南方日报记者 牛思远 实习生 范琳琳

　　2011年第一季度，中国房地产市场相继遭遇了房产税、限购令、价格控制及央行加息等一系列打击，而一直持续不下的房价终于出现了松动降温的势头。而清明小长假收官之时，央行再次挥出了加息利剑，有专家分析，楼市拐点将在四五月份出现。

　　3月一二线多个城市房价出现松动

　　据统计，在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。北京3月一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。据搜房网数据监控中心统计，北京232个在售住宅项目中，3月降价项目17个，环比增加了143%，另有186个住宅项目价格停涨，其中最高降幅达到2200元/平方米。

　　上海的房价也终于突破之前的冰冻状态，出现了松动的迹象。在3月最后一周里推出的18个楼盘中，有13个楼盘给出了不同程度的优惠，占到了七成。浦东某楼盘在原来32000元/平方米的均价基础上打出“直降3000元”的促销广告，相当于房价打了九折。

　　同处于一线城市的广州和深圳，房价也出现了一定程度的下跌。深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。而广州楼价则连续4个月处于下降状态。3月广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。

　　受到调控政策影响的不仅局限于一线城市，同样的情况也出现在了南京、天津、杭州等一批二线城市。

　　在南京，一套来自江北天润城二街区的二手房，在网上喊出了直降44万元的优惠。在繁华的河西，一批二手房也加入了降价的队伍。一套来自奥体兴隆大街欧洲城小区的二手房在打出降价40万元的旗号后，单价已经和两年前靠近。一向高姿态的别墅近期也出现价格松动，一套来自江北老山脚下的400平方米独栋别墅，甚至打出了“挥泪降价100万元”的旗号，将挂牌价格从此前的830万元直降到730万元。

　　中国指数研究院的监测显示，3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元/平方米，环比下跌6.17%。

　　加息将与原有调控政策叠加施压

　　自2011年“新国八条”出台以来，“房地产税”、“限购令”、“地方房价控制目标”等成为一季度的楼市关键词。截至3月末，限购范围扩大至全国40多个城市，并有608个城市公布了2011年“房价调控目标”。与此同时，央行自2010年10月起先后四次加息，对房地产市场施压。从一、二线城市3月楼市境况来看，调控效果较为明显。

　　3月为房地产市场的传统旺季，然而在严厉的调控政策面前，今年3月的楼市显得灰暗了许多。中国指数研究院的统计显示，在监测的30个大中城市中，3月城市楼市成交量相对去年3月有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

　　一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。2004年至2007年间，央行曾6次加息，在2006年前加息对楼市基本没影响，但2007年四季度楼市开始明显降温。而本轮加息由于是在房地产贷款持续紧缩基础之上的，所以对楼市的影响可能会超过以往。

　　相较于对房价的单一调控政策，加息与调控政策叠加的效应将更加明显。分析认为，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，缺乏更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉地打击了投资需求，而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨，对投资需求也将进一步抑制。由于持有成本在持续增加，已经购房的部分投资者有可能转售房源，二手房市场供应量将增加，议价空间将逐步加大。由此加息与调控政策对房价控制力度将形成叠加效应。

　　四五月或将迎来“拐点”

　　中信证券首席宏观分析师褚建芳认为，一到二次的加息对国内楼市影响不会很大，但如果央行连续加息并累加到一定阶段的时候，对房地产市场的影响将会显现出来。

　　分析人士认为，成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 专栏)在接受采访时表示：随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。他认为，“4月份，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价将出现‘拐点’”。

　　杨红旭还强调，目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。

　　对于本次加息，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，加息源于整体经济调控需要，房地产自然难逃影响。加上新一轮调控政策刚刚出台，利率上调将加重眼下楼市交投趋冷的走势。在此影响下，第四季度楼市交易衰退会略微加快，房价下调的空间也会相应增大。