“限购令”全面施压

　　 数千亿资金挥别楼市

　　□本报记者 韩晓东

　　巨额资金或遭分流

　　中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。“如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。”李少明认为。

　　根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。

　　中原地产发布的研究报告认为，从北京新政来看，将有超过百万户家庭不得新购住房，市场可能出现比“国10条”出台后更加萧条的现象。但由于目前货币供应量仍然较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况。

　　“除了直辖市以及省会城市之外，部分交易活跃的三线城市也可能出台限购政策。”河北省某房企负责人则认为，今年全国出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被“限购”计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。

　　调控维持高压态势

　　“新一轮楼市调控的影响有一个反馈期，我们认为上半年楼市将存在政策消化和稳定的过程，下半年楼市可能更加萧条。对于北京新出台的调控政策，公司还没有来得及讨论对策，目前无非是督促签约，尽量争取有资格的客户。”某大型房企市场部负责人对中国证券报记者表示。

　　该负责人还表示，尽管调控严厉，但目前该公司还不会作出缩减购地规模等措施。同时，公司可能对商业地产投以更多关注，未来房地产用地更加倾向于综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合，企业必须把握这一趋势。

　　另一位开发商的态度则较为悲观。“以北京为例，事实上50%以上的原先销售对象都不再符合购房条件了，再加上观望情绪的影响，楼市可能逐步步入萧条期。”他表示，近期已有一些企业转让手中的房地产项目，房地产企业整合的速度肯定将加快。

　　对于北京市的调控新政，最受关注的政策之一是外地人需完税或缴纳社保五年以上方能购房。分析人士认为，该政策将有效打击投机性需求，避免少数炒房客伪造短期完税证明用于购房。

　　“外地需纳税五年以上方能购房的政策偏于严厉，可能对长期在京工作的外地购房群体造成影响。同时，不少外地人即使在京工作超过五年，但其所在的企业总部并不在北京，这部分人提供缴税证明可能存在困难，相关政策需明确支持其正常购房。”李少明认为。

　　北京细则还提出，央行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。这被分析人士看做未来调控可能继续收紧的依据。

　　楼市将陷深度观望

　　根据新“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。这意味着未来一段时期，还将有不少城市陆续出台楼市调控细则。“限购令”范围的扩大，会不会成为逆转楼市供求的“最后一根稻草”？

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，目前房地产市场供求仍处在较为紧张的状态。政府此次出台政策，使潜在购买人群缩小，可能会暂时扭转供需局面。不过，限购政策能否长期实行，还要看供求是否平衡。

　　清华大学金融系主任李稻葵则认为，从北京细则的具体政策来看，最有力度的是限购令，其政策效果应该会比较快地显现。但是在目前开发商资金并不紧缺的情况下，北京楼市可能出现较长的有价无市的相持期，开发商降价的动力可能仍不明显。

　　对于此次北京细则未公布房价涨幅具体目标，一位接近宏观决策的研究人员认为，北京市事实上已经存在房价涨幅调控目标，只是尚未公布，实际调控政策已以该目标为参考。未来如果相关部门要求，该目标也可能正式公开。

　　一位市场人士还认为，如果楼市调控效果仍然不理想，不排除二套房贷利率提高到1.5倍左右，但这是较为极端的情形，目前出现的可能性不大。

　　北京市16日公布楼市调控新政细则，实施更为严厉的限购政策，非本市户籍者须持连续五年以上个税或社保缴纳证明方能购房。自上月末“国八条”出台以来，目前已有上海、青岛、济南、北京、成都等城市出台了限购细则，新一轮全国范围的楼市从严调控正在密集落实中。

　　分析人士测算，在楼市从严调控的影响下，今年预计将有4000-5000亿元资金被挤出楼市，先前的商品房供需格局可能被逐步逆转。