从9月底开始，限购令、禁贷令、税收减免的取消等一系列楼市风暴来袭，调控政策节奏一拍紧似一拍，这一次开发商们真切地体验到了"速冻"的感受。尤其是10月20日的加息和贷款7折优惠取消、首付比例提高等金融政策杠杆调控力度的加大，更是把原来的打击面不断扩大。目前，北京、上海和深圳等城市已经开始陆续执行监管部门的口头通知，大连各银行的个人住房贷款7折优惠也基本取消，同时首付比例提高了一成，这样一来，不仅投资、改善型购房需求受到抑制，现在就连首次置业的刚性需求也面临着购房成本增加的问题。

　　A 部分城市已彻底告别7折利率优惠

　　大连各银行首套优惠也在8.5折以上

　　实际上，早在今年上半年，北京、上海、深圳、重庆、青岛、南京等很多城市就已经基本取消了7折优惠。而在监管部门下达口头通知后，7折优惠更是彻底退出了舞台。而在大连，记者了解到，对于首套房贷利率优惠，目前各家银行实行的都是差别化的利率政策，银行的相关部门会根据客户的风险状况和信用等级给予不同幅度的利率优惠，但7折优惠基本已经绝迹。

　　一商业银行信贷部工作人员告诉记者，早在今年年初，他们银行就取消了7折的优惠，而现在就连8.5折能够审批下来的都已经很少了，还必须完全符合首套购房、90平方米以下，单价1万元以下等条件。当然，也有的银行没有任何其他附加条件，只要是首套住房贷款就可以申请8.5折优惠。还有的现在已经按照基准利率执行了，对于首套房贷也没有任何优惠。采访中，甚至有的银行工作人员告诉记者，他们的个人房贷业务基本已经停滞了。

　　实际上，早在上个月月末监管部门的口头通知前，大连很多银行就已经陆续取消了7折的优惠，只有个别VIP客户能获得7折或者8折优惠的审批，而目前首次个人房贷基本都已严格按照8.5折以上的利率执行，且首付比例也提高到了三成以上。可见，对于购房者来说，想要通过分期付款的方式买房是越来越难了。

　　B 贷款购房成本涨幅远大于加息威力

　　首次购房群体也惨遭金融调控轰炸

　　如果说之前出台的一系列调控政策只是针对投资需求和部分改善性需求，而此次监管部门口头通知各家银行的首套房贷最低利率提高至8.5折和首付比例提高到三成以上的消息却是给首次置业的消费群体泼了一盆冷水，其威力相当于4次加息。

　　我们可以为即将首次置业的按揭购房者来算一笔账，看看对于首次贷款置业的购房者来说，房贷最低优惠利率从7折上调至8.5折或者是基准利率，月供究竟增加多少。对于一笔期限30年，贷款总额60万元的等额本息贷款来说，以当年6.14%的基准利率的8.5折计算，每月还款3301.71元，将比7折优惠时多支付约333元，累计还款总额将增加近12万元；如果以没有任何优惠的基准利率计算，每月还款3651.49元，比7折优惠时多支付约683元，累计还款总额将增加近24万多元。最近一次央行加息是0.25%，已有银行人士统计得出，此次首套房贷利率的最低折扣从7折提升至8.5折，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。

　　在此次金融政策调控的轰炸中，购房需求受到了全面的抑制，首次置业者也未能幸免，房奴的门槛也越来越高。购房成本的增加极大地打击了他们的信心和勇气，更重要的是，再次加息的预期、首付比例的提高和每月还款量的增加会改变很多消费者的购房计划，"一步到位"的心理在很大程度上也受到打击。一位正打算选购婚房的庞先生告诉记者，他原来看好了一个100平方米的户型，现在可能会考虑换成个80多平方米的了。这种购房需求打击面的扩大无疑还会进一步加重楼市中的观望氛围。

　　C 金融政策是房地产调控的重要杠杆

　　短期内可起到抑制房价上涨的作用

　　金融、税收政策是房地产调控中的重要杠杆，它能有效的调控市场需求，抑制房价的过快上涨。在近期出台的一系列新政中，金融政策的调控力度就在步步紧逼，二套利率按1.1倍执行、三套不予贷款、一套提高至8.5折、首付比例提高以及取消税收优惠……都确实起到了非常明显的效果，这才诞生了“速冻”楼市一说。

　　就连SOHO中国董事长潘石屹都发表了提高首付款能降低房价的观点，他认为，如果住房的首付从两成提高到三成，相当于5倍撬动需求的杠杆变成了3倍；如果把首付提高到五成，则相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍，房价马上就会立竿见影地降下来，同时提高存贷款利率也会对抑制房价起到一定成效。

　　然而有不少业内人士表示，对房地产市场的调控政策分为两个层面，对供给的掌控与对需求的调控，在掌控好供给的基础上，发挥金融政策、税收政策等对需求的调控才是最有效最健康的平抑房价的办法，而只是一味的压制需求的释放，供给的调控却一直跟不上，或者是执行不到位，最终只能造成供求关系的进一步扭曲。

　　D 逆市中，很多开发商选择“冬眠”

　　“僧多粥少”，也有的选择先下手为强

　　眼看着“金九”月的喜人硕果，很多新项目原本都计划在10月房展会后对外销售，然而，限贷令、限购令、加息等一系列对楼市利空的新政如寒冷的冰雹般打在了房企的头上，措手不及，丝毫没有缓冲的机会。改善型、投资型需求绝大多数都被迫撤出了房地产市场，如今就连首次置业的纯刚需都受到了牵连，大连楼市一下子陷入了前所未有的困境。

　　在逆市中，很多开发商在短暂的观望过后都选择了“冬眠”，决定等到明年春暖花开再作打算。据记者了解，很多原本计划在10月底前后开盘或者推向市场的项目都放慢了脚步，或者干脆“待明年重整山河”。

　　然而与此同时，也有一部分房企认为在“僧多粥少”的情况下，与其一味地观望等待，不如先下手为强，将有限的购房群体争夺过来。一房企负责人分析：“每个家庭只能再买一套住房，那么买了你的就意味着不能再买我的，观望就意味着放弃争取的机会，这种时刻更要冲到最前沿，尤其是对于以改善型产品为主的项目，争夺将更加残酷。时间就是金钱，一定让购房者尽可能多的听到我们的声音，不能从他们脑海中淡去，明年的形势说不定会更恶劣。 ”记者了解到，在这些与时间赛跑的房企中也不乏一些品牌房企，他们将旗下的各个项目的时间节点都往前提了不少，甚至计划明年才开始宣传的项目也抢先进入楼市，相信他们的带头作用会给那些失去了方向的开发商们一些灵感。 记者边琦