早报记者 顾菁

　　数据显示，今年前11个月，上海一手房累计成交套数179261套，与去年同期相比下降38%；成交面积1760.73万平方米，同比下降四成。与此同时，成交均价依然坚挺，尤其在11月份，公寓均价刷新了最高纪录，达到21278元/平方米。

　　临近岁末，对于2011年的楼市走向，业界人士纷纷猜测，新一轮调控将至，风传已久的房产税这一重磅政策或在明年降临。

　　成交量萎缩

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，今年11月份，本市商品住宅成交面积为95.4万平方米，环比下跌27.9%，与去年同期相比更是下跌了42.9%。 

　　同时，中国房产信息集团根据网上房地产的数据统计显示，今年前11个月，上海一手房累计成交套数17.92万套，与去年同期相比下降38%；成交面积1760.73万平方米，与去年同期相比下降四成。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄表示，“从目前市场的供应能力来看，一手商品住宅月成交量在80万平方米是中间正常水平，量超得越大时间持续越长房价上涨就会越快。相反，如果低于这个量房价就会下跌，持续时间越长房价下滑的幅度就会越大。”

　　二手房市场交易量的走势与一手房市场也极为相似。

　　一组来自德佑地产的统计数据显示，今年1-11月份，全市各类二手房总成交套数13.5万套(绝大部分为二手住宅)，同比下降五成，成交均价却依然坚挺。

　　上海德佑地产副总经理罗亚东认为，“今年先后两轮对楼市的宏观调控，以限贷、限购等紧缩需求的核心政策，迅速遏制了投机购房、挤压了投资购房，并放缓了部分改善型需求。这是交易量迅速下滑甚至于一度出现冰封状态的最重要原因。由于一、二手房市场间的相互作用、相互制衡与相互传导关系，两个市场在同一时期，会基于同等原因，呈现出相似甚至接近一致的量价表现。”

　　“成交量双双下降说明今年的楼市调控政策确实抑制了购房需求，进而达到了控制房价上涨过快的效果，但并不足以使房价在短时间内出现大幅下调甚至暴跌。” 汉宇地产的分析师告诉记者。

　　价创新高

　　从已有的成交均价数据来看确实如此，自今年7月份以来，上海商品住宅成交均价一直保持着上升趋势。11月份商品住宅成交均价为22468元/平方米，环比上涨2.5%。

　　值得注意的是，其中，11月的公寓均价达到了21278元/平方米，刷新了公寓月均价的最高纪录。

　　对此，薛建雄表示，“去年楼市处在严重的泡沫状态，在去年的成交量下绝大多数楼盘的价格上涨了50%以上，其中上涨1倍的楼盘也不在少数。而今年与去年同期相比成交量下滑明显，说明楼市泡沫化已经大幅降低，但不可否认，楼市仍然处在偏热状态，9月底的这轮新政作用只持续了一个月，楼市就又重新出现偏热状态，而且还呈加温态势，并且房价也保持着比经济增速略快的涨幅。”

　　汉宇地产的分析师这样解释，“调控政策并未彻底扭转住宅市场供需矛盾。虽然出台了‘限购’、‘限贷’、‘限外’等多项严厉的调控政策，但是房价未出现明显松动，预期就很难改变。其次，是由于去年土地价格的暴涨所导致的。按照土地1-2年的开发周期，今年上市的新盘大部分应该都是2008年或2009年取得的土地，由于2009年楼市火爆地王频出，上海商品住宅土地的楼板价上涨了约1.5倍，拿地成本暴涨不断挤压开发商的利润空间，这样今年的房价下调的基础就很难存在。” 

　　此外，汉宇地产的分析师指出，“还有一个非常重要的因素就是国内流动性长期过剩。在市场条件下，新房的定价权基本掌握在开发商手中，虽然政策出台了很多限制随意调价和打击人为炒作的针对性政策，但是，开发商对楼盘的定价取决于市场上的购买力，往往是‘随行就市’，只要市场能接受就可。国内流动性过剩不仅导致物价上涨、通胀压力持续加大，并且有大量的资金直接进入楼市，一方面增加了购买力，另一方面缓解了开发商的资金压力。而房产作为增值保值的首选工具，价格自然更容易保持坚挺。”

　　新税制或落实

　　“目前，通胀压力在政府的调控下，已经得到缓解，未来一个季度里资金对楼市狂热的状态也可能会有所缓解，房价在未来一个季度里上涨的压力也会有所减轻。”薛建雄进一步指出，“从短期来看，房价上涨压力可能随着通胀压力的减轻而减轻，但是中长期房价加速上涨的压力仍然很大，因为一二线城市的土地越来越稀缺，城市中心的土地更加稀缺。所以房产税的征收以及征收范围扩大、税率分级制是一个必然趋势。”

　　对于明年的楼市走势，汉宇地产的分析师表示，明年政府可能有调控政策出台，不过最值得关注的还是明年信贷政策及房产税，这两者将影响明年的成交量及价格走势。信贷政策收紧的信号在今年第四季度就已经传出，而收紧开发商的资金链和收缩流动性是调控房价最为有效的手段之一，但是面临当前国际经济形势和国内经济增长压力，全面收缩信贷政策的可能性很小。

　　罗亚东认为，随着中央政府要求在未来两年时间于全国范围内新增1300万套保障性住房，中国的房地产市场将逐渐区隔为“公共产品市场”和“消费与投资品市场”，即“政府的归政府”，“市场的归市场”，不同的房屋需求主体都能找到对应的归属。楼市中的“消费与投资品市场”对民生、对经济总量与结构的影响将回归到合理的范围。这一市场的涨跌、起落将更多地由市场的无形之手来调节，中、高端住宅市场以及商业地产市场无疑将是这一市场的主体，将呈现出更为“市场化”的特征，以满足对应群体的消费、保值、投资、增值等需求。