北京楼市新规：买房内部认购今起将被严管

　　本月起，北京楼市开始执行两项新规。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，要求房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案，方案包括预售项目基本情况、建设进度安排、预售计划、本期预售商品房情况、本期自留商品房情况、预售资金监管方案等11项内容。

　　同时，《关于加强商品房预售方案管理的通知》也将实施，要求未来开发商提交预售方案时，商品房预售价格、优惠幅度、房屋预留情况乃至摇号流程等40余个方面的细节问题，都应写入方案并在售楼处显著位置公示。

　　北京售房需公示优惠幅度 严打开发商捂盘惜售

　　此次预售细节明确主要为改变以往购房者对预售细节模糊不清的被动局面。部分开发商交易暗箱操作，临时降低优惠幅度甚至涨价的行为将受到遏制。至于能否遏制住捂盘惜售现象，业内并不乐观。

　　北京预售资金监管制度致11月楼市供应量爆发

　　据北京房地产交易管理网数据显示，截至11月20日，本月以来，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月同期合计的26个还要多2个。28个新增项目总预售面积达到了74.3万平米，远超过前两月总和。

　　北京中原预计，11月北京新增预售项目将超过9月份的40个，成为年内最高。

　　预售款监管直扼开发商喉咙

　　不少业内专家认为，由于开发商的主要收入来源是预售款，一旦收紧，或使开发商的资金链严重吃紧，更不排除资金链不怎么充足的开发商面临被淘汰的风险，对目前持续走低的楼市也将会雪上加霜。

　　谢逸枫指出，从开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金、预收款及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。进入2010年后，因为房企融资渠道不断被收紧，银行、资本市场等低成本融资渠道几乎完全关闭，只剩下如信托、民间资本、海外资本等少数高成本融资渠道可以获得资金，预售款对于开发商的现金安全显得更加重要。从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。

　　或成高房价"最后一把稻草"

　　北京联达四方总经理杨少锋认为，限购令已经使得销售低迷，而预售款监管一旦全国推广，整个房地产行业将面临近十年来最大的危机，“没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。”

　　“从《办法》对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。”对于北京的监管政策，SOHO中国董事长潘石屹表示，如果监管是为了防止出现烂尾楼，政策本身有些“用力过猛”，将造成开发商的资金完全冻结在监管账户里。

　　监管预售款掐的是资金链 定会影响楼市走向预期

　　按照常理分析对预售资金监管，肯定会影响地产商和买卖双方对楼市未来走势的预期。从房屋供给的角度来看，则会对捂盘行为带来直接的现金流压力，会对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等带来正面作用，中长期来看，还将延缓及影响地产商的拿地、开发、扩张速度。因为流动性的影响和压力，地产商唯有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。不少拖延开发周期的企业，也将会加快现有项目的开发，使得市场可能在短期增加大量供应。