当房地产价格所引起的广泛民怨不断升腾的时候，中国房地产格局中角色微妙的中央政府对房地产的态度开始坚决转向，2011年会是个转折点吗？持续10多年的中国房地产牛市就此走向终结吗？坚决有力的调控政策会避免房地产泡沫破灭引发的经济休克吗

　　文  本刊记者 马丽

　　3月23日，有人问在香港参加瑞信会议的潘石屹(微博 专栏)，今年房价涨还是跌？潘石屹说，“本月底政府公布后你就知道了，今年房价不是市场决定，而是政府决定。”潘石屹的回答是2011年全国“两会”房地产政策的精辟总结。

　　当不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨不断吞噬着房地产拉动经济的合法性的时候，中国房地产格局中角色微妙的中央政府对房地产的态度开始坚决转向，这个转向在今年的全国“两会”国务院总理温家宝的政府报告中表露无遗。温家宝用坚定的声音传达了中央政府遏制房价飙涨的决心：进一步扩大保障性住房建设规模，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过分上涨的势头，建立健全考核问责机制。

　　2011年会是个转折点吗？持续10多年的中国房地产牛市就此走向终结吗？而坚决有力的调控政策会避免房地产泡沫破灭引发的经济休克吗？

　　1000万套保障房背后隐忧丛生

　　“两会”期间，全国政协委员、中国科学院院士张泽在接受《法人》记者采访时表示，“稳预期、控房价、惠民生的根本出路在于大力发展保障性住房。”这也是中央政府在本轮房地产市场调控中最重要的手笔。

　　温家宝在政府工作报告明确提出：“今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。”1000万套是什么概念？从数量来说，比去年增长了70%，与商品房供应量比较，如果商品住房按照去年的规模向市场提供(2010年全国销售了900万套商品房)，今年我们国家会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场类住房的总量。

　　“大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障，第一个是土地供应要有保证，第二个就是资金的保障”。3月9日，在北京梅地亚中心多功能厅记者会上，住房和城乡建设部副部长齐骥点出了保障性住房的两个关键。

　　从资金这一项来说，根据住建部的测算，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，而根据温家宝政府工作报告，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，中央配套资金十分之一不到，地方的压力可见一斑。

　　当然按照齐骥在记者会上的答复，也不是剩下的90%都由地方政府出，其中有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的，剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市、县政府通过各种渠道来筹集。

　　在具体资金筹措上，中央也给地方指出了几条明路：比如把用于保障性安居工程建设的土地净收益计提比例提高，确保各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外全部用于廉租住房建设，中央对地方为保障住房融资平台提供一定的财政和金融支持。齐骥在记者会上还特别提到，对于公共租赁住房的投资建设，将采取政府主导、社会参与这样一个模式，通过相应的优惠政策，鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。

　　正是基于以上措施，齐骥乐观表示：“我想通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000万保障性安居工程的任务，具体说就是1.3万亿的投资应该说是完全可能的。”

　　但是在很多房地产业内人士看来，中央过于乐观了。

　　湘江伟业(北京)投资有限公司总经理方明理指出：“1000万套是个大跃进，不现实”。一来地方和社会机构能否筹措出1.3万亿的资金是个问题，二来看看去年保障性住房完成情况。根据国土部2011年第6号公告，全国住房供地计划实际完成67.9%，其中，保障性住房(指经济适用房和廉租房)用地只完成计划的65.2%。

　　为什么完不成？公告指出了五点原因，其中关键的有两点：一是部分地方政府财政困难，融资渠道有限，二是征地拆迁进展缓慢。“去年存在这些问题，今年就能解决了吗？尤其是在保障性住房目标翻番的情况下。”方明理表示，他不看好今年保障性居民工程的实施。

　　但是对于地方政府来说，1000万套是硬指标、硬任务。为了确保任务落实，两会召开前不久，住房城乡建设部代表国家保障性安居工程协调小组与各省政府及新疆生产建设兵团签订了2011年保障性安居工程目标责任书。

　　温家宝说：“关键不在一张纸，而在于决心，有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。”如果忽略一切不利因素，1000万套保障性安居房可以顺利建成，谁来保证这1000套住房能够真正让符合条件的家庭受益？谁又能保证经济适用房、两限房不成为权力寻租者的工具，廉租房和公租房拥有完善的退出机制？这在眼下的中国显然是个大问题。

　　更重要的是，即使按照“十二五”规划，在“十二五”期间可以顺利完成3600万套保障房的宏伟目标，这个只代表仅有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持解决。

　　调控力度空前，土地财政只字未提

　　“进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。”温家宝在政府工作报告中的措辞非常坚决。“严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。”从这段话可以判断合法性遭到质疑的限购和房地产税政策不但要继续还会加强。

　　2011年年初推出的“新国八条”作出硬性要求：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，在历来的楼市调控中属第一次。

　　截至3月26日，纠结了两个月的北京、上海、深圳等一线城市的调控目标仍然没有出炉。而在已公布控制目标的34个城市中房价控制目标无一例外都限定了房价上涨幅度，只字未提降低房价，多数城市房价控制目标将涨幅控制在10%左右。各地目标都比去年房价涨幅大，潘石屹估计下周中央会发话的。

　　华远集团总裁任志强(微博 专栏)在微博上戏问：“政策的搏弈在中央政府与地方政府之间展开，市场经营主体倒成了旁观者？这是咋整的？”全国工商联住宅产业商会会长说聂梅生一针见血，在日前某会议上，聂梅生表示：“8年来一共出台了40多个中央级的房地产调控政策。无非就那么几个‘药方’换着用。要真正起作用只有一招，那就是‘土地财政’，但不敢用。”

　　在换着用的几个‘药方’中，目前被赋予重任的是限购和房产税。且不说这两者的合法性都遭到很大的质疑，从实际效用来说也并不被看好。全国人大代表、香港行政会议成员吴亮星向《法人》记者表示，限购令只是压制了需求，没有消灭老百姓的消费能力而是堵在这里，在某个可乘之机又会爆发出来。

　　至于房产税，湘江伟业(北京)投资有限公司总经理方明理向《法人》记者提供了一组数据：实行房产税以后，重庆市一年能够增加税收2个亿，全国推行房产税以后据此推算此项收入为60个亿，而2010年全国土地收益2.9万个亿，其中单招、拍、挂就超过了2.6万亿，60亿能对地方政府产生多大诱惑？

　　根据新浪房产的统计，2010年城市居住用地每平米4245元，同比增长11.02%，地价在房价中的占比已经超过三成。曾是香港房屋委员会委员的吴亮星给内地房地产最大的建议就是不能搞土地财政，这在香港已经有过足够的教训，因土地收入在政府收入中比例过大，在土地卖完以后，香港经济很快出现负增长。但是土地财政在中国似乎已经积重难返。

　　官员问责，开发商流淌道德血液

　　问责机制是此次政府工作报告的亮点。温家宝指出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

　　在住建部的专场记者会上，中国建设报记者向齐骥提出了这样的问题：“如果保障不力，将怎样问责，怎样保障问责落到实处？”齐骥的回答是：“我们将按照国务院要求，认真研究细化对各地稳定房价、推进保障性住房建设一些细节的问题。然后提出怎么样考评、用哪些指标来考评、到什么样的程度要进行约谈、出现了什么样的问题要进行问责，我们要会同有关部门拿出一套具体的办法来。”

　　问责制是从去年国务院10号文件到今年国办1号文件都特别强调的。地方签署保障性住房责任书以及公布本地区年度新建住房价格控制目标就是问责制的铺垫，没有明确的考核目标，问责制也无从落实。吴亮星对问责制的推出很欣赏，“问责制是落实监管的最好机制，但是必须要完善成为可操作性机制，让管不好、做不好的官员，被机制处分，让市民满意的官员受到表扬得到擢升。”

　　一个无法回避的小细节是，齐骥在记者会上表示，问责制的具体办法还要会同有关部门商讨，问责制的落实还有不确定因素。问责制究竟能否发挥作用，要到本年底对于立了军令状和公布房价控制目标却未达标的地方官员有无处分才有定论。

　　与官员的问责制不同，中央对开发商的约束提到了道德层面。“两会”期间充斥着关于开发商身上应该流着道德血液的言论。言论的源头来自于温家宝，“两会”前，温家宝在新华网在线与网友访谈谈到抑制房价时说：“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任，你们的身上也应该流着道德的血液。”

　　温总理的这番话颇有些悲怆的意味。从民间言论来看，大部分声音认为让开发商流着道德血液无异于天方夜谭，但全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔(专栏)却表示：“身上流着的全是道德血液”。

　　全国政协委员、河南台兴房产有限公司董事长王超斌也是被视为流着道德血液的开发商代表。两会期间，他联合河南籍其他三位政协委员，作了一场“提案秀”，召集众多记者现场征集对房地产业的建议，现场制作提案提交政协大会，其间，其他委员打趣王超斌是流着道德血液开发商的典型代表，王超斌欣然接受。

　　在接受《法人》杂志采访时，王超斌表示：“财富多了是党的好政策带来的，我们不需要任何人劝导，也应该回报社会，总理说要流着道德的血液这就是对我们的要求。”也许王超斌、黄文仔可以做到身上流着道德的血液，可是纵观中国十几年来虚高不下的房价，如果开发商身上都流着道德的血液，中国房地产市场或许该是另一番景象。

　　倘若真指望道德约束，则中国调控房地产市场的气数已尽。