距离去年4月下旬开始的楼市调控，即将一年。这一年中，三轮楼市调控，力度逐步加大。房价到底是涨还是降，众说纷纭。去年下半年，大家以为调控后房价会降，而部分城市的房价和成交量却反弹走高。近期，部分楼盘的广告推出折扣，二手房的成交量也在下滑，房价到底走向何方？本周即将开幕的房交会上，房企是否会大打促销牌呢？

　　供应量增加 成交量下滑

　　重庆商报：调控近一年来，市场目前出现了哪些变化？

　　李战洪：整体看，市场总在玩"平衡木"，热了就加点冰，冷了就添点柴。近期楼市一个显著的变化就是成交量下降。我手上的多份数据显示，3月份主城区的楼市成交量和去年同期相比，下降了近四成。但是，一些品牌房企的成交量不仅没有下降，反而有所上升，这说明，市场资源向大中型房企聚集。

　　沈殿连：调控对大户型的影响最深，比如说前些天，连续两周的时间，主城某区洋房和别墅零成交。以宗申旗下的房屋销售为例，偏大户型的成交量比中小户型成交量低三成左右。

　　代育松：二手房成交量降幅更大，整体下降四成左右，特别是大户型，成交量同比下降超过五成。根据政府部门公布的数据统计，3月份主城区的供应量很大，获得预售许可的房屋面积近200万平方米，和去年同期相比，增加三成以上，供应量是2月份的3倍。

　　如果不调控 房价会更高

　　重庆商报：最近有房企开始海外融资，调控对房企的资金产生了哪些变化？

　　李战洪：调控对中小房企的影响很大，特别是去年激进扩张的中小房企，现在成交量下降，回收资金较慢，而加息也导致其资金成本增加。

　　沈殿连：调控对上市地产公司的压力很大。因为上市公司有业绩需求，如果降低发展目标，容易导致股价下跌。他们为了维持业绩，必须要保持一定的扩张速度，在当下收缩银根的时候，融资渠道和规模都十分有限。反而是中小房企，船小好调头。在融资方面，一些由传统行业如家电、制造行业进入楼市的房企，他们的融资渠道反而比较多，资金压力也不太大。

　　重庆商报：调控一年了，房价并没有出现人们期待中的明显下降，有网友质疑调控为"空调"，你们对此怎么看？

　　李战洪：如果去年没有进行楼市调控，恐怕现在房价会更高。更重要的是，不进行调控，未来楼市也不会保持一种健康的态势。无论对于开发商，还是老百姓，最怕的就是房价大起大落。这一年的调控，其出发点是保持房市的平稳发展，我觉得这个目的完成得很好。

　　代育松：二手房的变化，往往先于一手房。从目前看，一些二手房的持有者正在降低销售价格的预期，部分二手房业主，开始降价售楼，但是幅度不大，容易被市场忽略，不过这种迹象值得持续关注。

　　房价低速上涨就等于降价？

　　重庆商报：如果调控持续下去，并且继续加码，下半年房价会降吗？

　　沈殿连：只要房价像今年以来这样低速上涨，实质上就是降价。3月份，全国CPI指数5.4%，随着国际大宗商品的涨价，通胀压力增加，相对于其他商品价格来说，其实房价是动态下降的。

　　另外，今年"两会"上，温总理明确提出未来的人均收入将和GDP增速保持同步，"十二五"内，GDP年增速7%左右，意味着人均可支配收入年均增长7%，如果房价年增速不超过7%，就意味着房价下跌。

　　李战洪：今年内，房价很难大幅度下降。按照国家方面的统计，目前超过7成的市民有了住房，房价真的下降，意味着他们的财富贬值。另外，有人说，由于去年的开工量很大，现在的销售量很少，导致开发商的资金压力较大。事实上，开发商都是会跟着市场的节奏调控开发节奏的。最近就有上市房地产公司降低了年度销售目标。

　　重庆商报：也有专家认为，目前有些调控举措抑制了房屋的供应，会导致未来房价"报复性反弹"，诸位对此怎么看？

　　李战洪：现在成交量降低，部分房企回笼资金速度减缓，投资市场更加谨慎，市场供应量可能会因此受到影响。而两三年后，由于政策压抑过久的消费需求一旦释放，就有"报复性"反弹的可能。

　　沈殿连：两三年后，房地产市场的供求格局可能发生变化，现在中央要求未来三年建设3600万套保障房，三年后，保障房的规模已成气候，能满足较多的需求，那么房价上涨的动能可能会减弱。

　　房交会在即 房企不会大张旗鼓降价

　　重庆商报：在本周即将开幕的房交会上，房企会不会大打促销牌？

　　沈殿连：房交会上，房企不会大张旗鼓地降价，但促销肯定会不少。对于房企来说，降价降下去的是利润，除非一些大型房企策略性地降价，引起市场的变化进而得利，否则房企不会轻易降价。

　　代育松：可能会有一些中小房企，为了冲量，采取临时性的促销举措。房屋中介公司会建议部分资金紧张的投资客，给购房者一些甜头，以保证自己的资金链健康。本组稿件由首席记者 柴伟 采写

　　场外观点

　　楼市调控如"解铃"

　　上海易居地产研究院综合部部长杨红旭(微博 专栏)：房价到底会不会跌，调控能否达到预期效果，恐怕要到年底才能真正揭开谜底。围绕房地产行业牵扯着众多矛盾，调控正如"解铃"，边解边行。

　　从宏观经济看，当前，政策重点是抑制通货膨胀。一旦保增长压力增大，国家则可能在调控房地产方面出现犹豫。从资金面观察，3月份CPI涨5.4%，而一年期定期存款利率只有3.25%，存款负利率导致货币进入银行的意愿较低，住宅成了一个投资渠道，这是调控的压力。从房地产行业看，当前地方政府既要调控房价，又要推进保障房建设。今年全国要新开工1000万套保障房，大部分财政投资都须地方拿钱，那么当前地方政府面临的尴尬是：大力调控房价，则楼市低迷，继而收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。

　　降价是误读 今年房价难现拐点

　　中国区域经济学会副理事长、重庆工商大学校长杨继瑞：不少人认为，楼市调控就是调房价，让房价下降就是楼市调控成果，这是误读了决策层的意思，因为没有哪一次的调控内容中有这么一条内容--让房价下降。对于房价的调控，准确地说是遏制房价过快上涨。从整个宏观经济形势看，去年全国楼市投资近5万亿元，在目前的经济现状下，很难再找到这么大的产业来支撑经济的发展。从开发商自身的成本来看，今年来，人力成本增加、钢材价格提升、石油价格提升导致施工成本和装修成本上升。从全国来看，土地价格并没有大幅的下降趋势。综合这些因素，房企降价的阻力很大。