新华网上海4月20日电 (记者魏宗凯 叶锋) 一方面货币端和需求端双双萎缩，另一方面房地产企业资金流日渐“绷紧”，旺盛刚需之下低迷的成交表明，目前楼市仍处于微妙的“再平衡”阶段，其走向值得关注。

　　限购限贷抑制住购房需求

　　国家统计局近日公布的数据显示，一季度全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%，增幅比1－2月份扩大1.1个百分点。

　　今年1月，全国楼市成交活跃，较去年同期仍有增长；2月份由于春节假期因素，成交转向低迷，部分一线城市成交量下降40%以上。进入3月份，楼市交易量大幅反弹，全国商品房销售面积9500万平方米，超过1－2月份的总和8143万平方米。

　　申银万国房地产分析师李虹认为，一般来说，3月份是楼市一年中的旺季之一，成交量都大致相当于或超出1－2月份的成交量；再加上今年1月份有大批购房者为赶政策的“末班车”而集中购买，实际成交量则可能反映在3月份，这在一定程度上也造成了3月份成交量放大。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭(微博 专栏)预计，二、三季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大，成交量环比将有所增长，但同比不会有明显增长，甚至会下降。

　　广发证券房地产分析师赵强认为，调控政策中对楼市影响最大的是“限购令”，要求实施限购政策的四类城市(直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨过快城市)共有35个，在内地可统计的287个城市中，这35个核心城市的销售面积占全国35%的份额，销售金额占全国51%的份额，因此，全面限购直接限制了购房需求，对行业影响较大。

　　资金方面，去年以来存款准备金率十次上调，使得大型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位，而存贷款利率也四次上调，开发贷款成本明显增加。一些知名房企人士告诉记者，房企是银行“总行级”客户，贷款数额没有影响，但资金成本比去年上半年增加了20%左右。

　　房企其他渠道的融资依然紧闭。中国证监会监管部负责人15日在上海表示，目前对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请，都需要征求国土部的意见进行审核，房地产上市公司融资的“闸门”尚未打开。

　　开发商资金链日趋紧张

　　国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，增幅比1－2月下降1.1个百分点。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。同期，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。3月份，全国房地产开发景气指数为102.98。

　　自2009年6月份以来，房地产开发投资始终保持高位运行态势，显著超过全社会固定资产投资增速。专家认为，一方面，受严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情将会逐步降温；另一方面，今年将新开工1000万套保障房，投资规撵速增加；两个因素对冲后，预计今年房地产开发投资增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　不过，据专业机构统计，截至4月13日，76家披露2010年年报的房地产上市公司去年末的存货合计达7523.44亿元，同比激增2267.16亿元，增幅达43.1%，存货的消化周期达2.33年。这些公司2010年的经营活动产生的现金流量净额为－711.26亿元，同比减少1209.64亿元。

　　杨红旭称，当前出现的存货大幅增加、现金流大幅减少、负债激增、不分红、“冬眠”不拿地等现象，折射出开发商资金压力越来越大的现状。如果说开发商去年并“不差钱”，降价的动力不强，那么目前开发商整体上已经比较“差钱”，而且未来几个月资金面还会进一步趋紧，更多的开发商将降价回笼资金。

　　楼市如何“再平衡”

　　国家统计局18日公布的数据显示，3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个，上涨的有50个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降的城市个数增加了4个，价格上涨的城市减少了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。专家认为，5月70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　据上海易居房地产研究院测算，1－3月全国商品房成交均价同比上涨10.8%(其中商品住宅成交均价同比上涨10.1%)，较去年7.5%的全年涨幅有所扩大。一线、二线、三线城市3月份新建商品住宅价格比2010年全年分别上涨了3.5%、4.14%、4.08%。从环比数据来看，二线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.35%；一线城市涨幅最小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，目前开发商仍是策略性降价试探市场，“限购令”和“限贷令”所引发的成交量锐减正带来前所未有的冲击，而流动性的收紧也让开发商债台高筑，降价将逐步成为开发商的唯一选择。同时，行业也将加速洗牌。

　　不少专家认为，相关政策再次明确今年楼市调控将分两条“战线”推进，一是调控市场，重点是调房价。本轮房地产调控始于2009年12月的“国四条”，至今已经历了去年1月的“国十一条”，去年4月的“国十条”，去年9月的“国五条”，以及今年1月的“国八条”，这也反映出一点：调控房价难度实在大。另外一条“战线”是加强住房保障。2010年实际新开工保障性住房590万套，今年计划开工1000万套，“十二五”期间计划新建3600万套。今年1000万套保障房建设，绝非小数字，需要地方政府花大力气、创新模式，进行供地、融资、建设，以后还有如何运营(尤其是公租房)的问题。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶称，政策的思路很清晰：利用3－5年的时间，逐渐形成保障房和商品住宅的“双轨制”。而今年，正是完成此双重任务的关键一年，尤其是二季度很关键，如果房价有反弹，下半年就很难再压下去了。所以，政策取向是咬定不松，一旦房价出现反弹苗头，不排除还会有更严厉的后续政策出台。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥近日在无锡调研房地产调控措施落实情况时也表示，房价合不合理，最有权评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标，并再次重申要落实调控政策。