如果保障房建设计划落空，不能从根本上改变市场供需结构，则目前实行的行政干预将会加剧房价的波动

　　《财经》记者 胡雯 慈冰 张曼 张旻

　　3月7日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上留言：这两天见到的同行朋友们都对市场很恐慌。但他认为，“两会”还未结束，等结束后市场观望也许会缓解，会趋于平稳。此前一天，北京市住宅成交仅51套，几乎到了冰点。

　　2月，因“限购令”引发的寒流袭击了北京、上海等一线城市。

　　北京房地产交易管理网数据显示，2月北京住宅总成交量仅为3436套，相比1月份的11544套下降幅度近70%，这一成交量也创造了北京有网签历史以来的第二低量。2008年2月，在金融危机及春节因素双重影响下，创造了历史最低的2873套。

　　上海房地产交易中心官方网站数据显示，2月上海商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比下跌83%，创下了2006年以来商品住宅月成交量的最低纪录。

　　二三线城市成交量紧随其后出现环比下降势头。中银国际的研究表明，3月第一周市场成交量继续大幅萎缩，二三线城市跌势尤为凶猛。在13个二三线城市中，十个城市成交量下跌，合计成交167.1万平方米，较前一周下跌24.5%。天津和杭州分别以56.5%和55.3%的周跌幅居前。

　　与此同时，2月份以来，土地市场也骤然转冷，流拍现象多有出现。中信证券2月28日监测报告指出：“我们已经观测到了众多全国和区域龙头停止了拿地行为，我们因此相信土地市场的变化不是季节性的，是趋势性的。”

　　多家开发商负责人在接受《财经》采访时坦言，将减缓开发速度，甚至在消化掉现有存量之后，实行“量销为出”的生产战略，以应对不确定的行业前景。而在新购入土地和追加投资上将更趋谨慎，以防止收入缩减和支出增加的情况同时出现，进而导致资金链断裂。

　　即便采取上述保守型应对策略，开发商依然要面对既有负债带来的资金压力。目前绝大多数开发商都有不同数额的有息负债、工程款和未交清土地款项需要支付。而在融资困难的情况下，销售回款已经成为开发商最为可靠的资金来源，交易量大幅下滑必然拉紧开发商的资金链。

　　如果销量持续萎缩，开发商的现金流迟早会难以为继，降价或许是开发商最为现实的选择。但遗留给市场的问题是，如果土地购置面积和新开工面积渐次回落，中长期的供需矛盾将更为突出，那时，房价可能出现更大幅度的报复性反弹。

　　开发商减速

　　3月6日，位于北京房山的明星“日光盘”中粮万科长阳半岛开盘销售，共推出房源118套，均价18500元/平方米。与以往几次当日开盘、销售一空的情况不同，此次认购数量为75套，认购率63%。

　　该项目原计划于2月中下旬入市，但由于北京新政的出台，开盘时间一再推迟。该项目销售经理对《财经》记者表示，之前和潜在客户已有沟通，60%多的认购率与预想相差无几。“我们这次推出了大户型产品，针对该区域的改善型需求，由于限购政策影响，这部分消费者对购买机会比较珍惜。”

　　该人士表示，原计划在今年推出十几万平方米入市，但计划将随着市场的变化而调整，“销售压力很大。”

　　销售的低迷让房地产上市公司的财务数据难看。目前已经公布的2月最新销售数据显示，万科(000002.SZ)2月销售面积54.9万平方米，环比下降66.8%， 销售额60.8亿元，环比下降69.8%；碧桂园销售面积34万平方米，环比下降50%，销售额21亿元，环比下降55.3%；恒盛地产销售面积4.5万平方米，环比下降59.1%， 销售额6.8亿元，环比下降40%。

　　针对目前的销售现状，不少开发商已经选择放慢开发节奏和谨慎开盘。房地产经纪服务公司亚豪机构统计表明，2月北京开盘数量创下历史新低，仅有四个项目开盘，其中一个为首次开盘的纯新盘，还有三个项目是老项目后期。

　　这四个项目均位于北京城区五环以外，其中三个为普通住宅，开盘价格较低。总计新增供应1831套商品住宅，供应面积21.55万平方米，环比1月，供应套数减少44.1%，供应面积减少27.3%。

　　据搜房网数据监控中心统计，2月上海住宅市场有八个项目开盘，环比1月减少75%。2月延迟开盘项目则有18个，环比上月略增12%。

　　天相顾投的一份报告称，根据其对上海新近开盘的九个楼盘的跟踪，多数进入2月份以后销售情况大幅下降，其中万科尚景苑、建发新江湾景苑在2月份出现了“零销售”的情况，高端别墅御翠园从开盘至2月底一套未销。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生对《财经》记者坦言，“消费者可能研究一晚上，决定不买房了，但是开发商一个小时董事会就开完了，(决定)不推盘了。”

　　一位大型房地产上市公司高管向《财经》记者表示，根据该公司统计，北京的限购政策将影响40%－50%的消费人群，估计全年业绩会有20%的减少。接下来公司的主要策略究竟是“以销定产”还是“以产定销”仍未确定，需要对市场走势进行判断，现阶段会先采取“以销定产”的策略，同时会协调好开工面积、竣工面积与销售面积之间的关系。

　　他判断，该公司的资金链短时间没有风险，但像以往迅速发展的态势将不复存在。同时，“上半年没有拿地的计划。资金回流没有了，入不敷出。”

　　“这个政策至少要看八个月。”首创集团董事长刘晓光对《财经》记者表示，目前要做的是观察各类市场变动，包括土地市场、楼市成交量以及新开工面积等等，从而决定未来的商业决策。

　　资金链收紧

　　聂梅生认为，开发商多以采取减少推盘数量的方式来应对销量的减少，主要原因在于，与2008年不同，开发商并不是握有大量存量房急于销售，而2010年巨额的销售收入又使他们新增了很多土地储备，现在是“一手有钱，一手有地”。

　　现实的情况是，即使企业减缓拿地速度和新开工数量，也还有数目巨大的资本项目支出款项需要支付。在银行贷款额度持续缩减、IPO及再融资近乎关闭、信托融资几乎停滞的当前，房地产企业极度依赖销售回款，一旦市场成交持续低迷，开发商的现金流迟早会难以为继。

　　国家统计局数字显示，2010年底，在房地产开发资金来源中，国内贷款资金占比已经跌落至17.3%，创历史新低，利用外资和自筹资金比例则不断上升。

　　接近四大行总行的人士告诉《财经》记者，现在央行要求每家银行按月上报开发贷额度，银行内部基本严格到按星期控制放贷数量，即使贷款审批已经被批准，“现在也拿不到钱。”

　　一家商业银行信贷部门人士表示，房地产、融资平台贷款依旧是重点调控领域。今年整体贷款规模都很紧张，只有资信良好的企业才能拿到贷款。另外，信托渠道也并未放松，如果通过各种设计复杂化的交易结构绕过监管进行融资，资金成本将提高至30%。

　　银监会相关负责人向《财经》记者透露，银行对房地产贷款的综合压力测试频率，已从去年的季度测试提高到了月度测试，并要求对有重要影响的客户，要进行敏感性分析，深入研究其资金链和现金回流情况，并建立必要的风险应急机制。

　　同时，银监会还要求银行按照更严格和更审慎的标准，建立房地产客户的内部评级体系，建立针对房地产企业集团整体的风险计量和评估的方法，“银行要注意房地产需求增速可能出现明显降低的潜在影响。”

　　“资金链肯定受到影响，不光现在，我预计这种资金链紧张会持续两年。” 3月7日，大连万达集团董事长王健林对《财经》记者表示。

　　上市公司年报可以看出，虽然房地产企业短期现金流比较充裕，但总体负债水平较高，中长期资金压力较大。

　　保利地产(600048.SH)年报显示，公司期末货币资金余额为452亿元，短期资金流比较充裕。然而，截至2010 年底，资产负债率上升至79%，为近三 年来新高，带息债务合计586亿元，其中长期借款占比高达80%，长期偿债能力有所减弱。

　　与此同时，保利地产已签订合同(主要为土地和建安合同)但未付的约定资本项目支出共计人民币327亿元，其中需在2011年支出的为272亿元。

　　万科年报显示，公司所持有的货币资金为378.2亿元，公司资产负债率因预售增长、开工投资加快上升至74.7%。截至2010年末，公司约定资本项目支出共计人民币397.69亿元，而2009年该数字为258.46亿元。

　　万科集团在给《财经》记者的书面回复中指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。政策走势还需进一步观察，但万科会适当调整项目拓展节奏，以保持充裕的资金应对市场调控。

　　降价与反弹

　　当被问及后期是否有降价可能，刘晓光坦言，“那是市场的力量，该你降你不降就死了。”

　　急速萎缩的销售量和开发商日益趋紧的现金流，让市场对房价下跌的预期再次抬头。市场人士普遍预计，需要在销量大幅萎缩一段时间之后降价才会到来，这个时间大概为3个－6个月。

　　刘晓光表示，市场不好就意味着开发商的回款减少，就会对开发商的资金产生负面影响，降低开发商偿还银行利息和支付建安费用的能力等等。但是这个影响不是立即出现，而是有一个滞后期。

　　王健林预测，下半年房价会进入下降通道，且至少会维持两年以上。他估计，这一轮调控没有金融危机的背景，政府不会再出台刺激政策。

　　另一位上市公司高管持有同样观点：如果成交量持续6个－7个月的萎缩，中小企业会最先降价销售，而其他企业也会“挺不住”，“但暴跌的可能性不存在”。

　　对于开发商来说，停止拿地和放缓投资终非根本解决之道，为了持续盈利以及抢占市场，企业会选择降价出售。一家券商在2月底对包括万科、保利、招商、金地等几家大型房地产上市公司的电话调研显示，多数开发商表示，将来房价要随行就市，战略上“保量优于保价”。

　　在开发商下决心降价之前，他们首先选择了降低新增投资和放缓开工进度。这其中，降低拿地数量已经成为主流开发商在市场观望期的选择。

　　万科认为，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。

　　根据中原证券的数据，受到保障性住宅用地量占比上升以及受调控影响，全国120个城市1月流拍地块高达24宗，总体量接近200万平方米。而2月土地成交的流拍率有上升的趋势，成交金额也更加低落。

　　而另一方面，行政命令之下，土地供应的闸门也已关闭。为严防高地价出现，国土资源部已于1月28日下发紧急通知，要求各地对可能出现的高价地一律暂停出让，已公告的要立即撤销公告，重新调整出让方案。同时，在3月底之前，凡未按时发布住房用地供应计划的市县，一律不得向商品住房供地。

　　与土地市场的高敏感性相比，新增投资反应相对滞后，随着信贷继续收紧，土地、新开工和投资会渐次回落。上述券商在2月底调研显示，绝大多数开发商都表示自下半年开始，将慎重追加投资和开工数量。

　　按照惯例，3月是季节性的新开工高峰期。一般而言，确定上半年开工的项目目前正处于申请开工证、与承包商订立合同或预备进场阶段，在行政压力、合同压力下，2011年上半年的新开工数量已基本锁定，开发商现在想要撤回投资已来不及。

　　但去年两轮政策调控已对房地产投资造成负面影响，2010年4月，中央出台“国八条”进行调控，因此从去年年中开始，房地产投资增速就在下降。

　　去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，二者的同比增速在去年3月之后逐步回落，其中11月、12月回落幅度较大，是整个行业趋势扭转的拐点。

　　考虑到今年1月份推出的更严厉的三次调控，房地产投资势必将继续走低，这也将导致市场未来供求关系更加紧张。

　　另外，2011年的1000万套保障房即使全部如期完工，能分流多少需求尚无准确判断。有经济学家表示，保障房针对的是低于20%以下的中低收入者，原本就没有能力和意愿购买商品房，分流出去的需求极为有限。业内人士担心，如果保障房的介入不能从根本上改变房地产市场结构，房价的报复性反弹仍将迟早到来。