新浪财经讯 4月16日，在博鳌亚洲论坛“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博 专栏)表示，此次调控是最严厉的，2011年之前房价是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。

　　对话实录：

　　向熹：各位嘉宾、各位代表，欢迎大家来到持续调控下的房地产创新分论坛。首先介绍一下参加这场论坛的各位嘉宾：中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博 专栏)先生，北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生，怡海置业董事长王琳达女士，绿野集团创办人李金友先生，中国企业家杂志总编辑黄丽陆先生。欢迎大家！我是来自南方周末报社的向熹。今天我们讨论的话题是持续调控下的房地产创新。这个问题有三个关键词：第一，房地产。 第二，持续调控。第三，创新。房地产众所周知从90年代开始是我们国民经济一个支柱行业，也是中国城市化进程的结果与推动力，因而有关房地产的话题多年以来都是一个重要的经济话题，而且房地产业中重要比重的住宅产品涉及千家万户，所有又是一个民生话题，房地产的发展与繁荣高度影响金融行业和地方财政，因而也可以是一个金融话题和财政话题。今天我们的嘉宾来自地产业界、政府部门和媒体界，所以我们的话题主要集中于地产行业和政策层面。由于媒体嘉宾参与，我话题也会涉及更多层面。第二个关键词是调控，中国有这个行业开始，调控就一直持续。调控是一个长期的政策。我们今天谈的持续调控，并不是由来已久的调控，而主要针对2010-2011年初这一轮的调控作为我们讨论的时间段和政策对象。第三，创新。创新的主体是什么呢？我们今天着重在房地产行业创新和房地产企业的创新，当然由于有政府的领导和媒体界在，所以我们也不回避讨论政策层面或者以政府为主体的管理创新。

　　向熹：做完上述简要破题之后，我们今天论坛规则是三个环节，第一，台上嘉宾陈述自己在共同问题之下的观点与立场。第二个环节是台上嘉宾就特殊环境下的回答 与阐述。第三，互动。第一个环节我先抛出一个问题，，这个问题有不同的层次，浓缩成一个问题，就是请大家从自身角度对此次调控目标与效果谈谈自己的看法。 在这样的政策环境下，大家对房地产行业的前景如何看，房地产业与房地产企业应该做怎样的创新。

　　潘石屹：这一轮调控政策是最严厉的，我觉得2011年是一个分水岭，在这个之前调控是调控原因，是考虑市场的供应量、需求量。从土地、货币政策、按揭贷款成数去调控，从今年开始直接调控结果，就是限价、限购，所以从新的“国八条”出台后，35个限购的城市，北京、上海成交量下跌了50%，如果说一个市场上

　　成交量下跌50%，我想这就是市场上应该按照刘总说的是已经初见成效了。另外从一些现象上来看，像上海房价已经开始跌了，北京房价环比也开始跌了，所以我觉得这可能都是一些现象。至于今年房价是不是跌15%？任志强(微博 专栏)(微博 专栏)不知道什么时候说了这样一句话。这两天有很多媒体问我，说任总都说跌15%，你觉得应该跌多少。我说在2011年之前是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。不要再问我。我也不知道跌多少。当然调控一个很明显的效果，就是任志强都不敢来开会了。去年一年让鞋追着打。所以我觉得还是见到效果了，政策的威力很大。

　　潘石屹：去年全中国房地产销售了5.25万亿，土地出让收入是2.9万亿，这个数字还是非常大的。可是就是地方政府对土地财政依赖性越来越强。今年就在一个月时间，我大概接待了三个地方的地方政府，来推销他们的土地，量都很大，其中一个区说我们5月份要销售出去1500亿的土地，另外一个区说我们有 5000亩地马上要销售，地方政府对土地财政依赖程度实际上就是说使这个房地产市场比较扭曲。例如像前两年，就是09年下半年和2010年，只要出现地王，大家想中央政府也不高兴，媒体也不高兴。可是哪个城市出现地王，这个地方政府一定很高兴的，因为他们就拿得钱又多了。可是只要出现一个地王，出现地王的第二天就会刺激周围房价上涨。这就不断形成一个恶性循环。其实真正要让房地产行业能够很平稳发展，最根本就是要让地方政府对土地财政的依赖性要降低。

　　潘石屹：创新很重要，当然营销的创新，管理方面的创新，包括起一个案名，把花园变成山庄的创新，都是一个创新。可是我认为作为房地产行业最重要的创新其实跟别的行业一样，就是产品创新。所有创新都应该聚焦到产品创新上去。如果是任何一个企业要不创新的话，马上会被淘汰掉。我们看看别的行业无一例外都是这样。可是只有房地产行业过去五年时间发展太快，市场太好，就是整个房地产行业的创新要比起别的行业来，要差得多。他们能够生产出来的产品就销售出去。所以一个公司从深圳建的项目，到哈尔滨建的项目，全都是一样的，这样实际上是一种浪费。我觉得从下一步来看，市场竞争比较激烈。让政府保障性住房占据房地产半壁江山，在这种情况下可能对房地产行业有一个好处，就是要在产品上去不断创新。