“限外”凸现“渐进式”调控决心

　　外资“开发”楼市值得关注

　　新华网上海11月17日电(记者叶锋、魏宗凯)楼市“限购令”正进一步向境外购房者“发力”。近日，住建部和外汇局发出通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

　　分析人士认为，此次“限外”对市场的实际影响可能较为有限，但会带来对调控决心与信心的“强化效应”。这种“渐进式”调控手段不断坚定，有利于树立市场更多信心。

　　另一方面，“限外”剑指的境外资本正加速进入国内房地产的开发环节。在通胀预期强化、流动性过剩等背景下，此一现象值得关注。

　　楼市调控缘何重提“限外”

　　住建部与外汇局此次联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》明确规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　根据规定，境外人士和机构购房需要查验资质的环节包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。境外机构需要有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

　　实际上，此次新的“限外”是对此前政策的补充。早在2006年7月，建设部等六部门就曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，此次“限外令”仍属调控新政策的落地执行范畴，条文上是对2006年政策的重申。

　　上海易居房地产研究院专家杨红旭认为，“限外”用意，一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求。“国内部分城市已实行限购，没理由对境外的投资投机者网开一面，对境外人士和机构实行限购是必要的”。二是配合国家防范境外热钱的调控方针。随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房地产。比较可知，这次“限外”是2006年政策的升级版，将所谓的“自住、自用”，进一步明确为只能购一套住宅，即只能在注册城市购房办公所需房屋。

　　“限外”效应几何

　　外资购房占多大比例？根据上海中原研究咨询部监测数据，今年1－10月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业占比为1.85%，其中住宅为1.64%；内外资机构置业总占比为1.76%，其中住宅为1.11%，尚无外资机构购房数据，但其占比预计会远小于内资机构。

　　杨红旭称，近几年海外基金投资房地产，一般不会直接买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。2005年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重为6－8%，近两年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年，部分海外基金想抛出在上海的物业，而无人愿意接盘。不过，这一政策对于少数热衷于在深圳、上海等个别城市购房的港台人士，会有明显的抑制作用。

　　永庆房屋公司法务部负责人芦刚说，目前在上海，无论是个人还是机构，只要是外资购房都必须进行书面承诺，承诺所购房产属于自住或者自用，此次“限外”不但是对外籍人士购房规定的重申，也意味着操作层面将更加严格。

　　外资加速进入楼市开发环节值得关注

　　专家认为，“限外”对防范热钱入境炒楼将有明显震慑作用，但由于没有限制外资进入开发环节，仍给外资进入楼市留有通道。

　　实际上，外资加快进入中国房地产开发的趋势十分明显。今年1－10月利用外资的增幅高达43.3%，增幅大大高于前三季度26.0%和1－8月的23.9%的增幅。10月一个月增加的外资高达87亿元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。有机构统计，仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有95家，远超出过去三年的平均水平。

　　而且，房地产业投资的参与面更加广泛。在国际投资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金等来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东的投资者的身影，甚至拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。从区域上看，国外投资机构对国内楼市的介入正蔓延向二三线城市。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，未来随着中国经济的强劲增长、人民币持续升值、国内城市化加快、外资进入限制放松以及国内信贷从紧等多方面合力，外资投资房地产行业的力度还将加大。广发证券房地产分析师赵强认为，从开发商资金来源来看，自筹资金占比逐月提升，外资同比增速大幅提高，在调控的压力下，预计这一趋势仍会持续较长时间。持续流入的境外资本，无疑将对国内“银根”调控的效果产生一定抵消，其影响不可忽视。

　　“后续政策还出多少，关键看市场变化。从政策基调来看，房价快速上涨有可能引发更多储备政策的出台。”永庆房屋公司法务部负责人芦刚说。