早报记者 秦明明

　　世界范围内的投资者猎鹰般犀利的目光再度瞄准了中国内地。普华永道及美国城市土地学会最新调查发现，相对于欧美地区，2011年亚太区的房地产投资与开发前景更被看好。中国内地表现尤为突出，在具备投资前景的城市前十名中独占三席，上海则位列前三。

　　即便遭遇了“史上最严厉”的宏观调控，内地楼市依旧被国际投资者看好。

　　在经历了2009年的阵痛、2010年的盘整之后，如今外资已经攻略有术，甚至从调控中寻找到了新的机会。这些国际投资者或借部分开发商资金饥渴的困境，以股权投资者身份或者借款人身份曲线介入投资开发；或利用资金与专业优势，积极与国内知名开发商合作，共同开发。在对于物业的选择上，他们更加偏好于商业地产。

　　经济学家李山日前在第七届香港国际地产周上表示，摩根、高盛、美林、软银亚洲、凯德置地以及瑞银集团都以不同的形式进入中国房地产市场。随着国内融资窗口的关闭，未来海外融资将成为中国房地产企业融资的主要渠道之一，中国房地产国际化的趋势也将日益加速。

　　中国焦点

　　亚太区是目前全球房地产投资的热点。

　　“相对于欧美地区，亚太区大部分国家的财政表现较好，所以房地产市场能够‘拨云见日’，整体呈现乐观趋势。”美国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员Blank表示，许多亚洲国家的经济已恢复至金融危机前水平。

　　中国内地房地产市场再次表现出强大的吸引力。美国城市土地学会和普华永道对全球280多名房地产投资者调查访谈做出的《2011年亚太房地产市场新兴趋势》报告显示，上海的房地产投资与开发仍然深受青睐。

　　在国际投资者看来，上海在2010年亚太区中最具投资前景和开发前景的城市中分别排名第二和第三。此外，北京、广州也都位列亚太区最具投资前景和开发前景的十大城市。

　　在买家或收购者来看，私人房地产公司将是亚太区目前最为活跃的，其后是不动产投资信托或上市公司，接下来分别是机构投资者和社保基金、私募股权、政府出资企业、财团等。而令决策层担心的热钱和投机者，正在淡出楼市。

　　普华永道合伙人李明表示，中国依然是为数不多的维持高增长的经济体之一，而且人民币升值预期更增加国内房地产市场的吸引力。但是，国内房地产市场也面临着一系列挑战，包括现金回流，以及预期将要出台的房产税等。

　　巧合的是，仲量联行最新发布的《资本市场摘要》显示，亚太地区房地产市场投资额日益增长。今年三季度，在企业和投资者信心增强推动下，亚太地区绝大多数房地产市场的资产价值均出现上涨。在上海和北京，由于受到资金增长的推动，投资者信心依然高涨，亚洲买家表现活跃。

　　经历盘整

　　在经受过金融危机影响、面临本土资本的强势崛起的情况下，外资在内地房地产市场的淘金之路变得不再轻松。

　　从2009年到今年二季度，外资在内地房地产投资一直表现平平。尤其是在2009年，频现外资抛盘的现象。雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、摩根大通、凯雷、麦格理、高盛、SEB等知名外资机构相继将手中物业抛售。

　　对于外资当时集体出逃的说法，业内人士并不同意，但他同时指出，外资的确是在趁机对手中持有物业进行整理。“外资是以收益为目的的。此前收购的物业已经在手中持有了3年左右时间，售价也得到了预期。因此出售部分物业，对资产进行重新配置，利于腾出资金再去寻找新目标。”

　　直到今年三季度，外资才开始变得再次活跃。摩根大通旗下基金在7月份以12亿元从摩根士丹利手中购得位于浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目；新加坡基金腾飞在9月份以13亿元购入位于黄浦区的高腾大厦；英国投资商高富诺在10月份以15亿元收购上海长风国际娱乐商业中心。

　　当外资再次“归来”时，内地楼市投资环境已悄然生变，监管再度严格。11月15日住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　本土资金也已崛起。“其他上市公司、国内投资机构、保险资金、房地产信托等已在楼市崭露头角。”第一太平戴维斯中国区执行董事兼上海区董事长刘德扬指出，“虽然外资近期再度活跃起来，但是相对于国内的资金和投资者而言，无论是在市场参与度还是数量上，都还是非常低的。未来将很难达到五年前外资占据绝对优势的地位。”

　　有备而来

　　即便如此，这并不能阻挡外资淘金内地楼市的步伐。应对变化，外资有备而来。

　　随着房企资金链受到不断挤压，不少房企开始寻求新的融资渠道。在中国房地产市场中，外资进入的比例正在提高。正是抓住部分开发商资金链紧张的现状，外资以借款人或者参股的方式，曲线进场介入项目开发。

　　国家统计局数据显示，1-11月房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%，其中国内贷款11245亿元，同比增长25.0%；利用外资656亿元，同比增长59.0%。不难发现，外资金额达到了国内贷款数额的一半。

　　搜房网数据监控中心数据统计显示，2010年1月至11月完成备案的外商投资房地产企业共有972家，与2009年同期的819家相比，增长了18.7%。

　　“此外，除了直接在内地设立投资基金以外，外资为了更多更好地参与竞争和开发，它们还积极与内地知名开发商合作，成立基金公司，也正在占据市场主流。”李明对早报记者强调。

　　瑞银环球资产管理和金地集团11月份宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成，由荷兰的一家集体养老金管理机构PGGM投入7500万美元，从而使这一中国房地产投资计划的规模接近2亿美元。

　　据了解，首创集团、复地集团、中海地产和华润置地早已身先士卒在境外成立中外合资公司，融资额高达数亿美元，投资旗下项目。

　　对于投资物业类型上，外资更加偏好商业地产。美国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员Blank介绍，大部分受访者建议“买入”零售物业，约1/3的受访者建议购买办公楼。办公楼的投资前景得到了很高的评分。

　　仲量联行上海投资部总监韩瑞杰介绍，多数投资者主要关注的仍是商铺和办公楼项目。由于可供整栋收购的优质物业数量有限，市场上在售项目引起多方强烈兴趣，特别是在租金周期明显处于增长阶段的办公楼市场。