房产税，对你有多重要？

　　房产税开征已无悬念，继重庆等官方消息传出后，在1月16日开幕的上海市人代会上，韩正市长在政府工作报告中提到：要加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　在明确上海即将开征房产税的同时，对于公众关心的房产税开征时间表、开征方式依旧没有明晰。但在坊间，房产税引发的市场效应早已开始显现。对这最后一只靴子的分量，投资者、普通购房者以及开发商，会有怎样的评判呢？

　　文_《东地产》 万云选

　　“上海房产税征收对象为新增房源，税率大约为0.5%-0.6%”日前，中国证券报援引一位接近上海发改委的权威人士的话如此表示。这是目前市场上关于房产税传闻较为确切的消息。

　　《东地产》了解到，按照0.5%-0.6%的税率征收新房房产税，对沪上房价的影响将极其有限。在上海中内环大多数区域，即使按照单套房源面积满额征收，每月分摊到的房产税税费大约也只占房租的1/5左右。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，上海房产税只是调节市场空置和完善房价形成机制，对房价并不会产生大的影响。

　　房产税税费占租金1/5

　　《东地产》从中原地产两湾城分行了解到，在过去投资客聚集的中远两湾城，一套2室2厅110平方米的房源，目前售价大约为285万元左右，整套出租租金大约为5000元。

　　以0.5%的房产税税率计算，每个月分摊到该套房源的房产税税费为1187元，约占租金的1/5。

　　在另外一个投资客集中的大盘大华锦绣华城，最新推出的新房源悦豪斯，85-90平方米的精装修房源，售价大约为280万元。而该楼盘2008年的次新房88平方米精装修房源，租金可以达到4000元每套。

　　以0.5%的房产税税率计算，目前正在销售的悦豪斯小户型每个月房产税税费约为1167元，约占目前该小区同样大小房源租金的1/4。

　　中原地产中介人员小徐对《东地产》表示，悦豪斯因为有地暖，以后的租金价格会比目前锦绣华城同样大小的房源租金更高。房产税费占租金比会进一步降低。

　　开征可能催涨房租

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河韬表示，未来房产税征收后，房东可能通过提高租金，将税费转嫁到房客身上。但骤然增加1000多元的房租并不现实，房东可能会选择转嫁部分税费。

　　而对于普通购房者而言，由于可能会有人均60-70平方米的免征面积，房产税税费可能更少。以中远两湾城110平方米的房源计算，如果人均免征面积为70平方米，个人初次购房，则缴税面积只有40平方米，而如果是三口之家首次购房，则不需要缴纳房产税。

　　投资者更看重房产增值

　　除了将房产税转嫁给租房的房客外，房产投资者更可以通过房价上涨、房子自然升值来抵消房产税税费。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《东地产》表示，中国的租售比相比国际上一直偏低，但是中国人投资房产看重的是房源的增值，而不是房租。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，对于投资者而言，一套房源在手里停留的时间大约为2-5年，这段时间的房产税税费并不高，相比房价上涨带来的增值，更是少之又少。

　　以一套300万元的房源为例，以0.5%的房产税税率、去处免征面积因素计算，5年内该套房源一共需要上缴的房产税税费为7.5万元。今年12月前26天上海新房成交均价为23553元/平方米，房价与去年12月20164元/平方米对比，上涨了16.8%。以16.8%的平均涨幅计算，仅仅一年内，300万元的房源可增值50万元，是5年内房产税总税费7.5万元的7倍以上。

　　杨红旭分析，短期内，房产税会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价，甚至会使房价有所下跌。

　　但他也指出，这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响，却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，而难对房价造成大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，断难靠此税而能避免房价泡沫的产生。

　　■数据分析

　　目前在上海房地产市场，租售比已经严重失衡，有的板块甚至达到1：1100，一套房子的成本要出租92年才能回收。但另一方面，快速上涨的房价又使得通过增值套利而非房租的模式成为普遍现象。

　　《东地产》从21世纪不动产上海区域市场中心获得的数据显示，该公司对全市16个板块的二手房标杆楼盘房价进行了全年监测，其中大户型(140平方米以上，下同)、中等户型(90~140平方米，下同)、小户型(90平方米以下)的同比平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。

　　而在同期，上述标杆楼盘大、中、小户型的租金水平同比平均涨幅分别是12.9%、5.4%和4.7%。

　　由上述数据可以看出，大中小户型房源，房租上涨的速度均远远低于房价上涨的速度。因此，房产税征收后，投资者一方面可以通过上调租金来转移部分税费，另一方面，房价的自然增值也可以轻松化解掉房产税税费。

　　“通过房产税调控，简单而言，就是开发商和房东本来可能多赚的钱交给政府了。”中房信分析师薛建雄表示：“原来是因为通胀房价才会上涨，但是政府通过征税让房价上涨的部分转成了税而已”。

　　房产税不同版本令投资者忐忑

　　文_《东地产》 童丹霞

　　忐忑，买还是不买？

　　上海房产税出台的脚步越发临近，沈军(化名)就像等待考卷答案揭晓的学生一样坐立不安。手上的资金是该现在出手买房，还是再缓一缓等房产税出台后再买？

　　“就怕现在买了，到时是针对存量房增收房产税，不过又担心是针对增量房征收，现在不买又亏大了。”沈军很矛盾。

　　自从去年年底上海作为房产税试点城市一经确立，引发了一波恐慌性的购房过户。

　　《东地产》从21世纪不动产上海区域中心了解到，在目前新房紧缺大户型的情况下，因为担心房产税即将出台，很多买家转而向二手市场购买大户型产品。

　　抢购大户型

　　因为上海房产税即将开征的传闻越发确实，使得市场上购买力明显热衷于那些较以往更大面积的房源，虽然一手市场暂时无法觅得心仪房源，但二手市场仍能满足其需求。

　　21世纪不动产的统计显示，在2010年12月二手成交面积结构上，中高面积段房源为该月大热。90-140平米之间面积段的成交套数上涨最为明显，环比涨幅达62.81%；其次是140平米以上及90平米以下面积段，其成交套数环比涨幅分别为41.79%和38.09%。

　　据21世纪不动产上海锐丰锦绣满堂分行经理武海透露，虽然1月至今的成交较去年的末班车行情有所回落，不过就当前成交氛围来讲，其仍属火爆。特别是近日重庆确认开征房产税的消息，对板块内产生不小影响。

　　从分行近期成交看，购房者明显偏爱板块内单价在4.5万元/平方米左右、面积在150-300平方米之间的大面积房源。分行近期八成以上上门购房者其目标首选为该类大面积房源。

　　“另外买卖双方因房产税，整个交易周期较往常缩短不少。板块内购房者与当前挂牌价普遍有10-15%的心理价差，但其实10-15%价差恰巧是当下部分看低后市而急于抛售的房东所能接受的心理价差，故房产税是促使如今板块的成交加速的一大原因。”武海补充道。

　　房产税多个版本流传

　　目前坊间有关房产税的各种版本传言有7、8个之多，其中有只针对新购房者人均面积超过70平方米以上新增住宅进行征税的说法；也有针对存量市场征税；还有针对高端住宅征税一说……

　　不一而足的房产税版本，让沈军开始计算起自家房产。

　　沈军透露自己2005年结婚时买了一套婚房，房产证上写的是自己和妻子的名字。08年，父母老房子动迁，拆迁分得两套动迁房，房产证上是自己父母和其本人。随后，妻子家老房子也动迁，因房子已有，所以就拿了一笔钱。

　　如今，沈军面临的问题就是房产税出台后，自己如何避免成为征税对象。

　　和沈军一样矛盾的购房者不在少数，《东地产》了解到，在上海房产税各种版本中，其中针对增量房征税的版本最为齐全，甚至连征税的方式和税率都曾在网上疯传。这导致购房者因担心成为增量房征税对象而加紧入市。

　　2011年或将再成调控年

　　《东地产》从沪上开发商处了解到，去年年底出现成交量活跃现象的背后，就是有一批购房者担心即将出台的房产税而抢先购买。恐慌性购房最终导致去年12月份，上海成交一手住宅11510套，环比11月上涨39%；成交均价24176元/平方米，环比11月涨幅达7.6%。

　　沈军也没少去看房，普陀区的金沙江路附近的房子、嘉定新城的房子、松江大学城的房子，只要有新开的楼盘，沈军都会去现场转转，“先提前做好准备，一旦有什么不利的政策出台，就可以早做打算。”沈军告诉《东地产》。

　　但因为上海版房产税依然没有确凿征收方式，沈军手上的资金如今还没有去向。

　　“我是处在比较尴尬的地步，按照增量房征收的版本，我们一家人均面积正好处在临近70平方米界限，如果现在买一套小面积的房子，或许能够免征，”沈军向《东地产》计算到，“如果使用存量房征收版本，那如果现在买入，就有可能马上成为征收对象。”

　　沈军犹豫是否要将资金投入买房，还是另寻其他投资途径。

　　《东地产》在采访多位业内人士时，一个不约而同的观点是，房产税的出台并不是政府调控的最后一只靴子，今年楼市还将可能从差别化信贷、保障型住房、土地出让等方面多管齐下。

　　重庆连线：当地购房者反应冷淡

　　Q：目前重庆房产税征收有没有新消息？

　　A：现在官方的最新消息依然停留在市长在两会期间所提到的房产税会在重庆实行的决定阶段。业内和媒体的估计是在今年的第一季度就要开始。但细则尚未有清晰定论。由于重庆一直强调“高端有限制，中端有市场，低端有保障”的市场发展策略，因此，此次房产税很可能针对的是高端楼市产品。但到我们通话为止，重庆房产税的细则内容，如征收税率、征收日期以及各类标准都还没有完全确定。

　　Q：市场上对房产税讨论的焦点是什么？

　　A：当下对市场谈及最多的是房产税的征收会不会按照户型大小来，大家普遍认为不会从首套房开始。并且有市场传言称，征收若是按照户型来的话，可能会以144或者200平方米作为一个界限……因为建筑面积高于这个面积的基本就是大平层或者花园洋房、类别墅一类的高端产品了。同时，重庆的房产税是伴随着大量经适房的推出而出台的。这也是政府双管齐下调控方向的体现。

　　Q：大家最关心的税率问题有没有明确目标？

　　A：普遍说法还是1%吧。但目前媒体圈、专家的主要观点还是认为，房产税对于短期调控的作用并不是很大的。若按照1%征收，而重庆调控目标是高端房产市场，这个税点的效果并不会太明显，因此，大家普遍还是认为房产税是政府出台的一种长期调控市场的策略。同时，税率的提高也有所传闻，但多不被主流观点接受。太高的税率，打压刺激了整体市场，并不利于决策层把控市场走向。

　　Q：现在市场对房产税的反应如何？

　　A：开发商普遍对房产税的反应不大，依然在按照自己的推盘节奏进行市场销售。到了年底了，会出现很多的打折盘，但折扣也都没有明显优惠。重庆楼市多针对的是本地客群，而当地土地市场的争夺也并非一线城市那么激烈，因此当地开发商目前多关注的是来年的蓄客情况。

　　市场上买房的人比金九银十要少了，但由于房产税的呼之欲出，有很多人处于观望状态。

　　由于一套房不太可能被征税，因此首套购房者反应平淡，但大多数买房人实际上最关心最担忧的还是是否会房产税的征收是否会导致开发商采取税费转嫁对策，让“羊毛出在羊身上”。

　　Q：重庆房市目前的市场均价如何？2010年调控年有何变化？

　　A：实际上重庆房市与北上广是不同的。也远不如那几个城市激烈。目前，重庆房屋均价约在7500-8000元/平方米左右，8000-10000的楼盘就是高端楼盘了，鲜少有超过12000的楼盘。因此，从平均水平上来说，重庆房产市场的泡沫并不是很大。

　　在去年一年中，房价由于在08-09年上涨较快，到了2010年上涨幅度出现了趋缓现象。目前房价表现平稳。房产税可能会继续带来1-3个月的观望期，但时期一过，大家发现房产税的影响有限时，市场需求会再度被激活。

　　Q=《东地产》  A=重庆生活频道《第一房产》新闻主编唐岱 

　　上海猜想：房产税对楼市影响有如浮云

　　上海的开发商怎样看待房产税，征收房产税会对房地产行业的走向产生实质的根本性影响吗？

　　翁华涛 新城地产市场研究副经理 沈怡 招商地产上海公司高级策划师  鲍磊 长甲置业销售营销经理

　　1：你认为上海近期会不会征收房产税？

　　翁华涛：我觉得会的，在2011年上海两会期间政策出台的可能性较大。

　　沈怡：上海房产税都说了很多年了，但是一直没有开征。去年有推出了许多新政以抑制房价。从这一波行情来看房产税是一定会征的，关键还是要看年底的销售行情和全国房地产业的状况。

　　鲍磊：我觉得会，近期就会出台。

　　2.如果上海征收房产税，预计将会以怎样的形式征收？

　　翁华涛： 如果上海房产税出台，作为第一次执行的试点，应该会和重庆的模式不同。出于抑制投资投机性需求的目的，我个人认为，根据原有房产的面积和新增房产面积的总和的人均面积来征收房产税会比较合理，但也没有做过深入的调查研究，相信有关部门还是会得出合理的征收形式的。

　　沈怡：应该来说综合考虑吧，去年有过几波调控但是都没有抑制住房价，同时也损害了楼市中的刚需购房群体。希望这一次调控能够抑制住房价，让普通百姓受益吧。

　　鲍磊：我个人认为，综合考虑房子的单价和家庭人均面积而制定出来的征收形式会比较好。

　　3：征收房产税会让房价下降吗？房产税对开发商会造成哪些影响？

　　翁华涛：房产税一直以来都是悬而未决，就像待发射的核武器一样。我认为，在它出来之前，会引起一波倒逼性的需求入市，以改善性需求为主。出台之后，从短期来看，将会对成交量形成较大的负面影响，甚或引起短期市场休克，进而对房价形成下调压力。从长期角度来说，还是要看税率大小。

　　对于开发商来说最大的影响就是成交量萎缩，进而影响预售资金回笼。2011年对与房地产企业来说是融资环境比较艰难的一年，各种政策的打压力度都很大，相信开发商将积极应对。

　　沈怡：这个不好说，高房价对开发商来说也是很痛苦的，开发商也不想房价过高。不过如果政府要开征的话，我们也会积极配合的。

　　鲍磊：短期内会有影响，打击一些投资客，但从长期角度来说是影响会削弱，国家CPR的增长，通货膨胀的存在都会对其有削弱作用。而且对于消费者来说也会逐渐习惯这个税种的存在，就像个人所得税，大家都已习以为常了。

　　对于开发商看来说，短期可能会在量上有影响，中长期来说影响不大。

　　4：你预计税率大概为多少？

　　翁华涛：我认为这个税率不会太高。首先，它是第一次执行，政府也会比较谨慎。其次，2011年是一个比较特殊的年份，是“十二五”开局之年，政治色彩也比较浓厚，经济的平稳运行是各方均期望的。

　　沈怡：不好预测，希望能尽量合理吧。

　　鲍磊：现在流传比较多的是0.6—0.8‰，相对来说还是比较温和的。

　　■媒体观点

　　房产税只是税制改革的一个举措

　　现在不少人认定房产税出台是一个重大的房地产调控政策。但其实它只是税制改革的一个重大举措，不是单纯为抑制房价而出现的调控政策。如果要抑制房价上涨，政府完全可以调整交易环节的税赋，起到立竿见影的效果。比如交易税的调整，提高契税，交易税恢复到6%；5年起免征的个人增值税年限拉长或提高增值税比例；扩大营业税等等。

　　如果房产税起征，短期内可能会使得成交量下降，从而拉低房价，但房价下降幅度不会很大。随着时间的推移，政策的短期影响消去后，成交量又会回升。刚需购房者短期内会陷入观望，而投资投机性购房者由于投资成本增加可能能起到一定的抑制作用。

　　对开发商而言，短期内可能会使得他们压缩开发量。政策决定预期，预期影响市场，市场前景预期的影响会影响他们的拿地积极性。

　　不过房产税这只政府有形的手对房地产市场的影响是短期的，政策稳定后，决定市场的还是市场自身的运行规律。

　　房产税调查：多数人倾向存量增量同征税

　　征收存量房22.21% 、 征收增量房11.12% 、存量和增量都征66.67%

　　在《东地产》联合上海热线进行的网友调查中，大部分网友偏向于存量和增量同时征收房产税。

　　■专家观点  征收房产税宜兼顾实情

　　配合目前的房地产调控，上海、重庆正在进行房产税试点。在今年元月9日召开的重庆市“两会”上，重庆市市长黄奇帆就在政府工作报告中提出“十二五”期间完善“双轨制”住房供应体系，即：新年伊始，一方面对新开工的公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促其结构合理、供求平衡、秩序规范；另一方面将加强财税调节，有望在今年一季度出台文件，对高档商品房开征房产税。

　　重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税。而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。重庆政府在低端保障房方面，规划2011年有1350万平方米公租房新开工量；在中端上，重庆目前是中低端房为主的市场环境；而在高端市场上，重庆政府将出台高档商品房房产税。这些都是重庆市政府稳步推进房地产市场健康发展的举措。

　　但与重庆房产税针对高档商品房征收不同，沪版房产税或先从新购住房征收，且新购住房或按一定“人均面积”为起征点，不会影响合理居住要求。目前，上海仍在积极做准备工作，包括住房查询系统等技术准备。预计，沪版房产税在刚出台时，为了避免误伤普通购房者，会显得“相对温和”。但如果楼市一直升温，也可通过调整房产税税率、改变房产税征收对象等手段，逐渐“变严”。

　　从政府政策意图而言，在重庆和上海试点房产税，主要是为了调整税制，取得经验，改变全国的“土地财政”状况，推进房地产市场健康发展。

　　鉴于目前缺乏房地产专业评估从业人员以及缺乏全国统一并网的房地产权籍登记信息系统，作者认为，在上海和重庆试行征收房产税既要积极贯彻推进，又要兼顾国家和地方实情。因此，须宽严相济，虚实并举，积极探索土地财政的转型模式。

　　后金融危机时代，以基础设施投资为核心的反危机政策，导致地方政府高度停靠土地财政，眼下全国范围内该矛盾十分突出。建议上海地区试点实施方案以家庭为征收对象：

　　1、不论本外地，凡购买方家庭不超标的，如房均144平方米，免征；超过部分则按成交的最后一套单价乘以超标面积作为来年征收依据。再辅以本地多种形式的住房保障和定向的初购人群财税优惠，相对矛盾少、操作性强。

　　2、税率宜轻不宜重，可前轻后重，逐渐过渡。

　　3、鉴于建筑面积与得房率在不同类型房屋上的巨大差异和原有权籍管理办法造成普通市民产证登记的诸多混乱情况，建议主管部门用一年左右的时间允许业主按修正后的实际使用面积重新登记产证，有关夫妻共名、未成年子年挂名，以及未确定产权比例等情况允许按照一定的规则与费用换证。

　　4、有关贷款购房者是否优惠及明确与个人或家庭直系成员所得税的关系。新老划断是必然，但应该给出一个新老并轨的过渡期，例如5年。

　　5、鉴于房产税已为媒体饱和炒作，老百姓普遍以为房产税是楼市调控的“核武器”。因此，要积极引导舆论，明确开征的政策目的。

　　6、给广大业主一段心理适应期，市场调整期。要积极组织各有关机关事业单位，深入宣传动员。以充分体现政府亲民爱民惠民之情，切忌为所谓的网络愤青或媒体红人的个人观点所迷惑。

　　随着政府大规模投资的逐渐淡出、小排量汽车购置税优惠的到期，再加上国际上日益严峻的要求与我国贸易平衡的压力，2011年1、2季度经济增长压力较大。做此敏感之际，在中国两大直辖市试点开征房产税一定要慎之又慎。只要出台房产税的措施适当，兼顾实情，将大大有利于楼市需求结构的优化。它不会改变楼市成长的趋势，却能使中国房地产业成长的步伐更稳健。我认为，待春节前后楼市淡季及政策本身需要市场3个月左右的消化周期之后，楼市的春天就会到来。

　　对话1：Eric 80后无房一族

　　《东地产》：你认为房产税应该向存量房征收合理还是增量房，或者两者都兼顾？

　　Eric：就一般人来说肯定希望是存量啦，不过增量合理的话更好操作，人均标准高一点就行。不过，无论怎么征收，都比较难增到我头上，能增到说明我是有钱人。

　　《东地产》：如果手上有一笔首付款，你会出手买房吗？

　　Eric：有首付，并且有心仪房源，一定出手。房产税不可能对房价有太大制约。

　　对话2：谢文杰 70后拥有两套住房

　　《东地产》：目前有什么投资计划，会买房吗？

　　谢文杰：手上的钱肯定不能留着，那我又想不到其他投资方式，还是买房最好。

　　《东地产》：上海出台房产税传言四起，如果成为被征收对象，你会如何处理？

　　谢文杰：那就要看房产税和房价的涨幅所带来的利益所占多少比例了。我认为房价不会跌，房产税也极有可能出来甚至上调，但是这些真对普通老百姓没什么可喜的。

　　对话3：伍敖 70后置换型买家

　　《东地产》：你认为怎样开征房产税是比较合理的？按照户型面积、按照房价、还是按照购房者拥有房屋的套数？

　　伍敖：我觉得按照套数征收可能合理些。按套数征的话，在征收方法上一刀切方便取证，压缩了猫腻的可操作空间同时也规避了面积之争。如果按面积征规定了起征面积，那么小面积的房子将会是下一个炒作的对象。如果小面积的房子炒上去了，那么大面积的房子价格也会水涨船高。所以个人认为首套免征，从第二套开始征。税率递增，套数越多征的税率越大，比如第二套征1%，第三套征2%等等。

　　《东地产》：如果房产税开征，你认为能让房价下降吗？

　　伍敖：如果按照套数征我觉得房价下跌的可能性是有的，这样开征后存量房的持有成本就提高了。这样卖家为减少不必要的持有成本而促成交易。目前流传的一些征收办法我觉得可操作性不强，也起不到实质性效果。