2011年年初，房地产调控政策的再次加力，让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。根据最新的调查，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在2月的第一周均出现了成交量的明显回落，部分城市甚至出现一周成交量跌至个位数的现象，成交量明显回落是否意味着楼市拐点的到来？密集的调控政策如何才能更加精准地调控房价？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　“国八条”冲淡春节楼市，市场观望气氛再次出现，楼市成交下降意味着什么？

　　看房者：处于观望状态

　　价格还是偏高一点，目前还没定下来，我主要是看看。

　　马光远：整个房地产市场情况是冷暖两重天

　　(《今日观察》评论员)

　　从目前整个房地产市场情况来看，可以说是冷暖两重天，政策层面上保持了持续的一个高压，政策的这种持续高压在中国房地产调控的历史上是前所未有的，而且在春节团代会上，温总理就提到了要“坚定不移的对房地产进行调控”。第二，在这种政策的高压下出现了三重的低迷，一个是这次我们春节回家以后，很少有人谈论房价；一个是成交低迷，从近三年的情况来看，09年是比较疯狂的一年，2010年在政策高压下持续的反弹，从这三年的整个情况来看，2011年的整个成交应该是最惨淡的一年。杭州从大年三十到初五都是零成交，而且解约的情况比较多；一个是推盘的情况比较低迷，开发商从1月份到现在整个推出的新盘数量创下了这几年的新低。目前来看，大家都在观察未来的房地产市场会怎么走，所以没有人出手。

　　刘戈：现在已经进入到观望期

　　(《今日观察》评论员)

　　现在进入到了一个观望期。在2010年下半年，二手房的交投非常的活跃，看房的人也很多，但是在2011年1月27、28日，新的“国八条”和房产税出台的消息出来以后，几乎所有的人都说“我们放一放，看一看，春节后再来谈”，春节后上班第一天，就马上遇到了加息。这对于已经进入观望期的一些买房者来说，心理上的影响已经开始显现，大家可能会继续观望下去。

　　刘戈：政府对房价调控的决心绝不动摇

　　(《今日观察》评论员)

　　2010年12月26日，温家宝总理作客中央人民广播电台，非常肯定的表示，“我原来承诺让房价达到合理的价位，这样的一个承诺，我答应过的事，我是一定要做到的。”而且表示“绝不退缩”。在一个月以后，就有了新“国八条”的出台，第二天又有了重庆和上海的房产税的出台，这样就让总理的话有了一个兑现，在这个时候，很多人从将信将疑到了深信不疑，也就是说政府对房价的调控，让房价到达一个合理的价位的决心是不动摇的。

　　马光远：政策已经彻底扭转了人们对未来房地产的判断逻辑

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上，大家对未来房地产市场的整个走势分歧已经变得越来越小。首先，大家已经不像以前一样深信不疑的认为房价会继续上涨。第二，从政策层面上来说，已经彻底的扭转了以前人们对未来房地产的判断逻辑。例如限购政策，新的“国八条”里推行到全国的限购政策里，基本上杜绝了一家拥有第三套房，以前之所以在年底的时候整个成交量仍然比较高，是因为具体的执行有很多漏洞。现在北京马上就要出台新的，非常严厉的，配套比较非常严密的限购的政策，据测算，影响的人群可能会达到百万以上，这对整个的不合理需求的抑制是非常大的。

　　第三，前不久的春节前最后一个加息可以看成是非常6+1的政策，6就是二套房的首付，6成在世界上是最高的。其次就是加息，而且2011年最少有两次加息，这对整个购房人的成本影响比较大。再者，从整个房地产的购买群来讲，由于限购政策的存在，首先抑制了富人投机性的需求，加息政策的存在抑制了穷人的买房需求，所以这两个比较叠加的因素加起来以后，这个预期就彻底改变了。再加上包括税收政策，包括土地政策，包括整个房地产市场的对整个市场持续的调控政策，这一次似乎真的“狼来了”，大家都在观望未来房地产市场会怎么走。

　　房地产调控再加力，新一轮调控后续影响是什么？未来房价走势又该如何判断？

　　连平：2011年的房地产交易会有所回落

　　(交通银行首席经济学家)

　　由于2011年受到调控的影响，多管齐下各项措施的出台，以及2010年政策出台的滞后效应，再加上货币政策的收紧。整个来说，2011年的房地产交易不会像2010年那样活跃，信贷总量超过2万亿的可能性比较小，我们觉得会有所回落。

　　马光远：一系列政策的效果正在慢慢显现

　　(《今日观察》评论员)

　　从2011年整个情况来看，一系列政策的态度比较明确，但是推动房价的因素也存在，比如流动性是不是能够得到彻底的改变？通胀究竟会走向何方？开发商的资金链究竟怎么样？现在唯一可以说清楚的就是开发商的资金链可能会出现问题，目前从整个135家上市公司的资产负债表和它的现金流来看，根据2010年前三季度的统计，整个负债的情况差不多快到一万亿了。从现金流来看，135家的整个现金流是一个负的现金流，这跟2010年整个正的现金流达到500多亿的情况不可同日而语。

　　2008年，资金的缺口是9千多亿到1万亿之间，这个时候房价会往下走。现在，135家的整个负的现金流是1千多亿，考虑到一个叠加的效应，目前整个资金缺口是5、6千亿左右，再考虑到这样规模的增长，所以还有一个持续的过程。再加上，整个的开发商对整个房价的走势，我总结成四步曲，刚开市的时候开发商很狂妄，接着就对政策进行嘲笑，或者是对那些说房价下降的人进行无情的嘲笑，再接着开始骂政策，这就表明他开始痛了，感觉到政策对他有威胁了，最后他开始哭，开始叫痛，说这个打得我好痛。从现在的情况来看，已经到第三步了，第四步还没有出来。

　　刘戈：持续加息会让房价逐步下降

　　(《今日观察》评论员)

　　从2006年8月份开始宏观调控，开始加息，当时一年期的利息是2.52%，一直加息加到2007年的12月21日，加到了4.14%，大约用了一年半的时间加了七次息。现在我们已经加到了三次，加到了3%，按现有的速度需要加到4.14%的话，基本上也需要四到五次。那么我们再看当时房价和加息之间的关系，实际上在2007年年底最后一次加息的时候，深圳房价开始下降，但是其他的一些地方还在稳步上升，北京还在焦灼状态，但是到了08年的秋天，北京的房价也开始下降，当然以过去的事情来推断未来不一定准确，但是我们可以作为参考，相互之间它可能会有一定的时间延迟的关系，这个延迟的时间用过去的情况来参考，是三个月到半年，或者最长一年的时间。

　　刘元春：房价会在2010年2季度开始出现松动

　　(中国人民大学经济学院副院长  《今日观察》特约评论员)

　　今年2季度开始，房价可能会出现一些松动，如果现有的这些货币政策进一步的收紧，再加上“国八条”的实施效果较好的话，可能会出现三季度的进一步回落。但是这种回落，第一，它是一个资金链紧张所带来的销售商经营策略的一个调整；第二，由于民众预期做出调整，是观望所产生一个产物；第三，保障性住房大幅上马所带来的结构性的一个调整。这几个方面都决定了下调的幅度并不是很大，可能很多房地产商会通过优惠措施和一些变相降价的形式来进行促销。

　　尹伯成：房价的泡沫有向中小城市蔓延的危险

　　(复旦大学房地产研究中心主任《今日观察》特约评论员)

　　现在全国大概有三十多个城市限购，现在房价的泡沫有向中小城市蔓延的危险。所以，我主张将限购作为一种短期的行政命令的措施，还应该再扩大，还有一个重要的东西就是，国务院的新“国八条”以及各个地方落实的细则都一定要付诸实施，保障型住房的开发也真正要行动到位，要加强舆论的监督。

　　刘戈：要解决地方政府的地方税收问题

　　(《今日观察》评论员)

　　政策的力度是够的，但是地方政府执行的积极性就要再看，我们现在通过一种纪律上的文件压力让它这么做，但是最终从长远来看，地方政府的地方税收怎么解决，这是一个根本性的问题。房产税的探索是地方政府开辟一个新的税源，能够让他自觉的执行中央的这样一些政策，这可能才是长远之计。

　　马光远：政策还应关注房屋租赁市场

　　(《今日观察》评论员)

　　在政策层面上，新的“国八条”挺好，但是强调的不够，限购是整个抑制不合理的需求，但是限购完以后，租房的房源怎么来，这是我们必须要考虑的问题。如果大家都买两套房自己住，那很多人就没地方去租房了，所以在整个租赁市场上，这几年政策关注的程度远远不够。我们应该鼓励大家把房子拿出来出租，而不是闲着。