新浪财经讯 4月16日，在博鳌亚洲论坛“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，首都创业集团副董事长、总经理刘晓光表示，本轮调控的目的是扼制热点城市房价过快上涨，目前调控应该基本初见成效，效果可能在今年8月更加清楚。

　　对话实录：

　　向熹：各位嘉宾、各位代表，欢迎大家来到持续调控下的房地产创新分论坛。首先介绍一下参加这场论坛的各位嘉宾：中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博 专栏)先生，北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博 专栏)先生，怡海置业董事长王琳达女士，绿野集团创办人李金友先生，中国企业家杂志总编辑黄丽陆先生。欢迎大家！我是来自南方周末报社的向熹。今天我们讨论的话题是持续调控下的房地产创新。这个问题有三个关键词：第一，房地产。 第二，持续调控。第三，创新。房地产众所周知从90年代开始是我们国民经济一个支柱行业，也是中国城市化进程的结果与推动力，因而有关房地产的话题多年以来都是一个重要的经济话题，而且房地产业中重要比重的住宅产品涉及千家万户，所有又是一个民生话题，房地产的发展与繁荣高度影响金融行业和地方财政，因而也可以是一个金融话题和财政话题。今天我们的嘉宾来自地产业界、政府部门和媒体界，所以我们的话题主要集中于地产行业和政策层面。由于媒体嘉宾参与，我话题也会涉及更多层面。第二个关键词是调控，中国有这个行业开始，调控就一直持续。调控是一个长期的政策。我们今天谈的持续调控，并不是由来已久的调控，而主要针对2010-2011年初这一轮的调控作为我们讨论的时间段和政策对象。第三，创新。创新的主体是什么呢？我们今天着重在房地产行业创新和房地产企业的创新，当然由于有政府的领导和媒体界在，所以我们也不回避讨论政策层面或者以政府为主体的管理创新。

　　向熹：做完上述简要破题之后，我们今天论坛规则是三个环节，第一，台上嘉宾陈述自己在共同问题之下的观点与立场。第二个环节是台上嘉宾就特殊环境下的回答 与阐述。第三，互动。第一个环节我先抛出一个问题，，这个问题有不同的层次，浓缩成一个问题，就是请大家从自身角度对此次调控目标与效果谈谈自己的看法。 在这样的政策环境下，大家对房地产行业的前景如何看，房地产业与房地产企业应该做怎样的创新。

　　刘晓光：这个问题我的看法是，调控应该基本初见成效，从房地产发展的模式，大的双轨制的格局基本确定下来了。第二，它的调控目标是遏制一些热点城市过快增长。现在从北京、上海情况看，销量大概跌了50%左右。周边地区的价格也开始下来。像北京、上海这样的城市。另外从资本市场、资金市场对这个行业过快增长的措施，我看都见了成效，而我的判断来讲，应该是初见成效，而且效果可能会在今年8月份体现的更加清楚。

　　刘晓光：前景肯定看好，一个是城市化进程，一个是人口红利，到今天我还是认为房地产肯定是保值的重要工具。

　　刘晓光：这个问题很有意思，一方面如果商品房下降，如果保障房大量进行，那么对钢材、木材、水泥用量的平衡可能问题还不是很尖锐。但是如果地方土地收入减 少，地方房地产税收入减少，总量减少，将来这个量可能很大。将来可能会减少公共投资、可能会影响就业，可能会对调控政策会有一定影响。

　　刘晓光：创新现在确实是一个很大的命题，因为我们发现创新实际上就是不断否定自己过去的模式，创造一种新的模式。过去我们跟大家一样，上市、融资、高价拿地、大规模建设、套现、走人。我们感觉到将来这种调控可能是一种常态，而且一个企业必须要在融资模型上不断创新。我们在两年前就开始创新了，一方面干着传统的地产，商业地产、酒店、写字楼、住宅。一方面我们尽可能跟母公司投资的基础设施，比如水、地铁上盖、高速路，甚至跟教育结合起来的地产。前年年底，我们开始做以奥特莱斯为引领的城市副中心，把国际上名牌折扣店公司引进来，大量一二线品牌进来，折扣也很低。再加上其他商业业态，低密度住宅，做成一个城市副中心，时尚新城镇的概念。三个礼拜我们在北京卖了一组项目，400套房子，大概4个小时卖完了。大家希望有一种新的生活方式出现。我们把它叫做买在其中，购买在其中、吃在其中、乐在其中这么一个新的特系。在融资模型上我们也在创新，前一段发了一个人民币海外债券，大量信托产品应在应用，另外我们做了国内国际平行的地产基金。我在想在一种新的形势下，如果说我们没有自己的核心竞争力，我们不去创新，可能在竞争中就要落伍。在调控作为常态的形势下，一个企业可能要坚持不断在业务模型上、管理模型上、融资模型上创新，才能适应新的形势。

　　问：有一个问题关于保障房融资方面创新的，第二个问题，现在有一种担心，因为保障房建设如果没有达到预期效果的话，现在需求又被抑制，是不是会出现报复性反弹，这种担心是不是必要？谢谢！

　　刘晓光：这个问题提的很好，刚才11点的时候我们回答了。第一，关于保障房，建立一种融资模型、投资模型，我觉得可能需要。因为现在老百姓买房，然后再卖一套房子，挣点钱，我觉得还是没有给大家建立一个通道，就是没有享受到高成长行业的金融通道。如果说我们发行长期的受托债券，保障保障房建设速度和质量，我觉得是可行的。回报率应该在利息上加两个点，另外政府应该建立长期的回报基金，因为你一下子拿出这么多钱，拿不出来。但是建回报基金是可能的。上午潘总讲的很好，保障房实施应该利用企业家的智慧、商人的技术来进行投资运作，甚至代为管理。第三，保障房不是一成不变的，当我租了保障房之后，我在一定时间能够买，就让它可以转换。刚才陈主任讲的管理问题确实是个大问题，将来的维修、维护、保养、将来他不给钱等等问题，只要管理机制、回报机制建立起来后，我想是能够实施的。关键是现在很多上市公司，包括我们投资者，我们也想投保障房，但是可能要有一个回报的办法或者机制，哪怕是微利呢。