房租调控：政府能力难控房租上涨

　　资深房地产律师秦兵在接受《法治周末》记者采访时认为，政府应当重点管好3件事：确保人均居住面积，保障承租人的合法权利，在整个租赁期间提供法律支持。

　　北京大学教授、国内房地产资深专家陈国强在接受《法治周末》记者采访时认为，只有通过公租房的大批量上市，公租房在租房市场占主体地位后，政府在制定租金标准等方面对社会房源的租金才能起到引导和影响的作用。如果政府只是简单直接参与社会房源租金的调控或是干预，会对市场规律造成伤害

　　法治周末记者 刘莹

　　房租在疯狂上升。

　　据国家统计局最新数据，1月我国居住类价格同比上涨6.8%，其中住房租金上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超国家统计局数字，大多在5%至20%之间。

　　也因此，住建部官员“房租调控应该也是房价调控的一部分”的回应，一石激起千层浪。

　　“我举双手赞成。”听闻政府要调控房租的消息，许多“北漂”一族都表示欢迎。“物价在涨，房租也在涨，而工资还是原地踏步，政府再不管，都不知道该怎么活了。”

　　“我反对。”反对的声音则坚持认为，政府不宜过度干预市场。“过度干预会使市场被进一步扭曲，其不良之社会影响，恐甚于房租的上涨。”

　　在房租调控面前，租房者有他们的“如意算盘”，房屋出租者则有他们的担忧，而专家学者也有不同的见解。一时间，人声鼎沸。

　　房租涨幅，近5倍于工资涨幅

　　“这里、这里、还有这里，城区北部横跨三区五点，我都‘流窜’过。”小吴将一张北京市交通图铺开在《法治周末》记者面前，指点着几处地方，讲述着她来北京9年的租房经历。

　　“2002年初来北京那会儿，我的工资是月薪2500元，在回龙观附近租一套两居室，每月600元，还是可以接受的。”小吴说，她怎么也想象不到后来房租节节攀升、而工资几乎不涨的情景。

　　小吴毕业于东北一所名牌大学的电子工程系，自认为很有经济头脑的她在安居方面还是“很精明”的。当时看着身边很多朋友买房，她不为所动，在她看来，租房要比买房划算得多。

　　小吴曾算过一笔账，按当时的房价，她买下来所租住的房子需要20多万元，如果贷款20万元分15年还，月供就得1500多元，几乎相当于租金的两倍。这还不算首付款和装修，买家具、家电的钱。如此算下来，租房15年就能省下近30万元。

　　然而，现实却不像她想象的那样美好，2004年北京楼市慢慢抬起“高昂的头”，到2007年，仅3年时间，小吴当初租住房子的价格已经由原来的20多万元，坐地变成了60多万元。她付的租金也由当初的每月600元翻了一番，而她的工资在这几年中只涨了不到1000元。按“押一付三”的惯例交完租金后，小吴发现“囊中羞涩”了。

　　更令小吴感慨的是，2009年初至今，北京的房价和租金一路飙涨，房租更是摇身变成每月2500元，她的工资，拿到手里只有4200元。按照她自己的计算，房租涨幅是她工资涨幅的4.7倍，房租已经成为她在北京生活最重的一项负担。

　　凤凰网的一项关于调控房租的调查结果显示：超6成参与调查的网友投了赞成票，认为“房屋租赁问题不能全靠市场解决”；但也有37%的网友表示反对，认为“政府少干预市场为好”。

　　控“七寸”，公租房须占支配地位

　　“政府应该管一管了。”看到网上关于调控房租的调查，小吴毫不犹豫地投了赞成票。

　　房租的调控如何实现？政府调控房租的手段、路径和边界在哪里？

　　赞成者在欣喜之余，也不免心生忧虑：房屋出租过程很容易避开政府部门，在这样的情况下，政府给出一个“指导价”，也会形同虚设。政府如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激“阴阳合同”、以借住冒名租住等现象的抬头。

　　综合“会诊”之下，专家认为，大力发展公租房和加强对房租市场的监管，是政府调控房价应把握的“七寸”。

　　对于房租的调控，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控工作。要加大公租房的供应，租赁的需求应该是一个刚性的需求，调控要更多地强调增加供应。

　　北京大学教授、国内房地产资深专家陈国强在接受《法治周末》记者采访时认为，只有通过公租房的大批量上市，公租房在租房市场占主体地位后，政府在制定租金标准等方面对社会房源的租金才能起到引导和影响的作用。如果政府只是简单直接参与社会房源租金的调控或是干预会对市场规律造成伤害。

　　资深房地产律师秦兵在接受《法治周末》记者采访时认为，政府应当重点管好3件事：确保人均居住面积；保障承租人的合法权利；在整个租赁期间提供法律支持。

　　租房市场无监管，责任在政府

　　“在加大公租房供应的同时，要加强市场监管。”沈建忠强调。

　　对于房产中介的监管，陈国强认为：“政府必须制定更系统、更具体的符合市场需要的规章制度，让不规范的中介公司更加规范；管理的模式也要更加符合市场的需要，包括激励空置的房源进入市场，实现物尽其用，在这些方面政府是有很多事是可以做的。”

　　“首先对中介公司备案和人员的资质方面加强管理，其次对中介的惯例行规进行规范。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受《法治周末》记者访时表示。

　　楼建波指出，中介公司所收取的佣金与房子的成交价和房子的租金直接挂钩，中介公司当然希望租金高。“如果政府把中介公司收取中介费的方式改成按单计提，中介就会想方设法以最短的时间将房子售出或租出，用成交量获得利润的最大化。如此也不会损害房东的利益，因为房东在出售或出租时，肯定有自己的心理价位。”

　　部分中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价，主要是由于当前的监管力度并不是很大。租赁交易不涉及产权登记，备案不彻底，北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足总数的20%。北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟认为。

　　“租赁市场在多年来的楼市发展中一直不被重视，最近相关部门明确提及了将加强租赁调控，如果2月1日开始执行的租赁管理办法能够从严落实，租金上涨的趋势也将很快得到遏制。”张大伟表示。

　　近期，一系列的措施让公众看到国家调控房价和房租的决心。大批公租房的进入一方面能够增加房源供给，另一方面公租房租金、申请条件由政府统一制定，能够大大缓解目前租赁市场杂乱无序的状态。

　　业内人士认为，对于房租调控的难度不亚于楼市调控，从实际情况出发，加快相关政策法规的出台，加紧健全租房市场规则，更要理清政府宏观调控和市场经济规律的边界。

　　■延伸阅读

　　谁是租金上涨的幕后推手

　　家住北京市望京地区的周某有一套房子用于出租，他与房客的合同快到期时，就有中介人员给他打电话，说他的房子租金低了，如果交给中介出租，可以大幅度提高租金。对中介公司没有多少好感的他，婉言拒绝了对方。

　　在面对高租金的同时，很多租房者也开始质疑，到底是谁抬高了房屋租金？谁才是真正的幕后推手？

　　在质疑声中，房产中介首当其冲被认为是罪魁祸首之一，“乱就乱在房产中介”。

　　对此，从事房产中介多年的房某并不认可，其对《法治周末》记者说：“大家目前都把房租猛长的原因归结给了中介公司，其实不然，租金的上涨是多方面的综合原因。我不否认，为了拉房源部分，不良中介机构之间存在恶性加价竞争的情况。面对市场目前的供需关系，不是中介所能决定房租的绝对价格。”

　　“在上一个租赁合同结束时，房东一般会提价，还有的房东也存在随意提高租金，甚至驱逐租客的现象。再说相比较房价的上涨而言，房租的上涨还算是‘温柔’的。”房某表示。

　　据房某介绍，目前房屋租赁成交，主要有三种方式：房主与租房者直接签约，中介机构居间交易和租赁代理。

　　中介机构居间交易，一般收取一个月的房租作为中介费，成交价格由房主与租房人协商。租赁代理，即房主与中介签订代理合同，中介按约定支付房租给房东，中介再将房屋以新的价格出租给租房人。

　　房某表示，在租赁代理方式环节上，中介往往会抬高租金，以获得更大利润。将房屋分割、群租等现象，也多出现在此种交易中。

　　对于中介推高房租的言论，链家地产相关负责人认为，低收高出的操作方式仅适用于少量房源，多数房东是不会坐视中介公司如此渔利的，中介公司并没有能力直接影响租赁市场价格，只能间接、小范围影响价格。

　　我爱我家市场研究中心分析员也认为，中介公司推高租金价格的说法是没有依据的，房租上涨主要是市场原因：高房价使得一些年轻人和外来人口选择租房作为长期居住方式；部分改善型购房人为了享受首次置业的优惠，先卖后买，造成过渡型周转租房需求增加；租房需求上升。

　　不论中介公司在房租涨价热潮中扮演了何种角色，可以肯定的是，如今房产中介公司的日子并不好过。

　　一位业内人士认为，国家调控政策一方面要把房价控制在一个合理、理性的状态；一方面对中介也将是一次有效的“洗牌”。据他们统计，在今年二月相关调控政策出台后，北京一周之内就有几十家中介公司关门歇业。