对房地产市场来说，2010年是当之无愧的“政策调控年”，从年初剑指高房价的“国十一条”强劲出台，9月二次调控压阵再到11月央行两次上调存款准备金率……与时同时，省、市相关配套政策也不断出台，确保楼市平稳。2010年即将尘埃落定，一个“调”字和“稳”字成为全年最好的概括。

　　从去年的各种刺激楼市的政策全面退出，到随后各种遏制过热的政策不断出台，最终4月17日发布的“新国十条”框定了本轮政策的基调。

　　第一轮调控触动楼市

　　今年1月1日，营业税“二改五”(即个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年)的政策，意在打击楼市的投机炒房行为；4月14日，国务院常务会议提出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，该新政的出台表明了国家抑制房价过快上涨的决心。

　　第二轮调控表决心

　　9月29日在进一步遏制部分城市房价过快上涨的背景下，国家出台“新国五条”，被不少业内人士和媒体称之为“二次调控”。其要点包括要求对有闲置土地等违法违规行为的地产商停止贷款、停发第三套及以上房贷、首套房首付比例不低于30%、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等等。虽然称之为“二次调控”，但这被认为对“新国十条”的进一步贯彻，明显有多项条款较之前更为严格。

　　在此轮调控中，各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。

　　国内先后有北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口、三亚、苏州等城市出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。

　　除了二次调控政策外，央行宣布从10月20日起上调存贷款基准利率；10月21日，住房和城乡建设部也宣布上调公积金存贷款利率；11月央行两次上调存款准备金率……贷款利率的提高，购房成本的进一步增加，购房需求明显受到抑制。由政策变动原因造成的退房现象也成为了昆明的一个热门话题。

　　楼市调查：一二线城市冷热不均 高档住宅销售火爆

　　"9·28"楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。

　　北京：

　　政策集中发力效应累加 12月或将成"拐点"

　　经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。

　　通胀担忧显现 北京楼市量价齐涨：尽管调控政策密集出台，但11月北京商品房市场量价均出现结构性上涨，涨幅都在四成以上，超过去年同期水平。专家认为，这与人们担忧物价上涨过快有关。

　　新贵豪宅成抗跌楼盘主力：专家分析，这些热销豪宅被看好的共同特点是，普遍占据区域核心地段，具有稀缺资源等特定优势，而且定价比较合理，因而受到市场的关注。未来，在政策调控中并不会受太大影响。

　　上海：

　　首例开发商退地浮现 或成新一轮房价下跌先兆：房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，昨日出现在上海嘉定的两个地块。

　　进入楼市淡季上海开发商扎堆放量 房价优惠缩水：11月已进入到最后一周，在结束了连续5周的下挫后，沪上开发商大有在淡季启幕前，乘胜追击之势。

　　上周末，上海楼市呈现出多盘扎堆放量的热闹局面，其中闵行区占据3席。但是虽然诸如万科等楼盘推出了一定的优惠措施，但是从价格上而言，却是缓步走高。

　　上海楼市 买还是等让购房者纠结：虽然楼市调控依旧在高压不减，房价下跌50%的对赌还未有结论，但是购房者小王已经不想再等下去了。“调控到现在，房价却没有出现意料中的下调，‘限购’、‘限贷’尚未限制住房价涨势。”小王作出购房的决定颇为无奈。

　　深圳：

　　限购压力之下深圳楼市游资外溢：在限购令和限贷令的双重压力下，一直在深圳楼市横冲直撞的游资开始寻找出路，除了进入股市之外，一部分资金盯住商业地产，另一部分则瞄准惠州、东莞等周边城市，呈现出外溢之势。

　　限购六周楼市量跌价滞 深圳市场观望情绪浓厚：深圳市规划国土委公开数据显示，上周，深圳新房成交453套，环比下跌了10.83%；成交面积4.19万平方米，环比前一周下降14.98%。成交量延续前一周的下跌趋势，创下近三个月来的新低，第二轮调控政策的效力进一步显现出来。

　　后市展望

　　楼市调控是否有效明年一季度见分晓

　　房地产重点城市土地市场供求趋热，虽然一手住宅市场整体价格未见松动，打折促销力度亦不大，但是标杆房企对市场的反应正在发生微妙变化。在销售策略方面出现“加速回笼资金”迹象。业内人士预计，市场调控的效果在明年一季度或可明显显现，而影响市场调控的直接因素取决楼市的供应量。

　　明年政府调控不会放松

　　政府的历次文件都明确，楼市调控是为了让房价上涨的幅度下降，而不是跌价；是为了打击投资者，而不是开发商；是为了让16个被限购的城市停止房价疯涨，而不是全国所有城市。SOHO中国董事长潘石屹指出，目前地产业正处于最困难时期。包括任志强在内的多位开发商和业内专家也纷纷表示，明年政府对楼市的调控不会放松。