专题撰文/羊城晚报记者 詹青

　　历届全国两会，房价都是“被痛骂”的焦点。今年两会谈起房价，大家都心平气和了许多。这并非意味着房价已经回归合理性，而是对房地产的严厉调控已经成为共识，在严厉的调控下，人们对房价的下调预期，渐渐少了疑问。

　　虽然，由于复杂的经济环境的存在，使得2011年房价的走势难以一锤定音。不过，至少，2011年“两会”明确的三大信号，从政策、银根、供求三个方面分别对房地产市场造成高压，无疑再度加强了民众对房价下调的预期。

　　■第一大信号：“后手”威慑力，时刻准备出台新的楼市调控政策。

　　■第二大信号：“釜底抽薪”，将力求消除房价、物价上涨的货币基础。

　　■第三大信号：调整结构，保障性住房的供应量今年将首超商品房，真正开始对商品房市场造成影响。

　　焦点一

　　“无穷尽”调控，

　　会多大程度影响房价？

　　【新闻回放】住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，楼市调控是长期性的，并时刻准备出台下一步楼市调控政策。对于控制房价过快增长，充满信心。

　　【争论焦点】在新一轮房地产调控中，“房产税试点”和“商品房限购”被认为是力度最大的两记“重拳”，被称为“史上最严厉”的调控能否最终让房价回到理性的轨道？调控的效果、手段的利弊成为“两会”上争论得最激烈的话题之一。

　　观点一 限购政策应有中长期计划

　　李庆云(北京大学经济学院教授)：开征房产税，如果力度大、范围广，对抑制房地产市场的投资投机行为，改变需求结构和需求量，进而对房地产虚高价格进行调节肯定会产生作用。相比房产税试点，限购政策对房价的作用会更明显，现在成交量已经开始回落，相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚，人多房少，市场房源存量不足的问题会长期存在，所以限购政策应该有一个中长期的计划。

　　观点二 征房产税的用意不在降房价

　　贾康(微博 专栏)(财政部财政科学研究所所长)：房产税可以为地方政府开拓新税源，这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来，中心城区的房价一定是总体上扬的，房产税本身无法改变房价上涨趋势。

　　观点三 限购取消，或现报复性反弹

　　王超斌(河南台兴房产有限公司董事长)：“限购令”下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑、对政策调整的预期以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。

　　点评：重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。政策效果如何、“后手”政策还有多少，有待时间检验。房价高企需要“重拳出击”毋庸置疑，但挥出的“重拳”能否打在“七寸”则考验着调控的智慧。

　　焦点二

　　控制货币流动性，“釜底抽薪”能否奏效？

　　【新闻回放】3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面时提出，对于房价，将三管齐下。第一，控制货币的流动性。消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说，“米袋子”省长负责制，“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。

　　【争论焦点】抑制通胀、实现经济转型都需紧缩货币。对于楼市而言，控制货币流动性，运用货币手段继续打击投机、投资需求成为2011年楼市调控中必然会运用的金融手段。但是，提高二套房信贷成本的同时减少首套房贷的利率优惠；限购与否以拥有住房的数量和户籍为标准……旨在打击投机的各项举措会否对改善型需求造成误伤，也成为“两会”上一个争论的焦点。

　　观点一 把非刚性需求往后排一排

　　齐骥(住建部副部长)：有不少买房人，既不是为了解决当前无处可住的问题，也不是为了改善住房条件，而可能是考虑到通胀预期，为了增值保值，这属于当前一些不合理的住房需求。目前调控的重点，就是要把这些不是马上需要居住、但依旧购买房子的消费者往后排一排。

　　观点二 限购有其副作用，但是必需的

　　李稻葵(微博 专栏)(清华大学经济管理学院金融系主任)：房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。“限购”是常规调控手段失效的情况下所能采取的“最后一剂药”，在目前房地产价格持续攀高的形势下，“限购”就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

　　观点三 限购显然是不合理的误伤

　　王超斌(河南台兴房产有限公司董事长)：限制二套房贷打击投资、投机可以理解，但首套房优惠的取消却加大了普通人的购房成本。而“限购令”，则更是在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边，这显然是不合理的误伤。

　　点评：当前抑制通胀的任务与长期经济转型的目标，都要求收缩货币并降低投资的比重，这会在某种程度上降低增长速度，同时也肯定会误伤部分人群。而对于房地产调控政策而言，任何一项改革都会有“成本”。作为力度空前的调控政策，无论是“限购”还是“限贷”，无疑都是一把“双刃剑”———不合理的需求被压制，合理的需求难免会被误伤。调控楼市，如何把付出的成本降到最低，把调控的效果放到最大，需要在实践中进一步摸索和完善。

　　焦点三

　　保障房首超商品房，能否真的降房价？

　　【新闻回放】3月14日，国务院总理温家宝提出，将大力加快保障性住房建设，也就是说，从供求上解决房地产市场存在的问题。今年再建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年能够建设3600万套。中央今年将向地方补助1030亿元，地方财政也相应加大投入，但还必须更广泛地利用社会资金。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。

　　【争论焦点】保障性住房是本次“两会”中的谈论得最多的话题之一。今年，保障类住房将会首次在供应量上超过商品房。而“天量”的保障性住房会否从供应结构上影响商品房，无疑是大家最关心的问题。

　　观点一 住房市场的供需矛盾将大大缓解

　　齐骥(住建部副部长)：去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。今年在继续保持商品住房足够开工量的同时，做“加法”，开工建设1000万套保障房。如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。因此，大规模建设保障性安居工程是对市场一个积极的促进，住房市场的供需矛盾将会得到大大的缓解。

　　观点二 “麻醉药”的“休克疗法”

　　潘石屹(微博 专栏)(SOHO中国董事长)：用限购政策先抑制商品住房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，这是用“麻醉药”的“休克疗法”来完成房地产结构大的转变。3600万套保障房的供应，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化，保障房占去了市场的一半。

　　点评：尽管对于大部分市民来讲，还是需要通过商品住房来解决居住问题。但保障性住房的建设对于目前中国经济来说，可以有两个好处：第一，是在供求结构上对商品房市场造成影响，适当减轻控制房价的压力。第二，大力发展保障性住房，可以保障性住房弥补商品房投资下降部分，使得固定资产投资不至于大幅度下降。