专访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强

　　新华网北京1月28日电 (记者 杜宇) 住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》将于4月1日起施行。围绕《办法》有关内容，记者28日专访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强。

　　柴强表示，当前，我国房地产经纪行业快速发展的同时，存在行业准入门槛低，无序竞争严重等问题，《办法》是我国第一个专门规范房地产经纪活动的部门规章。它的出台是全面落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，将起到积极作用。

　　房地产经纪行业快速发展 从业人员逾100万人

　　问：我国房地产经纪行业发展现状如何

　　答：房地产经纪是为房地产供求者提供房源、客源等信息，协助实地看房，代拟房地产交易合同，以及代办贷款、房地产登记等专业服务的行业，是房地产业和现代服务业的重要组成部分。

　　据不完全统计，目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万人，其中有3.7万人取得了全国房地产经纪人资格，房地产经纪机构(含分支机构)超过5万家，经济发达城市的房地产经纪机构数量较多，如北京市取得营业执照的房地产经纪机构约1.2万家，上海约9千家。目前房地产经纪机构中，中小机构的数量还较多，但也成长起一批门店过百、人员上千甚至门店过千、人员上万的大型房地产经纪机构。

　　问：房地产经纪行业的作用有哪些

　　答：房地产经纪行业在盘活存量房市场，促进房地产市场有效运行，提高城镇居民居住水平等方面，发挥着重要的作用。具体来说，一是通过提供房地产信息、协助实地看房、代拟房地产交易合同、代办贷款和房地产登记等服务，大大方便了房地产交易者，节省了交易时间，提高了市场效率；二是在房地产交易者之间搭建了互信平台，日益规范的服务流程和服务标准，保障了房地产交易安全，维护了房地产市场秩序；三是盘活了存量房市场，提高了房屋使用率和城镇居民居住水平；四是为社会提供了超过百万个就业岗位，扩大了就业，特别是解决了许多年轻人的就业问题。

　　破解房地产经纪行业三大问题

　　问：不可否认，我国房地产经纪行业在快速发展中也存在一些问题。您认为主要表现在哪些方面

　　答：一是行业准入门槛低。目前，对房地产经纪机构没有资质要求，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高，如北京1.2万家房地产经纪机构中，仅有5500多家到房地产管理部门备案，备案率不到一半；深圳7800家机构中，仅有1200家备案，备案率只有15%。对房地产经纪人员也没有强制性的资格要求，许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。

　　二是无序竞争较严重。目前房地产经纪机构承接业务一般不签订房地产经纪服务合同，多家机构同时争抢同一房源，谁先成交谁就获得佣金，迫使机构依靠“人海战术”，采用虚假承诺、恶意压低收费等手段承揽业务，这就造成机构只重视销售速度而不重视服务质量。

　　三是经纪行为不规范。目前房地产经纪机构和人员的不规范行为主要有：发布虚假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖(租)出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等。

　　问：您觉得《房地产经纪管理办法》是否能有效解决这些问题

　　答：首先，我觉得《办法》的出台很有必要，意义重大。从市场经济发达国家和地区看，要规范房地产经纪行为，必须有立法。

　　这次出台的《办法》，许多条款都具有很强的针对性。如针对行业准入门槛低问题，对房地产经纪机构设立规定了人员条件，并强化机构的备案管理。《办法》规定，设立房地产经纪机构和分支机构应当具有足够数量的房地产经纪人员，并实施房地产经纪机构备案管理，这便于相关主管部门掌握房地产经纪机构相关情况，及时有效地实施监管。

　　针对过去管理中重管理轻服务的问题，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。

　　针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。

　　在规范房地产经纪行为方面，针对信息隐瞒及披露不充分等问题，明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务；针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为；针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度；针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度；针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。

　　加强行业自律 《办法》尚需完善

　　问：您觉得《办法》是否还有进一步完善的地方

　　答：我觉得《办法》鉴于目前取得全国房地产经纪人资格的人数还较少，规定房地产经纪服务合同应当由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，此条应是过渡性规定，等将来取得全国房地产经纪人资格的人数达到一定规模时，应当规定只有具有全国房地产经纪人资格者才可以在房地产经纪服务合同上签名。

　　另外，《办法》作为一个部门规章，从市场经济发达国家和地区看一些应当规范的问题目前还难以纳入。比如，房地产经纪机构和人员应当加入房地产经纪行业组织实行自律管理的问题没有在《办法》中规定。目前，我国多数房地产经纪机构和人员没有加入房地产经纪行业组织，使得自律管理作用还难以有效发挥，今后应在《城市房地产管理法》修订中予以解决。