摘要：开发商们已经嗅到了楼市的一丝寒意。农历新年前后，“新国八条”、加息、渝沪两地开始房产税试点、以北京限购令“京15条”为代表的各地限购令密集出台，种种高压政策之下，楼市步入降温通道，春节期间成交显著萎缩。

　　南都记者 李乾韬 开发商们已经嗅到了楼市的一丝寒意。农历新年前后，“新国八条”、加息、渝沪两地开始房产税试点、以北京限购令“京15条”为代表的各地限购令密集出台，种种高压政策之下，楼市步入降温通道，春节期间成交显著萎缩。以保利为例，据其2月16日晚公布的2011年首月的销售情况，49.3亿元的销售额相比去年12月的90.19亿，环比下降近一半。

　　与楼市开始降温行情相伴的是，房企发债融资潮已显。整个1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金，已经超过160亿元。对此，标准普尔2月15日发表研究报告认为，假如房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些发债人的财务状况将面临挑战。

　　调研预示成交将进一步萎缩

　　“由于季节性因素和楼市调控的双重影响，2月全国楼市普遍的交易量下滑几乎是开发商的共识，即使是没有受到限购政策影响的城市，开发商也预期购房者可能在短期内形成部分的观望情绪。”莫尼塔房地产行业分析师王沛认为，通过调研分析，2月楼市成交量将持平甚至低于去年6-7月出现的阶段性低点。

　　根据其进行的地产开发商调研中，预期交易量环比会继续上涨的开发商比例从1月的18%回落至0%，预期交易量环比下跌的受访者比例从1月的55%大幅上升至92%。虽然调研时点刚刚在调控政策出台之后，多数开发商表示新的定价和市场策略还在内部研究和讨论之中，但绝大部分受访者仍判断价格会出现环比回调。

　　“部分开发商表示，在打击囤地的政策压力持续存在的背景下，增加开工，尽快将土地变为随时可以出售的楼盘是灵活应对市场和政策不确定性的最优途径。”莫尼塔调研报告显示，除了开发商之外，在莫尼塔进行的地产中介调研中，“市场情况超预期指数”从1月调研的38%进一步回落至17%，反映了1月市场的整体景气程度虽然依然保持正面，但相比去年12月继续处在下行通道之中。

　　王沛认为，综合量价两方面的情况，地产中介整体对2月的预期环比1月出现进一步回落，整体市场预期指数从1月的-44%下滑至-75%。这是自2008年启动地产中介调研以来的第二低值(最低值出现在2009年1月)。

　　当前成交量的萎缩换来的极可能是房价的下调。以广州为例，广州国土房管局2月16日发布的2011年1月广州10区房地产市场运行情况，在“10·15”限购令出台后连续两月在40多万平方米低位运行后，1月全市10区新建商品住宅网签面积跃到了73.25万平方米，环比增加52.3%；而在之前两月连续出现结构性上涨后，1月均价则有所回落，为13572元/平方米，环比下降5.8%。

　　房企发债潮已显

　　“不断加码的政策，频繁出台的调控，体现出政府调控房价的决心之大。”经纬行研究中心分析师杨靖认为，此次的调控并非短期措施，反而可能会维持较长一段时间，至少会持续到价格出现小幅松动、部分刚性需求得到满足时才会逐步分阶段撤销。

　　尽管开发商们去年业绩纷纷创下新高，更有业内人士此前认为开发商的资金充裕可以持续到今年6月，但在宏观调控持续、银根紧缩的情况下，标普认为，在今年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率一旦削弱幅度超过预期，这些开发商将很有可能面临“重大的再融资风险”。

　　根据标准普尔的报告，短短两个月不到的时间内，内地房企便已从境外债券市场融资超过30亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。在这轮新的融资大潮中，握有海外资本市场入场券的恒大、碧桂园、合生创展、富力地产、雅居乐的“华南五虎”成为代表。

　　昨日，酝酿一周的碧桂园发债计划揭开面纱，碧桂园宣布发行9亿美元2018年到期优先票据，年息11.125%。而另据公开资料显示，1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿。17日，合生创展宣布拟发行票据3亿美元的优先票据，利率为11.5%。同日，雅居乐与渣打银行(香港)有限公司订立信贷协议，将获得15.5亿港币的定期信贷。