多地限购令密集出台 执行力备受关注

　　元宵节前一天，北京市的“国八条”实施细则终于落地，其核心内容之一就是限购。

　　在众多业内人士看来，京版的“国八条”实施细则与业界预期一样：比“国八条”更加严厉。按照京版的实施细则，从今年的元宵节开始，金钱将不再是决定买房能力的惟一条件，户口、已拥有的房产数量、五年以上的纳税证明都将成为在北京买房的基本门槛。

　　业界也早就预测，有更多的城市将会参照京版实施细则制定本地的楼市调控政策。

　　升级版的住房限购令

　　从某种程度上说，京版实施细则就是住房限购令的升级版。

　　尽管今天公布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》共有15条具体措施，但最引人关注的就是第十条：

　　自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　这也就是说，多套购房、外地人购房开始受到严格限制。

　　2010年4月30日北京也曾出台过限购细则，不过那次还只是针对纳税不满1年的外地购房者，手段只是限贷，购房者仍然能够全款买房。但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至5年，而且也由限贷转向限购。

　　那些没有北京户口，但在北京工作生活的家庭，如果没有5年以上的缴税记录，即使身家再高，也不可能在北京购房；那些没有北京户口，但在北京已经拥有一套住房的家庭，也失去了再购买住房的机会；有北京市户籍且有一套住房的家庭，在新政策之后最多也只能再购买一套住房。

　　“前几年的房地产宏观调控，主要针对的是投资投机性购房，以为把这部分需求剔除，就能保持供求的平衡，现在看需求太复杂，仅仅打压投资性需求还是不够。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

　　胡景晖告诉记者，从北京市出台的“国八条”实施细则来看，基本思路是一方面打压投资性需求，另一方面对自住型住房需求做出一些延缓。

　　“从过去几年的经验来看，住房供不应求的局面总也得不到解决，从而总也无法遏制房价的过快上涨。”胡景晖说，现在北京的思路就是希望通过把正常的住房需求进行分类对待，把住房需求控制在合理的范围之内，为加大住房供应赢得一个时间差。在压制需求的这段时间内，尽快把保障性住房提上来，以求实现住房供求的平衡。

　　配合限购政策，北京的实施细则中对第二套住房贷款政策也作出严格规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，北京市的楼市调控实施细则比“国八条”更严厉。他认为，限购的政策肯定只是临时性的调控措施，未来对投资性住房需求肯定是长期压制，但对正常住房需求不会延续限购的做法。

　　在供应层面上，此次北京市的实施细则规定，2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

　　此外，“十二五”期间北京市计划建设、收购各类保障性住房100万套，要比“十一五”翻一番。

　　“不要低估这个政策的影响。”陈国强说，如果北京的楼市调控实施细则能够很好地执行，市场将会发生重大变化。在压制购房需求的这段时间，保障房的加大建设将会改变房地产市场的格局，房价上涨的势头会得到遏制。如果住房供应充足，即使未来限购的政策撤出，也不会出现房价的报复性上涨。

　　在北京的楼市调控实施细则公布之前，市场已经有了变化。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，春节后的首周2月7~13日，北京楼市成交量明显降温，其中期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%、59.5%。而市场总成交量更是从春节前最后一周的10177套下降到了上周的4011套，下跌了60.6%。

　　是否还会有更严厉的地方细则

　　自从1月26日“国八条”出台后，对于这个政策如何落地，市场一直在观望。

　　按照“国八条”要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　如何制定限制购房措施，各地都在观望。

　　1月30日，青岛市率先拿出方案，成为第一个落地“国八条”的城市。

　　三类家庭在青岛无法购房，一是已经拥有2套及以上住房的本地户籍家庭，二是拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭，三是无法提供一年以上青岛市纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭。

　　2月1日，上海出台“国八条”楼市调控细则。上海的规定显示，自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

　　2月16日，北京市出台楼市调控实施细则。

　　此外，据报道，广州市的楼市调控实施细则也已经处在最后讨论阶段，目前市场流传的信息是，在广州拥有两套住房的家庭，如果卖掉其中一套，还可以再购买一套。

　　按照“国八条”的要求，至少还有几十个城市需要出台楼市调控的实施细则。从目前获得的信息看，北京市的实施细则最为严厉。

　　“北京毕竟是首都，很多政策出台都有着为各地做表率的意思。”胡景晖告诉记者，在今年北京市的“两会”上，有关北京城市规模、合理人口控制等话题都是讨论的重点。

　　从目前的统计预测来看，北京的楼市调控实施细则将影响众多家庭。

　　伟业我爱我家集团的统计显示，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过5成，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。

　　而在北京二手房市场购房的外地人中，占比较大的均来自北京周边省份，其中河北6.2%，黑龙江4.3%，山东3.9%，辽宁3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%。占比例不低的外地人在北京将无法再购房。

　　中原地产的数据则显示，北京市将有超过百万的家庭受到楼市调控实施细则的影响。

　　北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人。2010年第四季度，人民银行营业管理部对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，北京市居民多套住房拥有率达到18.3%。按照这一调查数据，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右，“本地户籍家庭2套以上不得新购”的政策将影响80万户家庭。

　　北京中原统计抽样调查数据显示，2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍首次超过本地人群，达到了55%，加上2010年的数据，两年中购房总家庭户数在40万左右，叠加2009年之前，在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万。而这部分家庭都将不得再新购房产。

　　政策效果关键在执行力度

　　在众多业内专家看来，不论是青岛、上海、北京的楼市调控实施细则，还是未来将陆续出台的其他城市的调控实施细则，能否取得实际效果，关键还在于政策的执行力度。

　　“国八条”公布之后，关于政策是否能被落实的担忧并不少。比如，如何确认购房者家庭名下的房产，民政部门、住房和城乡建设部门、税务部门等相关部门的信息能否互联互通，如何能够杜绝提供虚假纳税证明材料等。

　　“政策的落实过程中肯定会面临各种各样的问题。”陈国强告诉记者，各地实施细则的出台只是对“国八条”的落实，具体到各地，实施细则的落地更加重要，而其执行的力度完全取决于地方政府。

　　值得注意的是，尽管“国八条”中规定，各地要制定楼市调控目标并向社会公布，但从目前已经公布楼市调控实施细则的城市来看，都未明确提出调控目标。

　　在北京市公布楼市调控实施细则当天，对于严厉限购政策也有不同的声音。

　　中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海说，应该理解北京市调控楼市的良苦用心，在当前房地产市场不太冷静的形势下，行政性的限制购买措施也许可以起到一定作用，但这样的方法并不是长远之计。

　　“房地产市场调控还是要完善市场机制。”刘俊海说，对于控制房价，还有更多的工作要做。比如，降低土地出让金，倡导重租轻购的消费理念。目前出台的限购政策能达到怎样效果还不明朗，但判断其好不好关键要看是否维护了广大消费者的利益。

　　本报北京2月16日电