如果房价上涨幅度远远超过上缴房产税的代价，那么征税对抑制房价一点意义也没有

　　本刊记者  刘欣然  发自北京

　　2010年4月10日，杭州的芳芳给6岁的儿子在市中心买了一套学区房。这一天她签了合同，然后就等中介办理手续。

　　4月14日房地产新政呼啸而来，芳芳一下子觉得天旋地转，第一个念头就是：完了，自己下半辈子被套牢了。

　　新房子在市中心的文三新村小区，60平米，算上税总共156万，公积金贷款 67万，月供不到5000；另外，从朋友那里借了80万。和多数靠借款买房的人一样，芳芳从朋友那里借的钱，都是由几千、1万、2万、3万、5万、6万、10万、14万等到处筹集累积而成。

　　还活不活了？

　　房产税的传闻被新政裹挟而来，芳芳觉得：“本来每个月房贷就够受的了，再多出一笔房产税，还活不活了？”芳芳一度想毁约，想种种环节的可能，希望这个单子黄掉。但她已经和卖家签了合同，约定2周内付首付，此时毁约也要付给卖家和中介损失费。

　　当时盛传公积金中心二套要停贷，芳芳到公积金中心去问，想终止合同，“结果公积金中心说，我们的第一套房子不在主城区内，现在买的这套还算第一套，可以贷款。”“后来的政策又把我们现在住的这个区域，也纳入计算范围了，这是后话。”

　　焦虑之极的芳芳常常睡不着。就这么不情不愿地继续走程序，当时还托了一个人，公积金贷款三四天就下来了。

　　“当时有人说不会出台房产税政策，有人说肯定出，我当然从心理上倾向于不会出这种说法。”

　　芳芳2005年在杭州郊区买了一套联排别墅，刚刚还完贷款，“松了口气”。当初开发商承诺的学校变成了民办学校，收费很贵。这几年两口子一直在断断续续看市区内的学区房，每次看完就觉得太贵，下不了手，纠结很多年。

　　芳芳老公回忆说：“看着房价像火箭一样往上蹿，心里那个焦虑，真想拿老婆的长筒袜套在头上去做点坏事。”“老婆还是一如既往，某天说，谁谁谁买了学区房了。某天又说，谁谁谁也买学区房了。到后来，听到学区房3个字，我撞墙的心都有，这做爹的，混得真惨，都几年了，还没给孩子买套学区房，惭愧死了。”

　　三四月份，周围又一大群人买了学区房。孩子一天天长大，明年就要上学了。痛定思痛，芳芳的老公觉得，“是该我做一个了断的时候了。”

　　“当时我们单位有一拨人都是新政前后买的房，因为那时候涨得太疯狂了，有的人觉得不买就更加买不起了。”

　　结果没想到，最终下单是在房价最高的时候，“真是悲催啊！”“负债130多万，生命不息，还账不止！”

　　“后来各种说法都有，不知道信哪个了，权威部门也相互打架，没个准确消息，现在也不怎么担心了。”芳芳说。

　　“现在我其实也管不了那么多，决定权不在小百姓的手里，我的任务是还贷。担忧没用啊，我现在想的就是把这些钱细分成谁的，积一小笔，还一点。”

　　“我当然希望不出这个政策，如果出，也不能在我们这种工薪身上再压一座山吧，至少有个界线。”

　　“真奇怪了，个人所得税的起征点叫了这么多年要提高，没见个动静。一加税，有关部门起劲得很呐。”

　　悬了一年的靴子

　　2010年4月17日，新“国十条”提出，要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”，就这么简单的几个字好像大石入水，让人们以为喧嚷多年没有结果的房产税，将正式亮相，整个社会激起层层波浪。随后，关于房产税是否开征经过多次反复澄清，专家学者开发商，包括被传为试点的上海和重庆政府负责人，众说纷纭，各种说法令人眼花缭乱。

　　5月底市场一度传言上海将出台细则。5月24日中午，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在微博上写道：“上海楼市细则近两日将出，据称比较严厉，可能对市场产生较大负面影响。不过我个人认为，在其他城市细则越出越温和的情况下，上海细则严厉程度不一定会超过北京。”

　　大约两小时之后，一则更为重磅的信息出现在了杨红旭的微博上——“最新消息，将要出台的细则包括房产税，天呀，地产股又要跌了，大家快逃命。”数分钟后，这条微博被推荐至新浪房产微博首页。最吸引眼球的是15时11分的微博：“据悉，上海楼市细则明天发布。”

　　25日，传言言之凿凿：“今天下午上海将宣布开收房产税。新购房以0.6%征收。不出意外，3点左右将发布。”受此影响，A股房地产板块午后加速下跌，盘中最大跌幅达3.47%。

　　当天下午2点，上海相关主管部门辟谣：仍未明确上海版楼市细则的发布时间表。

　　社会上为此陷入混乱，买房者倍感焦灼，房地产企业也无所适从。

　　有数据显示， 2010年5月，上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交达到5年来最低，比2008年低谷期还要低30%左右。

　　上海弘基企业集团副总裁高栋在微博上写道：“前个星期，一开发商突然叫停旗下所有正在打桩的项目，静待新政细则出台，等半天等来了有个专家称‘房产税三年免谈’，非常高兴，通知全面恢复打桩，继续深挖洞。后来得知这消息不属实，晚上开会准备再次叫停。“

　　刚刚消停了两天， 5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》，其中“逐步推进房产税改革”9个字，如重磅炸弹，再度将人们的神经挑至极度兴奋，媒体惊呼：房产税真的要来了！

　　资本市场随即作出反应，地产板块午后大幅跳水，下跌3.41%，上证综合指数也下跌2.4%，跌破2600点。

　　此后半年，关于房产税的说法，仍然是一团乱麻，始终没有定论。

　　政府未必真要调控楼市

　　今年48岁的许城算是老北京人，父母辈就开始在北京工作，积下几处房产，自己也不年轻了，在房价暴涨之前，已经将需要的大面积改善型房和学区房之类的置备完毕，家庭拥有6套房产。

　　对于叫嚷一年的房产税，许城说：不讨论，也不担心。

　　“房产税全称是房产保有税，在国外比如美国，是对永久性拥有的财产征的税，而且取之于民用之于民，税收拿来改善社区环境等等用途。但是咱们的房子本身只拥有70年产权，它不是我的，70年后政府理论上可以收回，重新评估等等，所以咱们学美国征收房产税本身就没道理，而且征来的税会用到哪里去？官老爷们是不是拿去吃了喝了，谁也不知道。”

　　“可是如果政府一定要征呢，我也没脾气，比如就像这个限制车的政策，二手车号牌不过户，这都没道理，可是你也没脾气啊。”

　　“我的房子都是我有使用需求才买的，政府不征这个，征别的，也一样。所以不讨论，也犯不着担心。”

　　“我觉得闹房产税都是为了炒作，快速挣钱。政府未必是真要调控楼市，因为还是有杠杆，允许炒，否则你把信贷控制住不就完了吗？”

　　许城说，自己刚跟财政部的官员接触过，到目前为止他们仍然觉得房产税出不出台政府内部有很多争议，没有定论。

　　诸多问题

　　房产税出台迟缓，是因为在法理争议之外，其作用以及征收途径都存在较大的分歧以及难题。

　　陈先生2009年3月在北京南四环公益桥附近买了套房子，当时1万块钱一平米。“前两天我去问了问，两万五了！这连两年都不到。”陈先生乐呵呵地说。

　　房价自2009年初开始，继续以火箭速度上升。房产税被当做抑制房价的利器提上日程。但是房产税究竟能否起到这个作用，各方首先就意见不一。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，物业税和房产税一旦征收，对市场的影响会非常大。“社科院有个研究日本经济的学者说，日本征收房产税后，房地产行业立刻垮了下去，20年都没有再起来，经济也一路下滑。”

　　华远地产董事长任志强在博客中则亮明观点：“中国的高房价根子在供给的不足上，但税收的板子却打在消费者的需求上。因此，将降房价的希望寄托于持有税的增加上，毫无疑问这是将希望建立在了冰上。”

　　任志强认为，从美国、意大利或其他任何国家看，出台房产税之后，没有一个国家房价往下走，从来都是往上走。美国从100点涨到了285点，翻了一倍多，接近两倍。从地方政府来说，要想增加财政税收，一定要抬高房价，大部分国家很清楚，税收根据支出来，尤其是房产税，如果房产税降低，财政税收就会减少，必须提高房产税所收的比重，比如说纽约从1.5%，提到现在的4%，但是纽约房价跌了吗？如果和最高峰时候比跌了，再继续下跌了吗？没有。

　　就如何征收，房产税也存在不少难题。

　　首先，要全国普查房产，实行实名制，否则如何征收？显然普查和实名制将会触动权贵利益，是比人口普查还困难的事情。

　　其次，车船税与交强险捆绑，个人所得税与公司和机关捆绑，房产税和什么捆绑呢？税务部门也不可能挨家挨户去征收，怎么保证房主会自动去税务部门缴税？

　　征房产税的前提是税务部门要掌握所有居民个人信息、家庭信息、银行存贷款信息、房产信息等，并且能够通过这些信息，对不履行纳税义务的居民采取制约和惩罚措施。这些都是税务部门不可能完成的任务。

　　另外，城市间房产信息没有联网，无法查到在外地拥有的房产，这也是一个难题。而且，面对外地投资者怎么办？如果一个温州人去上海投资多套房，上海如果想对此人征税怎么征，“难道每年要去温州找他征税吗？”

　　克而瑞(中国)研究中心对浦东某高端楼盘的调查表明，在其实际认购客户来源中，上海本地居民仅占23%，相比之下，外地投资者的认购占了绝大部分，其中浙江客户占24%，还有14%的客户来自海外。根据属地原则，房产税划归地方，只能按同一征税地标准在属地计征，外地投资者的购房行为在一定程度上可以避税。

　　再有，税基问题，无论是按人均面积还是按家庭套数或者按评估价格，都会带来荒谬的副作用，而且会被想出各种办法的化骨绵掌化去，防不胜防堵不胜堵。而且先不说在中国南北方之间、核心城市三四线城市之间的巨大差别，光一个北京或者上海一个城市，市中心和郊区之间，就无法用一个标准一刀切，“如果市中心是70平米，那我们郊区是不是该放宽到100平米？”

　　还有，房产税开征，各界纷纷认为对上海存量住宅的评估将会是一项巨大的工程，目前上海注册房产估价师有1351名。根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。

　　一个最实际的问题是，如果房价上涨幅度远远超过上缴房产税的代价，那么征税对抑制房价一点意义也没有。

　　《投资者报》记者曾做调查，2008年9月16日雷曼兄弟破产至2010年12月21日，哪种投资可以让投资者获得更高的投资收益？

　　数据显示：房地产价格上涨最多，主要城市涨幅均超100%；其次是黄金，价格上涨达78%；再次是股市，上涨幅度达46%。而国际原油价格(以欧佩克一揽子原油价格为参考)则从91.26美元下跌至 88.58美元，下跌了2.93%，但同一时期，国内“93号”成品油价格从6.37元涨到7.17元，涨幅13%。

　　北方工业大学的王女士告诉记者，她有两个朋友，2010年都出手买了4套房子，一位在通州和香河各买了两套，一位在成都海南各买一套，泰安买了两套。不过这两位人士都不愿意接受采访。王女士告诉记者，其实他们就是觉得政府控制不住房价，先把房子抓在手里再说。