新浪财经讯 4月16日，在博鳌亚洲论坛“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博 专栏)表示，中国重大战略难题解决出路就是城镇化，房地产业发展这是个无须质疑的前景。

　　对话实录：

　　向熹：各位嘉宾、各位代表，欢迎大家来到持续调控下的房地产创新分论坛。首先介绍一下参加这场论坛的各位嘉宾：中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生，北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博 专栏)先生，怡海置业董事长王琳达女士，绿野集团创办人李金友先生，中国企业家杂志总编辑黄丽陆先生。欢迎大家！我是来自南方周末报社的向熹。今天我们讨论的话题是持续调控下的房地产创新。这个问题有三个关键词：第一，房地产。 第二，持续调控。第三，创新。房地产众所周知从90年代开始是我们国民经济一个支柱行业，也是中国城市化进程的结果与推动力，因而有关房地产的话题多年以来都是一个重要的经济话题，而且房地产业中重要比重的住宅产品涉及千家万户，所有又是一个民生话题，房地产的发展与繁荣高度影响金融行业和地方财政，因而也可以是一个金融话题和财政话题。今天我们的嘉宾来自地产业界、政府部门和媒体界，所以我们的话题主要集中于地产行业和政策层面。由于媒体嘉宾参与，我话题也会涉及更多层面。第二个关键词是调控，中国有这个行业开始，调控就一直持续。调控是一个长期的政策。我们今天谈的持续调控，并不是由来已久的调控，而主要针对2010-2011年初这一轮的调控作为我们讨论的时间段和政策对象。第三，创新。创新的主体是什么呢？我们今天着重在房地产行业创新和房地产企业的创新，当然由于有政府的领导和媒体界在，所以我们也不回避讨论政策层面或者以政府为主体的管理创新。

　　向熹：做完上述简要破题之后，我们今天论坛规则是三个环节，第一，台上嘉宾陈述自己在共同问题之下的观点与立场。第二个环节是台上嘉宾就特殊环境下的回答 与阐述。第三，互动。第一个环节我先抛出一个问题，，这个问题有不同的层次，浓缩成一个问题，就是请大家从自身角度对此次调控目标与效果谈谈自己的看法。 在这样的政策环境下，大家对房地产行业的前景如何看，房地产业与房地产企业应该做怎样的创新。陈主任，还是请您先谈。

　　陈淮：房地产调控如同父母管孩子，什么时候都得管。别把调控就作为房地产企业活还是似，长大还是不长大的原因，我曾经在微博上说政策就是吃药，谁也免不了一辈子得病吃药，但是谁这辈子靠吃药长大？谁这辈子像潘总这么有出息吃药吃出来？我们房地产不是靠政策成长，而是靠社会进步发展起来的。如果天天讨论吃药能不能活下去，那你的体格也就是林黛玉水平，谢谢！

　　陈淮：讨论房地产的前景基本是一个伪命题。中国人想不想成为世界最有竞争力的强国？有一天我们不用讨论美国航空母舰到黄海，我们要讨论中国航空母舰要不要到墨西哥湾军演的问题，想不想13亿人比美国人还过得富足。想不想根本解决城乡发展不平衡的矛盾，根本解决三农问题。想不想克服老天爷给我们留下资源短缺的经济和社会发展约束。所有这些重大战略难题的解决只有一个出路，那就是让大多数人住城市，就是发展城市化，城镇化。这是一个无须质疑的前景。就如同我们无须质疑现在3岁和13岁、23岁的小伙子将来要不要娶媳妇。这是一个伪命题。不仅如此，我们现有城镇居民住房也需要改善。我们刚刚走过了脱困期，让大多数老百姓解决了有房子住的问题，他们房子刚刚满足了脱困功能。就像一个人冻的要死，现在有衣服穿了，这还不行，我们还要有四季不同场合穿的衣服，将来还要有一点时髦的衣服，再将来还要有名牌的衣服，四个阶段我们刚刚走完第一个阶段。这是第一层。中国住房还处于绝对短缺阶段，什么叫绝对短缺？别跟我抬杠，我知道有人现在发微博了。我们在座有100人，如果会议主办方只给我们准备了80个盒饭，不管这个价格高低，总是有20人吃不上，这种状态叫绝对短缺。刚才有一个企业家说我们城市化已经达到了46、47%，但是我们也得很遗憾说这个人口比重，超过1/4是虚假，这部分人口他们社会身份有一个专有名词叫农民工。他们还远没有定居罗湖城镇，城门口还有2亿人准备未来10年搬进来。现在青年小两口结婚，以前是要求1.2米的床，现在要求2.2的床，这个卧室要装 2.2的双人床，就得具备改善功能的卧室，这些需求已经现实摆在那里，我们不需要讨论这些需求存不存在。刚才也有企业说房地产带动100多个行业，如果没有人需要房子，钢铁卖不出去，也不会发展房地产业，关键问题是房子还是盖的远远不够。第二个，我们千万别对需求做主观的自以为是的估计，90年代初期中国 家电业蓬勃发展，进入21世纪后，户均120台彩电，有人说彩电企业不行了，当时全国彩电产量4700万台，2001年只卖了2100万台，但是2009 年，中国生产了9700万台彩电，还都卖出去了，这就叫市场经济。我们别把自己智慧凌驾市场之上。谢谢！

　　向熹：我这里有一个预测的数据，假定2011年土地出让收入跟随商品住宅销售同比下降30%，信贷杠杆放大后，预计城市基础设施投资将减少10500-1300亿，当房地产过度衰退导致GDP影响2个百分点，或者地方债务危机爆发，房地产调控就可能缓解，这是我看到的一个预测数据，陈主任谈谈对目前调控政策可持续方面有什么看法？

　　陈淮：我很抱歉，又得说这个问问题也是一个伪命题，当前调控政策不调控政策，它的第一依据不是房地产业的投资规模，而是反通胀。而且我们得对这场通胀的来势凶凶以及可能对国民经济的重大影响有充分的估计，因为这个通胀他和我们在80年代中期和90年代后期面临的通货膨胀都不一样，那两次通货膨胀是咱们自己经济出毛病了，我们纠正自己错误就可以了，而这次不是，3月14日温总理答记者问，美国华尔街日报问中国政府对通胀怎么应对？温总理说这次通胀是国际性、输入性，某些国家采取量化宽松政策导致物价上涨。第二层意思，如果提问题者看过前不久两会决定的十二五规划，我们刻意提出十二五包括今年起的五年间GDP增长压到7%，我们政策预期目标是7%，是有意的要降温、降速的中期发展目标。我们屡试不爽，我们在过去20年的经验，低于8%，我们就会面对比较严重的困难。1998年朱镕基总理上台，第一件事确保人民币不贬值，和确保国民经济增速不低于8%，08年末世界金融危机，09年我们保增长、保就业、保社会稳定，第一目标保经济增长不低于8%，这次主动选择7%，为什么？我们宁愿在这个阶段忍受一些困难，比如说就业、比如政府财政、比如重要基础产业盈利率下降，比如说银行由于资金周转速度减缓导致的可能的风险。这是我们必须承担的代价，但别在一个20年持续高速增长再咬牙高速增长一段，让20年累计起来的不平衡进一步不平衡，那我们就离汶川地震、离福岛海啸不远了，谢谢！

　　向熹：昨天我跟潘总在微博上在微博群交流的时候，有这么一个观点，大家还是非常关心调控政策持续性的问题，甚至有微博网友问了这么一个问题，是不是房地产商盼着因为财政政策跟不上或者地方财政压力增多，政策出现松动，他们房价又可以卖的贵起来，当时因为时间问题，加上技术障碍，潘总没有回答这个问题。下面请潘总阐述一下。

　　陈淮：我给一左一右两位老总提一些建议，别老说“高房价”这个词，这个词儿不准确，因为这里面包含你一个主观判断，你先判断这个房价高，你说楼高，他有客 观标准，因为衡量高低的尺子是不变的。但是跟这个高房价，这个价是相对于币值来说的，相对于收入来说的，相对于利率来说的。有这么多参照物，您高还是低还 不知道。准确说应该是房价与老百姓收入之间的尖锐矛盾。你要让我说，我建议用一个规范准确的话，房价与老百姓收入之间的尖锐矛盾是当前房地产领域突出矛盾。解决这个矛盾，别以为限购、限贷，或者把开发商毙了，就能解决了。解决不了，各位。那都是解决不了问题，也用不着讨论房地产前景问题，是需要根本解决房价与老百姓收入尖锐矛盾，政府需要四个创新。第一，调整城市结构。我们需要大中小城市协调发展。现在中国沿海特大城市人口所占比重是2成，二三线城市两成，中小城市一成，农村占五成，2：2：1：5，我们理想的状态根本的能够合理分配人群，应该是2：4：2：2，也就是说再过10、20年，中国沿海大城市所占人口比重也不会比现在再提高了。城市承载力已经到了超过极限。而二三线城市容纳人口总规模应该比现在扩大一倍。中小城镇是指城镇和中心镇，人口所占规模也应该比现在扩大一倍，农村人口从50%下降到20%左右。160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子，你再限购，房价也无法解决，这是第一个调整，城市结构的调整。第二，土地制度的调整。这还不是潘总说的地方政府卖地价的这个事。土地市场化资源唯一是掌握在政府手里，就像赛足

　　球的时候，这两个球门之间距离以及球门宽度政府随便调的，赛了半天，不行，球门得拉远点，这个比赛就没法进行了。以及我们说城市化中农村人口的问题，现在

　　农村人口在城市中，今年国民经济统计公报，两会发布的异地就业的1.56亿人，没有一个人是扛着他们家宅基地来的。这个宅基地置换问题已经到了非解决不了的问题。小产权问题核心问题是土地制度问题。这个问题不调整，让解决房价问题，恐怕我们很难把这个供求关系调整顺。第三，调整中央和地方税负关系问题。现 在地方政府怕当地王，都跟土地局长说你一定要卖得高价，但是一定不要前十位，因为前十位就要摘官帽子。如果土地局长能卖到前十一位，那是最优秀的。

　　陈淮：根本解决这个问题其实并不难，94年制定分税制的时候，那个时候没有建博鳌旅游岛的任务，没有全民医保的任务，没有免除学杂费等诸多任务，现在有了，解决这个问题并不难，一个是市政债。第二，不动产税。第四方面，收入分配结构调整。第一个城市结构调整。第二个土地制度调整。第三，中央地方财税关系 调整。第四，收入分配结构调整。哪一个靠限购可以解决？缺了哪一条就能把北京、上海、广州、深圳的房价根本解决掉，所以房地产业健康发展，以及政府政策创 新是一个随着这个产业不断规模扩大，它的内在因素不断成熟，大家都要在这个过程中不断学习和长大，谢谢！