中房信兜售应对三策：快卖房、缓供应、巧拿地

　　虽然各地执行中央新国八条程度不一，但是国内房地产市场悲观气氛已经在蔓延。在诸多的采访中，不单单是研究机构和专家们均认为楼市已经步入速冻期，即便是开发商内部，不少管理人员也一改去年“不降价”的强硬语气。一位大型房企的人员在谈起今年4月即将开售的新盘时，连连叹息“到时候看市场的大环境而定吧，如果都将降价，我们也会降。”

　　毫无疑问，开发商们而今正面临比2010年更为严厉的调控，2011年伊始中央政府突然连续几记重拳砸向楼市，不但为2011年的房地产市场调控延续定下基调，更展现出政府打压房价的巨大决心。房企应当如何度过政策寒冬？中国房产信息集团(简称中房信)研究中心发布《2011年中国房地产市场展望》报告，并提出应对三策：快卖房、缓供应、巧拿地。南都记者辗转获得的这份报告认为，房企应当坚守现金为王之道并放慢节奏，如拿地不开工、开工节奏放慢、缓拿预售证、小批量供应等。

　　调控升级 信贷收缩最可怕

　　1月26日，“国八条”在预先毫无征兆的情况下突然出台，第二天，重庆和上海两地正式出台房产税试点，2月8日晚，央行公布再次上调存贷款基准利率的通知……尽管2月份尚未结束，但从中房信统计的周成交数据来看，受春节及政策的双重影响，2月份大部分城市成交下滑至谷底，全国楼市成交量骤降。

　　南都记者在采访中发现，全面限购、房产税落地、信贷收缩，诸多的升级版调控措施中，诸多研究机构均认为对房地产行业影响最大的是信贷收缩。“限购令被强化，短期影响巨大，而房产税从长期看，对市场有一定的威慑力量，但是信贷收紧则加重了楼市回落的预期。”中房信报告认为，2010年三季度以来央行共7次上调金融机构存款准备金率、3次上调存贷款基准利率，无疑已宣告进入紧缩通道，全国楼市已经步入了速冻期。

　　加息不单单增加了购房者的贷款成本，信贷紧缩更是有银行全面停止房地产贷款的传言。

　　“事实上，我们银行从去年四季度就基本停止了对房地产企业的贷款。”广州招商银行一位不愿具名的人士向南都记者透露称，“但也并非全部停贷，大型的房地产企业，尤其是央企，比如保利这样的企业。但中小房地产企业除非不是房地产项目的，肯定是贷不到款，”

　　2011年房企融资显然不容乐观。本报此前报道，房企发债融资潮已显。整个1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过160亿元。

　　寒冬下仍存在四类机会

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，“对于大型房企，尤其是上市房企而言，失去了银行的贷款，它们还可通过资本市场进行融资，但对中小型房企而言，资本市场融资的方式非常难。”

　　“上半年成交量将出现明显下滑。下半年可能迎来窗口期机会，但时间很短，需要企业快速有效的把握。”南都记者从一家大型房企获得的这份中房信报告认为，2011年房地产市场将进入较长时间的低迷，但仍不乏机会点。据悉，这份报告是该房企从中房信购买的。

　　寒冬下仍存在四类机会，报告认为，旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品则由于不在政策调控之列，受到冲击较小，甚至可能迎来快速发展期，万科、华润、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至20%或以上；而今年政策调控固然“突然”、“力度大”，但回顾去年4·17新政，政策效果关键仍取决于政策执行力度，2010年三轮严厉调控下，市场仅低迷了三个月就快速回暖。此外，我国在这一段时间内仍处于人口红利期，旺盛的刚性需求成为市场的最大支撑力，不在限购范围内的三四线城市存在着机会。

　　中房信认为，3-5月份的市场表现将是今年楼市走向的关键，此后的走势将会明朗。如消费者是观望还是继续出手，企业是降价还是保持现状，地方政府的执行力度是否到位，经济整体走势和中央财政收入状况将决定中央是否有决心把房地产调控贯彻到底。不过报告认为，2011年房价基本不可能上涨，预计全年成交量将环比下滑20%至30%，全国房价将以下滑走势为主。

　　快卖房、缓供应、巧拿地

　　楼市陡然进入速冻期，房企大佬们会如何选择应对之道？万科董事会秘书谭华杰前日在接受媒体采访时表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。

　　“快速开发的高周转类型的房地产企业肯定更能适应当前的形势。”世联地产首席分析师王海斌接受南都记者采访时表示，在严厉的调控之下，走房地产产业化、专业化的道路，“尽快回笼资金，现金为王才是王道。”

　　中房信报告亦建议房企抓住机遇快速卖房，“看准时机果断的价格优惠，有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出。”报告举例恒大在2010年的快速发展，2010年5月5日，恒大全国实行8.5折优惠促销，率先打响第一轮价格。2010年11月5日，恒大还推出了“全国联销10亿元大优惠活劢”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。

　　“通过二级市场拿地，能降低成本，获取优质土地，提高开发效率，从而降低整体风险。其中，保利2010年新增土地中，通过一级市场获取的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。”中房信建议，通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易，不过需要注意的是，二级市场拿地需要企业建立稳定与业的项目兼并收贩财务及法律团队，如牵涉到被收购或者被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。“对于资金实力较强的企业来说，可通过并购二线城市的小型企业获得土地储备。”

　　除了快速销售去除存量和多种方式灵活拿地之外，中房信报告建议放缓供应节奏，如拿地不开工，开工节奏放慢，缓拿预售证以及开盘后小批量供应。在整个开发环节实行现金为王的策略。一位不愿具名业内人士对此点评称：“在政策规定最大程度的延缓开发节奏，实现资金最长时间的停留在房企手中，从这个角度看，的确可取。但要注意的是，这可能引发新一轮的闲置土地或其他房地产违规行为的出现。”

　　南都记者 李乾韬