住宅市场仍面临信贷、供应等四大因素考验

　　2010年楼市即将在调控中谢幕，展望2011年，房地产市场将面临税收、信贷、供应等四重因素的考验。有专家认为，整体市场可能在博弈中稳定，各项指标增速放缓，但房价可能会出现小幅上涨。而对于广州市场，业内人士表示，投资商业地产要好过住宅，但如珠江新城和天河北等部分稀缺的单身户型住宅也有赚钱机会。

　　本报记者 张忠安

　　明年房价将在博弈中保持稳定

　　虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。因此，多数专家表示，在CPI高涨、城市化等推动下，房价依然会保持稳定调整，不会出现大跌，但也难有暴涨。

　　广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，明年楼市将会前低后高。他认为，在明年3月政府工作会议前严厉的调控政策不大可能松绑。楼市将出现“有价无市”的状况。楼价在明年上半年将会上下两难，开发商和地方政府都将是楼市低迷下的输家。而到下半年，预计成交量和楼价都可能回升。“一方面，市场有修复性的购房需求，另一方面，对国内经济发展、对地方财政如此重要的房地产行业，不可能长期被打压。”因此，赵卓文表示，对很多购房者来说，明年上半年或许是入市的好时机。

　　而上海易居中国研究院杨红旭则认为，中央经济工作会议精神对于明年房地产市场的影响，总体上属于中性，略偏空。在此政策形势下，明年房价将总体保持调整态势，不可能出现2008年那样的低迷，也难以重现2009年那样的报复性反弹。

　　中国社科院最近发布的报告表示，明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。如果调控放松，房价将会反弹，价格可能上涨20%~25%。

　　中金公司房地产分析师白宏炜分析认为，2011 年总体房价呈小幅上涨，成交量略有上升，下半年可能出现结构分化；与沿海一二线城市不同，受益于经济转型，中西部交通枢纽城市和沿海三线城市住房市场将量价齐升；伴随通胀，商业物业租金和价格将同步上涨；资金压力下，地产公司会加快周转，有利于业绩释放。他还判断，2011 年商品房均价同比将上涨2%，交易量上升 5%。与 2010 年相比，各指标全面放缓，行业增速下台阶。

　　广州买楼投资

　　商铺好过住宅

　　央行的最新调查显示，房地产仍然是目前居民投资的首选品种。业内分析人士表示，对广州而言，买住宅来投资不如买商铺等商业地产。但也有专家表示，部分学位房、稀缺资源依然有赚钱机会。

　　地产经济学家邓浩志告诉记者：“明年绝对不是投资买房的时机，如果第二轮调控效果不好，中央100%会继续调控，所以住宅市场面临着巨大的政策压力和风险。”他表示，相对于住宅市场，投机商业地产可能还有钱赚。“商铺、写字楼应该是未来房地产市场具有一定升价空间的产品。”

　　记者最近在天河东走访发现，不少二手房价格依然快速上涨，如一套今年7月份还是卖74万元左右的小三房，现在中介对外报价涨到90多万元，“短短几个月就可以赚近20万。”该楼盘附近的中介告诉记者。 

　　因此，有投资分析人士表示，虽然整体上政策对楼市投资打击力度非常大，但部分稀缺房产依然有赚钱机会。

　　广东工业大学高级经济师申格联认为，有投资或自主需求的购房者应该在买房时重点关注房子的地段和位置，学位房目前仍然处在“价值洼地”。此外，对于重要的商圈周边、公园周边、高等学府周边的住房都会是投资的好去处。在郊区，要选择地铁口、高速路口附近或者风景优美的环境进行投资房产。

　　四大因素考验明年楼市

　　中央经济工作会议闭幕后，专家学者们都没有在相关文件中找到有关房地产的表述，这让市场忐忑不安，有关人士表示，这意味着房地产在2011年还是政策调控年，在未来经济中的作用会逐步淡化。2011年整个楼市至少需要面临政策、资金、土地和保障房四大因素考验。

　　考验一：楼市调控政策是否加码？

　　国家统计局数据显示，全国70个大中城市11月份房屋销售价格同比上涨7.7%，上涨的幅度超出多数专家的预期。

　　上海易居中国研究院杨红旭表示，价格逆势上扬说明最近一轮的调控效果，明显不如4月份那一轮。因此，可能倒逼国家再出新政，“暂不论明年如何，眼下的房价上涨可能促使房产税加快出台。”杨红旭表示。

　　考验二：银行是否卡住“钱袋子”？

　　无论是开发商买地开发，还是购房者借钱买房，都离不开银行。因此，有业内人士表示，如果2011年银行果真卡住钱袋子，买卖双方都会陷于被动，楼市将面临“贫血”的危险。 

　　从11月的信贷变化看，国内金融机构对开发商的新增贷款明显收紧，11月份仅有802亿元，同10月份的1045亿元相比，大幅萎缩了23.4%。

　　杨红旭表示，房地产业是资金密集型产业，货币政策的转向，将对房地产市场构成显著影响。

　　考验三：土地供应能否缓解供需矛盾？

　　今年11个月，多数城市土地出让金超过千亿元。但从全国来看，主要城市的年度供地计划很少能完成，而土地供应短缺也成为开发商逆市涨价的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供应，也影响着整个市场的变化。 

　　今年11月，房屋新开工面积、竣工面积双双下降，其中开工面积同比下降了17.4%。“在新增项目贷款被卡的情况下，会导致明年的商品房供应比预期要少。”东莞一位开发商人士表示。因此，如果供需矛盾缓解不了，市场反弹的几率就比较大。

　　考验四：保障房能否真正落实？

　　多年来，政府的保障性住房总是缺位，导致房价节节攀升，陷入越调越涨的怪圈。不过，明年的千万套保障性住房将在一定程度上缓解低收入人群的住房难问题，但地方政府能否“以时间换空间”，在对商品房打压的同时，足量完成保障住房指标，也将考验明年普通商品房住宅的走势。