中新网5月5日电 2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举行，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十二五”及未来十年房地产市场展望做主题报告，他提出，房产政策方面，“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。

　　首先，从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。

　　二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局，则经济在三到五年收入增长后，既有家庭改善型需求可能再次释放。

　　三城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。

　　其次，从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势，“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期，但出现大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰，在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给，国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。

　　“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发建设能力。我国处于资源约束严重的国家，人均可供开发用地少，不允许我国住房建设过度扩张，新增房地产供给不可能长期快速增长。我国经济发展属于典型的政府主导型，当房地业调整接近经济增长时，中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持，存量市场二手房控比示范量，将逐渐增大。

　　从房地产政策看，房产，特别是住房是满足居民住房需要和财富项目手段，是民生保障的最重要的组成部分，因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年，我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长，人民币升值压力短期内也难以得到有效改善，因此巨大的投资性购房需求将持续存在。为维护市场稳定和保障民生，国家调控政策重点仍未大力抑制投机性住房需求。

　　住房持有税是最有效调控手段，也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。(中新网房产频道根据网络直播文字整理)