龙飞

　　新一轮房地产调控的冲击下，各地楼市成交持续回落。相应地，在收紧预售款管理的预期下，开发商的资金链也直接影响其对土地市场的热情，然而在各地，十月的土地市场却频频出现高价地块。

　　11月1日，被收回的前广州金沙洲地块再度入市，在保利、万科、深业南方等巨鳄的争夺下，“前度”地王成交价再创新高。

　　百轮竞拍抢地

　　“这举的是不是钱啊。”11月1日广州的土地拍卖会上，一位与会的工作人员小声嘀咕着。会场上正上演着一场大战，争夺的是广州金沙洲的一幅江景地块，这块江景地实际上已经是“好女二嫁”。

　　2007年，深圳鸿荣源就曾经以区域地王的价格，拿下了这个项目。然而由于2008年楼市的深度调控，鸿荣源没有按期缴纳土地出让金，项目被广州国土局收回，并没收了4亿元的保证金。

　　前车可鉴似乎并不适用于土地市场。在2010年第二轮楼市调控的背景下，这一项目依然获得了众多青睐。在当天广州拍卖的7幅地中，保利、城建地产、路劲地产以及万科、中海、深业南方目标均为此，保利地产的广州总经理余英还罕见地亲赴现场。

　　该地块竞拍一开始，各方还显得较为谨慎，出价较慢，主要是路劲、城建地产和深业南方3家在争夺。

　　在经过23轮叫价之后，路劲退出了竞价，深业南方和城建地产两方开始“死磕”，此时地块总价也从11.2972亿元升至了19.6亿元，楼面地价已达到7406元/平方米，这已经接近上次地王7900元/平方米的心理价位。

　　而这时候保利突然出手，叫价19.7亿元。保利刚放下高举的竞牌，“19.8亿元。”万科也加入了战役。两大巨头的忽然加入，让项目价格迅速飙升。主持人都从一开始频频询问是否要继续举牌变为开始提醒“注意投资风险”。当价格达到3年前地王价格时，保利退出了战斗。万科与深业南方依旧死磕，当深业南方加价至22.1亿元之后，所有的开发商已经无意跟价，最终该“地王”以总价22.1亿元的“新地王”身份成交，竞拍超过百轮。

　　同样的土地大战，十月的最后一周频频出现在各大城市。宁波宝庆寺3号-2地块，成交均价达13384元/平方米，当之无愧地成为宁波江北区的新单价“地王”。现场香港九龙仓下的陆裕投资有限公司与雅戈尔集团连番激战。

　　上海10月最后一场拍卖会上，旭辉集团在十几家房企的围堵下脱颖而出，获得了工业园区富力东侧地块，该地块的溢价率高达193%。而此前的拍卖会上，金地集团同样以高达328%的溢价率力挫十几家企业，竞得上海航头中心镇A1储备地块，折合楼面地价10500元/平方米。

　　通胀保值和土地周期

　　“对于寸土寸金的老城区，手里有块地总是很保值的。”经纬地产研究中心分析师朱健，在上述广州老城区土地拍卖后评价道。

　　一位广州二线地产商也对记者说，现在的通胀预期如此强烈，不仅普通消费者需要寻求躲避通胀的投资品，“资金密集型的地产商也需要更善于利用资金”。

　　这一说法，资本市场上的数据也有佐证。今年第三季度末，申万分类的125家A股房地产企业中，一方面他们经营活动产生的现金流量净额合计为-869.11亿元，这与第一季度的-440亿元相比固然大幅攀升。2010年第三季度，按申万一级行业分类，有可比数据的135家地产公司经营活动现金流量净额合计为-55.1亿元，而在今年第一季度和第二季度，这个数值分别为-393.4亿元和-444.2亿元。这说明上市公司现金流情况已经有所改善；另一方面，这些企业持有的货币资金合计达2069亿元，再创新高。潘石屹年初所说“许多房地产上市企业都持有百亿现金”的情况并没有改变。

　　“还是有很多资金流入房地产企业。”上述地产商表示，虽然今年他们公司已经在广州增加了近3个项目，为近几年所罕见，“但我们并不缺钱”。这些项目主要都是以合作的方式进行。“我们出经验技术，对方出资金”，这位地产商告诉记者，这些资本方以往都是投资实业或者专营进出口贸易者，“他们对于通胀与保值的需求较大”。

　　因此即使在调控的背景下，如何花钱依旧是如今地产商主要考虑的方向。

　　9月，万科就增加7个项目共花费了23.3亿元，其竞争对手保利则更为激进，有报道显示：一周内，保利地产分别在杭州、南京、成都和南宁连续拿地，共计面积为75.5万平方米、成交价达39.6亿元。

　　“一般第四季度都是政府推地的高峰时段，这是拿地的一个很好契机。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示，最近部分热点城市土地市场进入集中推地期。

　　以广州为例，今年3月9日，国土资源部专题调研组到广州调研广州土地市场时，广州市国土资源局表示，与去年住宅用地实际供应相比，今年增加将近七成，达到7.64平方公里。后来这一数字辗转变为5平方公里，其中中心六区供地面积超过2平方公里。然而直至今年10月底，广州全市的住宅土地只推出了1.01平方公里，假设上述目标依旧，这两个月广州就需要推出近4平方公里的住宅土地。

　　这明显是不可能完成的任务。可是有广州国土局的官员告诉记者：“2平方公里的底线还是要达到的。”这是因为今年中央的调控压力以及向上层的许诺。换言之，两个月内广州的住宅土地起码还要推出1平方公里的土地。

　　与此同时，在开发商眼中，楼市依旧坚挺。同样以广州为例，经纬地产的研究数据显示，10月底，广州楼市成交量已经跌至9月初水平，10月最后一周1281套的成绩环比下跌超过六成。但是调控开始一个月后，广州楼价并没有下挫。新浪乐居监测的数据显示，截至10月29日，广州50个在售指标性楼盘中，六成楼盘依旧在涨价，持平的楼盘有14个，只有4个楼盘价格略跌。

　　正因为如此，一方面，开发商资金链压力不大，而在通胀预期下持有现金等于贬值；另一方面土地市场到了集中推盘时期，好项目的选择空间更大，直接导致了个别项目的再创高价。

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