新华网福州12月27日电(记者 来建强)近期，境外资本加速涌入我国，房地产市场首当其冲，引发了房价躁动，一些城市甚至出现较大面积的逆势涨情。业内人士及专家指出，谨防境外热钱将我国楼市当做“蓄水池”大进大出，肆机炒作，亟待堵疏相济“扎紧篱笆”，保障金融体系稳定。

　　外资加速涌入 楼市首当其冲

　　日前，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家实力强劲的境外企业联手组建了合资公司，将在内地东北一些城市从事房地产开发等综合业务。据香港联交所发布公告透露，这3家境外企业的合资公司目前以2.8亿港元的代价成功取得了辽宁省营口市的一地块。

　　这是新近有关外资涌入中国楼市的一则实例。另据商务部外资司有关数据显示，单在今年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。

　　与此同时，我国房地产的外资投资数量迅速膨胀。来自国家统计局的数据，今年前11个月，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%。

　　业内人士分析，多因素造成了中国成为国际游资流入的热点区域。以中国为代表的亚洲新兴经济体经济强势复苏，投资的实际回报率高；今年下半年，美欧先后出台了金融监管改革框架，要求加强对冲基金和衍生品交易管理，导致国际基金加快布局中国。

　　目前，我国房地产领域实际利用外资远超官方统计数量。“保守估计，今年流入我国房地产领域的境外资本将达1200亿元，今年将站在2004年、2007年外资涌入楼市的两个高峰后的新高峰上。”浙江大学金融系副教授景乃权告诉记者。

　　国家统计局投资司有关负责人坦言：“我国房地产企业利用外资可能不仅仅局限于统计上的利用外资，从销售渠道这块热钱的进入是不知道的。”

　　国家发改委最新一份报告明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立，增资房地产企业，境内房地产企业境外融资，外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场，也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。

　　国际知名物业公司——戴德梁行提供的最新报告透露，由于中国经济持续增长，人民币升值的普遍预期以及投资房地产的高回报率，都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产。

　　引发房价躁动 干扰调控实施

　　业内人士认为，外资的涌入成为今年房价在调控不断加码之年异常躁动的主动力。国家统计局数据显示，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，涨幅较上月的0.2%有所扩大。12月以来，国内不少城市房价上涨预期较强，地价进一步冲高。

　　东南沿海著名侨乡福州的房地产市场是利用境外资本较多的城市之一。业内人士透露，近年来，从多种渠道进入当地房地产开发、销售市场的外资成分占总额的三分之一左右。如此大比例的境外资本是导致福州房价出现较高程度泡沫的重要原因之一。

　　前不久，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所联合完成的《中国住房发展报告(2010－2011)》绿皮书指出，在全国35个主要城市中，作为二线城市的福州房价竟以70.3%的泡沫指数超过北京、上海、深圳等一线城市，名列全国第一。

　　浙江大学金融系副教授景乃权指出，从外资这一波涌入房地产的趋势来看，跟2004年、2007年的情况截然不同，外资不再是简单的财务投资者，而是更多地向房地产产业链的上游延伸，包括建筑材料、施工、设计等各个开发环节。这些新的特点和趋势，也许将在更大程度上推高房价。

　　据戴德梁行报告，回顾2006年至2007年，摩根士丹利等海外巨头通常采取成栋购买一线城市成熟物业的形式牟利。金融危机发生后，一些大型境外投资机构纷纷转手物业撤离回国“救火”。而去年底以来至今，外资卷土重来之势日渐凶猛，在房地产领域投资如滚雪球般，但却干扰了中国内地政府在房地产领域不断加码的调控举措，削弱其应有的成效。

　　“扎紧篱笆” 堵疏相济

　　商务部日前紧急发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。

　　业内人士及专家指出，面对来势汹汹的境外游资，在现有的一些措施基础上，建立堵疏相济的新机制，“扎紧篱笆”，保障金融体系稳定，为实施新一轮的楼市调控奠定良好基础。

　　首先，加强调控监管，防止境外热钱短期内“大进大出”。景乃权建议，有关部门应考虑实施有管理的浮动汇率制度，构筑起强大的金融安全阀，这样不仅可以避免国际游资的剧烈冲击，防止国际游资的过量涌入和出逃，更能够保障金融体系的稳定。

　　其次，针对外资基金将大举进入我国房地产业，有关部门应及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。同时，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。特别是目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，及时掌握市场态势，制定有效的政策和措施，预防外资对房地产进行炒作。

　　第三，还应有效疏导入境热钱。境外热钱涌入我国更多的是针对股市、楼市，而目前楼市调控面对的形势日益复杂，应及时完善措施，即设法将进入我国的境外资本更多地引到风险投资基金领域，推动培育新兴的技术产业。