本报记者 季小舟 路晓丹 北京报道

　　存款准备金率不断提升，加息的预期越来越浓，使得“银行贷款实在难搞”已经成为房企CFO最为头疼的事情。据记者了解，不仅多家房企最近密集召开领导层会议，聚焦融资渠道的拓展，而且近期在京召开的2011年房地产百强研究成果发布会，甚至已经将“如何获得资金支持，实现成功融资”作为单独的议题进行讨论。

　　而信托再次成为房地产企业的“救命稻草”。据普益财富的统计显示，2011年以来共发行信托产品592款，其中房地产信托为178款，占信托发行量的30%。今年以来信托产品的预期平均收益率为8.98%，房地产信托的收益则是名列前茅高达9.75%。

　　房企正“差钱”

　　尽管信托融资、海外融资、发债等一系列融资手段都在紧锣密鼓地进行，但是年报透露出的数据显示房企资金链依然吃紧。据Wind数据，截至3月30日，两市合计73家房企渐次披露年报；一方面，归属母公司股东的净利润上升35%可以说是个满意的答卷；然而另一方面，资金链更加紧张，恐怕让企业根本不能因为利润大增而松一口气。

　　据Wind数据统计，73家上市房企2010年负债总额由2009年的6484.35亿元攀升至9921.39亿元，增幅高达53%；经营活动现金流更是发生了1271.8亿元的锐减，减幅达221%；而去除ST兴业的极端数值后，73家企业的平均资产负债率也已经由2009年的64.95%上升到2010年的66.36%；这所有的数据都指向一个最终结果，2011年房企恐怕“真差钱”。

　　深圳富通房地产有限公司总裁黄文在近日召开的“2011年房地产百强研究成果发布会”上指出，房地产行业将面临整合，兼并将成为常态；现金流的高度集中，将使一些房地产企业生存困难。他表示：“在2011年我可以告诉大家，你如果发信托产品，你的融资成本很难低于15%，基本上都要在15%-18%，整个资金链紧张是房地产企业会面临的问题，这将使得房地产整合兼并不可避免地到来。”

　　地产信托收益超9%

　　据用益信托的统计数据表明，今年2月份房地产信托发行数量为26款，数量占比为26.53%，平均预期收益率为9.23%。用益信托指出，2月份房地产仍是信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比均有所下降，但其平均规模却大幅上升，这一定程度上反映了现阶段信托公司对房企融资方的要求又有所提高，以防范风险。

　　百瑞信托近期推出的“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”预期收益率高达8.5%-23.6%。“之所以预期收益率这么高，是由于这是一款基金化产品。”用益信托工作室研究员李旸告诉记者，“基金化的产品是先募集资金，再在一批项目中筛选出回报较高及风险较低的，运用组合投资，便于分散风险。”

　　另据好买基金研究中心的最新统计，3月份第一周，房地产信托的发行数量就达到26只，呈现触底反弹的趋势，且预期收益率也稳步上升。如果再受到加息等因素影响，地产信托的收益率有望进一步走高。

　　融资条件更苛刻

　　而北京某开发商财务人士对记者透露：“信托现在发行的条件越来越苛刻，中小企业现在发行信托也很难了，而且发信托的成本也越来越高，融资成本超过20%都已经很常见了。目前，很多企业已经在加快周转速度，而有的已经开始卖项目加快资金回笼了。”

　　“虽然说现在一些信托公司开始大力推广诸如黄金信托、艺术品信托的另类信托项目，但不可否认地产信托仍然占据主流地位。”一位信托公司的财富管理中心人士表示，“地产信托给信托公司带来很不错的收益，即使一方面房企遭到调控，一方面监管部门更加严格限制房地产信托，信托公司也不会轻易放弃这块市场。”

　　“房地产企业融资是越来越难了，不过行业还不会活不下去，开发商手里的土地是值钱的，这就为资金链提供了最后的保障，因此房地产行业绝对没有面临资金链断裂的生死存亡。”深圳一基金人士称。不过该人士透露，由于年报透露的部分公司的资本结构不佳，该公司已经减少甚至清空了一些财务不佳的房地产企业的债券。债券融资渠道的收窄，可能会使得信托融资渠道更加奇货可居。

　　投资者认可度下降

　　据用益信托的统计数据显示，3月21日-3月27日一周房地产信托共有4款，募集金额为13.38亿元，投资于房地产领域的信托有进一步减少的趋势，其规模占比也降至23.85%，投资者对这类产品持观望态度。

　　通过发行情况与成立情况的对比，可以看到房地产信托产品的发行数量和规模都高于成立的数量规模，说明信托公司虽对房地产信托保有信心，但是投资者的认可度却有下降趋势。由于房地产信托产品的规模较大，所以一般所需募集期限都较长，也会导致按周统计的房地产信托产品发行趋势波动。

　　用益信托的研究员李旸告诉记者：“由于地产信托的高收益，部分投资者也很喜欢。但是在当前调控的背景下，房地产信托未来要承担比较大的政策风险和市场风险。”

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　　信托助力保障房建设

　　与银行比较，信托公司在介入保障房建设上有其特有的优势，主要是机制体制更加灵活，资金审批投放速度快，资金运用方式也更加多样。在风险控制手段上，信托可以运用的手段也更加多样。这些都为信托公司进入保障房市场奠定了基础。

　　今年初，中融信托启动的房地产信托业务将重点转向保障房，已经连续发行两款产品，目前正在运行10款保障房项目；天津信托从2009年11月开始推出保障房股权信托基金，目前已发行4期。信托业内人士预计，今年以保障房项目冠名的信托产品规模或将达到500亿-1000亿元。

　　用益信托工作室指出，目前保障房已经成为一个巨大的蛋糕，各方机构都想分得一份。而信托作为汇集民间资本的重要角色，也想借此增加自身在国家经济发展中的话语权。但是信托高端理财的定位对于收益率的要求，一定程度限制了信托对于保障房的投资，这就要求监管层与信托公司进行配合，从政策上跟进以及信托公司自身进行创新。对于其他融资项目的政策支持，来弥补保障房项目的低收益是可以尝试之路，或者开放银信合作限制，收益门槛较低的银信合作理财产品与保障房项目天然契合，也能让更多的寻求稳健理财的广大普通投资者跑赢通胀，提高收益。(季小舟 路晓丹)