房价统计“整容”

　　本报记者 马继鹏 实习生 余雪菲 发自北京

　　马克·吐温说，世界上只有三种谎言：谎言、该死的谎言和统计数字。这句话明显偏激了。但可以看出，统计是一种有局限的调查手段，统计的真实与世界的真实，总是有距离的。所以，不管是调整CPI的权重，还是调整房价的统计方法，都是接近真相的努力，而不会得出真相本身。

　　国家统计局2月16日公布的《住宅销售价格统计调查方案》(简称《新方案》)将调整房地产数据统计的数据来源和统计方法，统计局表示这一改革有望确保房价统计的真实性。

　　开发商不再上报房价

　　国家统计局相关人士表示，新的统计方法将让房价统计方式以新的面目示人，而调整最为重要的就是用商品房网签数据代替原来由房地产公司上报的交易价格。

　　《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。至此，由开发商上报房屋售价的统计方式退出舞台。

　　国家统计局城市司负责人指出，之所以作这样的调整，主要是因为网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。有业内专家指出，之前即使统计局采用的是具有法律效力的合同签约数据，但实际上这些数据一般会比市场的真实价格要低，为了少缴房地产交易税，买卖双方一般会在成交合同上写上较低的成交价格。

　　《国际金融报》记者算了一笔账，如果以100平方米每平方米1万元计算，房价总价则为100万元，按房地产交易1%的交易税，卖方人则需要给税务部门缴税1万元，但如果双方在合同上将房价写成5000元，卖方就会给税务部门少交5000元房地产交易税。

　　不过，北京市统计局副局长于秀琴近期在一次新闻发布会上表示，网签数据也有一些问题需要解决，因为初步签订合同和最终签约是两回事，开发商在年底大量签约，可能有些是之前完成的合同，这样表现的签约时间不一样。

　　“核心问题是开发商的数据质量要提高，其实之前开发商报送数据，以及网签数据，来源都是开发商。而实施新的统计方案后，统计方法并无多大变化，仍采取加权办法。”她说。

　　调整分类杜绝“被平均”

　　事实上，除了数据的真实性问题外，统计的类别划分也会影响国家对房地产市场的判断，目前国家对房地产价格的统计普遍采用加权平均法。比如说，北京平均房价为2万元，并不是指所有房地产销售额除以销售面积，而是加权平均后的平均价格。

　　对此，国家统计局相关人士表示，《新方案》实施后将不计算和公布房地产均价，而将定期公布分类住宅销售价格指数。统计局认为，这样才能更加真实地反映一个城市的房地产价格情况。

　　按照《新方案》，房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　统计局人士表示，设置“90平方米及以下”指标是依据国务院文件规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　与此同时，大多数大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。

　　统计局表示，《新方案》实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。并且数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。

　　该人士表示，用平均数表示一组数据，具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下，往往会削峰填谷，抹平个体间的差异，而不再计算和发布平均数，重点发布各个城市的房价数据，既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化，也有利于更好地为地方政府有效调控房价提供服务。

　　有业内人士指出，房地产是地域性很强的产品，这样区别对待各地的房价指数，不搞全国“一刀切”是科学的，随着今年国家统计局实施新的房价统计方案，数据打架的情况可能会大有好转。