。浙江也并非所有银行都上调了首套房的贷款比例，这只是地方银行为了防范信贷风险而做的举动，未必与调控有关。

　　理财一周报：提高首套房首付比例及贷款利率，会有多少购房者受影响？其造成市场波动在所难免，房价是否会应声下跌？

　　李骁：可以预计的是，如果提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的刚需置业计划会被打乱，楼市交易将再入“休克”状态。如果只看商品房，我认为个别城市房价一定会有下行，尤其是执行限购的一二线城市。

　　宋会雍：房价一定会下跌，但调控已经走入怪圈。我们想要房价下跌，最初的意图是因为大家买不起房，但是现在哪怕房价跌了5%，若首付比例又提高了10%，买不起房的还是会买不起。不惜伤害刚需、以信贷手段来挽救房价的做法，显示了中央对调控的无奈。

　　猜想四：商品房该不该“反暴利”？

　　理财一周：发改委正在研究对商品房执行“反暴利”的规定，您认为“反暴利”政策会落实吗？

　　宋会雍：“反暴利”几乎无法定义，落实的机会很低，而就算硬生生被落实，也不可能持久。何谓“暴利”？房地产价格虚高并不仅仅是房企促成的，从土地的“招拍挂”再到项目立项、开发、销售、流转，其中的众多税费，也都是构成房价的重要部分。

　　回建强：最大的问题在于，房地产项目开发的“暴利”很难界定。一方面，不同地域、不同项目的利润率肯定是千差万别的，如何统计、能不能公开都是问题，而且存在跨行业横向比较的尴尬局面。另一方面，实际上“暴利”一说也站不住脚，开发利润并没有人们想象中那么高。

　　杨坚东：这个政策“胎死腹中”的机会很大，执行的阻力会比较大，毕竟商品房应在自由市场中被买卖。利用信贷、税收手段来给开发商施压是可行的，比如控制融资渠道、紧缩银根从而促使房企自行降价、加快销售，但如果直接干预定价，就不是自由市场了，我认为不具备可操作性。

　　理财一周报：具体可能会出什么细则？

　　陈立民：具体方法可以是设定一个“合理”利润率，开发商利润被发现超过警戒线的，则视为“暴利”，并赋以重税，或者暂停该开发商竞拍土地的资格。

　　宋会雍：政府可能对住宅开发的利润或者对售价进行直接干预和限定。

　　猜想五：上调存款准备金率后就是加息？

　　理财一周报：5月18日起央行存款准备金利率再上调0.5%，达到21%的历史性高位。很明显银行贷款在收紧，年内预计还会有几次提高准备金率？

　　陈立民：估计还会有两次，每次调整比例将会在0.5%，今年存款准备金率会最终达到22%的高位。

　　杨坚东：目前CPI还比较高，所以存款准备金率肯定会再上调，我估计还会有两到三次调整。

　　理财一周报： 上调存款准备金率后，银行放贷的成本变大，这是否会对房地产业产生连带影响？开发商降价可能性大吗？

　　陈立民：银行贷款将进一步从紧，开发商取得贷款的难度不断加大。开发商不倒一片，政策不会松懈，甚至层层加码的可能性非常大，降价已成为必然。

　　理财一周报：利息是否也会相应调整？年内预计会有几次？

　　李骁：上调存款准备金率是连锁反应的开始，随之而来的就是银行收紧信贷及加息。存款准备金率提高后，银行用于放贷的资金被迫缩减。今年4月新增人民币存款同比少增了8925亿元，而住户存款则净减少4678亿元，这说明在通胀预期下人们存款的比例越来越少了。银行拿不到存款又不能放贷，加息势在必行。

　　陈立民：利息仍存在上涨空间，估计会陆续上调，我个人预计还会有两次加息。要是楼市仍未见逆转，则银行贷款政策将进一步从紧，最坏打算是停止贷款。

　　猜想六：别墅也限外？

　　理财一周报：国内房地产实际使用外资金额居高不下，这是否值得警惕？

　　宋会雍：去年11月出台的限购令虽然对境外个人和机构购置自住房有了套数的限定，但仍旧存在变通的空间。今年1月至2月，我国房地产实际使用外资41.5亿美元，同比增长50.5%，这无疑说明“限外”仍旧是失效的。

　　理财一周报：在限制外资方面，可能还会有什么动作？

　　李骁：据我所知，未来可能会禁止外商投资别墅项目，而过去对别墅的建设与经营，仅仅是被划在限制的行列的。外资如要购买非自用房产，就必须在国内设立外商投资企业，这原是一条限制政策，但一直以来却被视作是热钱流入的通道之一。如果明令禁止境外资金流向别墅项目，一定会对市场造成一定影响。

　　陆骑麟：一般海外热钱会采用收购国内企业股权的方式实现“曲线投资”，这种不直接参与购买的行为很难被约束，我认为有必要在这方面进行限制。此外，外资在商业地产方面的投资热情向来高涨，但限外政策却始终围绕住宅展开，鲜有对商业地产的管制。

　　猜想七：土地政策会“动真格”吗？

　　理财一周：从2010年末至今，国土部门动作不可谓不频繁，不过实质性动作还是较少，那么下半年是否有可能出台一些“实打实”的政策？

　　宋会雍：我认为“频繁喊话却不动真格”的作风还将持续，撼动土地财政无望，尽管我们都希望国土部门能拿出实质性动作，但其实这不是靠一个部委的一己之力能够完成的。

　　回建强：今年土地政策面从紧的趋势是肯定的，除了动作频繁，高层也一直在表态。比如，国土部调控和监测司司长刘随臣就透露，全国实际闲置房地产用地要远远大于13万亩，未来会加大查处力度，这就是在释放政策信号。

　　理财一周报：如果从土地源头方面进行控制，是否还存在其他的可能性？比如提高土地增值税，或将北京“限地价、竞地价”的方式推广至全国？

　　范伟国：“国八条”中对完善土地出让方式有规定，其中就有“要大力推广‘限房价、竞地价’的方式”。这样做对加大中低价位普通商品房的供应量、拉动地价下行都有帮助，但显然有悖于地方税收政策的意愿。不靠土地财政，城市化建设会受阻，资金哪里来？经济如何发展？这是很矛盾的，需要找到一个平衡点。

　　猜想八：房地产信托门槛再抬高？

　　理财一周报：政策日趋严厉，那开发商还有什么应对之策？房价要降多少政策才会出现松动？

　　陈立民：开发商已经没有什么办法了，至于要降多少这个很难预测，不过必然要死一批开发商，不仅仅是降价问题，而是要淘汰掉一部分，进行行业整合。

　　理财一周报：在资金上对开发企业施压，必然会加快其开发、推盘的速度，近期还会有哪些政策对房企的“钱袋子”造成影响？

　　回建强：可以肯定的是，房地产信托会进一步收紧。按现行政策，房地产项目开发的自有资金必须达30%以上，房地产业的财务杠杆率并不高，争取贷款并不容易。

　　李骁：有传今年可能会抬高房企在项目开发时必须的自有资金比例。如果是走贷款的方式，原本是要求“4-3-2”，也就是“四证齐全、30%的自有资金和二级开发资质”，今年可能会把要求的自有资金比例提高到40%。如果是股权融资的方式，原先要求50%的自有资金，现在可能会提高到60%。

　　量跌价稳将成常态，年底是购房时机

　　理财一周报记者/曹怡婷

　　如无意外，下一轮调控的基调不会有很大的调整，因此用“量跌价稳”来概括下半年市场走势会比较合适。价格方面，业内分析认为，10月后可能会出现松动，届时降价楼盘将陆续“现身”，因此年底会是购房的好时机，需要好好把握。

　　税收、信贷、行政手段仍是“主力”

　　观察前三轮的调控轨迹可以发现，利用信贷、税收杠杆以及包括限购令在内的行政手段对房地产市场进行调控的效果最为明显，而在接下来的新一轮调控中，上述手段依然会是调控的“主力”。

　　信贷方面，虽然还不能明确上海或者全国其他城市会不会“跟风”浙江在下半年提高首套房首付比例、取消首套房利率优惠，但这种趋势是在所难免的，调整想来只是时间问题。

　　税收方面，房地产相关交易契税上浮的传闻不绝于耳。此前曾有传言称，上海将按照公寓房及别墅房源征税，分别由现在的1%~3%调整为4%~6%。对此，上海市财税部门已予以澄清，但业内人士却倾向于契税上浮，毕竟上调契税能增加地方政府的税收收入。

　　全国房地产经理人联盟上海主席李骁的观点颇具代表性，他认为契税等税收的调整最快也最容易，况且也存在上调的空间。“上海历史上曾有7%的交易契税，后来经过数次下调才到 1.5%，就算不会回到7%的高位，回到3%也大有可能。”

　　行政手段方面，以“一房一价”为核心的价格干预会是下一轮调控的一大特点，但其推行阻力较大，执行力度堪忧。

　　从现有情况预计，下半年很难出台实质性的、超出原有调控边际的政策，如许多人关心的对存量房征税，其年内启动的可能性就非常小。

　　房价不会有实质性下降

　　对于房价，人们的心态是分化的。有房的希望房价稳涨，没房的盼望房价下跌，炒房的则恨不得房价飞涨。一项统计显示，大部分购房客希望房价会降得更低，最好有20%的下调。

　　尽管愿望很美好，但可惜无法实现。下半年房价不太会有实质性的下降，但不排除个别城市尤其是房价上涨压力过大的城市在短期内出现房价下跌，不过这种下跌也很可能是“假摔”。

　　最主要的原因是，政府不一定希望房价从高位一下子掉下来，而是倾向于让房价在一个较小的区间内浮动，因为房价下跌过快的后果会很严重，比如银行可能面临负资产的危险。

　　况且房价上涨多时，就算下跌个两三成也难以回到前几年的行情。即使房价真的下跌20%，许多人恐怕依旧难以承担。

　　对于调控房价，政府已做出了努力，但市场经济之下供求关系决定价格，国人对住房、买房的观念一时很难扭转，量跌价稳仍将是下一阶段的市场景观。

　　好在泰山压顶之下，开发商难免要降价求售，以尽快回笼资金，估计今年年底将陆续出现购房的时机，具体下调比例则视各开发商情况而定。因此，建议购房客可长期关注目标房源，密切留意楼盘动态消息，一旦到了可以接受的心理价位，就尽早出手。