Q

　　刘女士问：新房越来越偏远了，我看了几个地方，也没有找到合适的，最后还是买了一套二手房，今后买房首选新房售楼处，还是去找中介？

　　A

　　解问：目前一线城市的楼市已经进入了二手房时代，北京去年二手房的交易量就超过一手房了，这个现象现在看来是不可逆转的，而且今年一二手房交易量的差距更大，明年的楼市会比今年更明显。一手房市场随着城市的推进，逐渐向外围扩散，数量逐渐减少，楼市交易的主体由一手房让位于二手房，这在美国等发达国家已经是事实。而买房去中介公司是一个很自然的事情，现在大家感到新鲜，今后会觉得很正常。

　　二手房已成交易主场

　　去年北京二手房交易量已经超过了一手房，今年二手房交易量超过一手房的趋势更加明显。

　　从成交占比方面来看，二手房市场仍占据成交的主体地位，根据北京市房地产交易管理网的对比数据，2009年一、二手房成交之比为1∶1.37，而2010年同期该比值为1∶1.88，可见二手房明显是成交的主体，而且占比仍有上升趋势。

　　10月中下旬开始，央行宣布加息、市住建委下发预售资金监管办法等措施，与“国五条”等政策产生叠加效应，市场再度陷入观望。

　　从市场对比可以看出，10月新房、二手房一共成交2.18万套，环比下降24.1%，其中新房市场份额9月大幅回落，从42.5%下降到35.2%，市场缩水规模远远大于二手房市场。

　　北京美联市场研究中心的市场调查发现，目前，二手房市场受到二次调控的影响要小于新房市场，主要是由于房屋评估价值一向都低于房屋售价，使得二手房首付基本都在三四成所致。

　　麦田房产总经理助理王奔表示，国家出台的一系列调控政策，是为了房地产市场的平稳健康发展。政策的出台会影响一部分业主和客户的利益，也会在短期内影响二手房市场，但从长远来看，对二手房市场的发展仍是有利的，二手房市场长期向好。

　　从目前来看，二手房主导楼市的地位已经难以逆转，今年11月、12月和明年的二手房市场平稳发展的可能性要大于一手房市场。

　　买房省力但无法省心

　　二手房买卖主要发生在个人之间，可变因素较多，极易引发纠纷。随着二手房交易比重的不断增大，相关的消费纠纷也出现猛增，比如有的购房者购买央产房、大产权房，由于前期对此类房产了解不多，签订合同后才发现无法获得房屋产权。

　　产权纠纷一直是存量房交易市场上出现最多的问题之一。由于产权的查询一般只有地税相关部门才可以做到，如果业主刻意隐瞒，尤其是一些产权比较复杂的老房子、法院正在查封或者尚未解冻的房产等，经纪公司仅凭房产证根本无法辨认。“链家地产”副总裁林倩表示，如果政府相关管理部门能够赋予经纪公司查询产权的权力，那么即使业主隐瞒，经纪公司也可以在审核业主资料时了解到相关情况，从而在根本上彻底解决产权纠纷问题，极大减少二手房市场的纠纷问题。

　　此外，现在不少中介公司在推一手和二手房的联动，到中介门店买一手房，也会遇到一些素质不高的经纪人设置陷阱的问题。对此，中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，买房不用跑郊区的售楼处，一家门店能看许多房源，一个经纪人服务到底，看起来很省力，但是要真正做到“省心”，是一个难点。

　　中介资金和人员将受监管

　　目前，二手房市场的发展要求经纪行业进一步提高成交效率，一般中介做两件事情，第一件就是信息配对的工作，这是主要工作，第二个就是交易谈判。现在随着互联网科技进步，已经让信息方面的配对工作大大改善，但就算是信息配对好了，好多时候业主跟买家谈成功的概率还是比较低，所以中介也承任交易谈判的工作。

　　二十一世纪不动产中国区副董事长卢航表示，二手房成为百姓买房的主场，需要进一步加强行业的管理，适应市场发展的需要。

　　近日，住房和城乡建设部的一位官员透露，住房和城乡建设部专门讨论了房地产经纪的管理办法，准备对资金监管、人员、机构等相关环节进行相应的规范。我爱我家副总裁胡景晖透露，我爱我家参与了住房和城乡建设部组织的有关房地产经纪管理办法的讨论，其对管理层加快行业立法和加强行业规范的行为表示支持。今后房地产经纪行业将增加房地产交易机会、减少交易成本。　

　　本报记者 张家齐

　　我问你

　　麦田房产置业顾问张浩平问业主：9月底出台新政后，卖家不肯降价，买家不肯买，我们的生意很难做，卖家能不能让步呢？

　　“西山华府”业主答：“西山华府”一套173平米三居室，9月份卖650万元，现在下调至630万元，降了不少，卖不出去不在业主，看你们的水平了。　

　　编辑小樱问中介：中介怎么老是互相打架呀？

　　“链家地产”副总裁林倩答：房源挂牌往往采用多家委托的方式，或者业主原本独家委托，而各经纪公司之间竞争，最后也演变成多家委托。有的经纪公司之间往往会出现互相倾轧、挑唆对方客户跳单、破坏成交等恶意竞争行为。　

　　网友“我想买房”问中介：好多人对我讲中介会骗人，现在找中介买房心里有点担心受骗？

　　我爱我家副总裁胡景晖答：中介市场确实存在不规范的地方，大城市的大型品牌中介机构都是房地产经纪行业协会的会员单位，规范性更强。SourcePh">