由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010—2011年住房形势与政策研讨会”8日在北京举行。绿皮书指出，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，经济增长对房地产依赖明显。绿皮书分析认为，2009—2010年，我国经济总体维持高速增长的态势，经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1—8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。

　　住房需求主体处“租购两难”窘境

　　《住房绿皮书》指出，2009年到2010年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越重，租购两难窘境乍现。

　　绿皮书在分析2009-2010年住房市场情况时指出，住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓。根据中国人民银行的有关调查，今年前两个季度，意欲购房的居民占比连续回落，这种购房意愿的变化与居民对房价水平的判断有关。

　　2010年以来，在房价普遍大幅上涨以后更多居民认为房价“过高，难以接受”，而且随着住房调控政策的出台，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。

　　与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　绿皮书指出，投资者和投机者经历狂潮后有所收敛，但待机而动也成为一部分人的选择。根据中国人民银行营业管理部对北京市上千城镇居民储户购房状况的问卷调查，2010年第1季度，在有购房需求的居民中投资性购房居民占比达到23.1%，创近两年以来新高，但到2010年第2季度，在有购房需求的居民中，有投资性购房需求的居民占比为17%，比第1季度下降6.1个百分点，与2009年末相比下降4.3个百分点。这表明投资者和投机者在住房价格大幅上涨后忌惮住房价格在严厉调控下回调，行为有所收敛，但是这并不表明他们甘心退出住房市场，他们更多地可能是选择待机而动。

　　绝大多数城市住房支付能力指数下降

　　《住房绿皮书》显示，今年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。

　　住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第1季度至第2季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

　　绿皮书显示，与2009年第1季度相比，2010年第1季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

　　此外，绿皮书还就住房市场以及住房市场各环节的监管情况，对全国34个城市进行了城市住房市场监管指数测算。结果显示，我国高行政级别城市的住房市场监管水平高，大城市的住房市场监管效果好。

　　绿皮书显示，住房市场监管指数前十名的城市依次是北京、深圳、武汉、重庆、长沙、成都、天津、广州、杭州和昆明。

　　7个大中城市房价泡沫成分超过50% 

　　报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

　　绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

　　绿皮书显示，泡沫指数最高的前7个城市分别是，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

　　住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。

　　报告预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。

　　中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，预测2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降，主要有以下几点理由：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。

　　另外，还有一个很重要的原因是，紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。“这一点可以避免2010年出现的矛盾问题。”倪鹏飞说，2010年尽管政府出台了很多调控房地产市场的措施，但由于货币政策宽松，大量流动性抵消了这些措施。

　　住房绿皮书预测：2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

　　公租房将成住房保障“新主力”

　　报告认为，2009-2010年我国住房保障力度有所加大，公租房将成为住房保障“新主力”。

　　绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。

　　绿皮书显示，保障房建设总体进度比较理想，但是各地区进展不平衡。根据住建部公布的2010年保障房建设进展情况，截至2010年8月末，全国保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%；农村危房已开工68万户，占全年计划的56%。其中，廉租住房开工率75%，公共租赁住房开工率85%，城市棚户区改造开工率70%。截至2010年8月末，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年投资计划的60%。中央财政692亿元补助资金目前也已经全部下达。

　　“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大监管力度。

　　绿皮书中介绍，2010年6月住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确公共租赁住房将成为保障性住房主力的方向，今年全国37万套公租房的兴建任务已下达。加大保障性住宅供给的同时，各地还不断探索和完善住房保障制度，试图建立适合自身的住房保障体系。

　　保障房建设资金难题、保障房建设进度考核机制的缺失一直阻碍保障房建设。绿皮书指出，近期出台的一些政策和措施加大了对保障房建设的支持力度和监管力度，分别在公积金闲置资金支持保障房建设、保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例、公租房建设和运营中的多税收政策优惠、保障房建设监督问责等方面进行了规范。

　　据新华社电