均价下跌乃售房结构性改变所致 遏制高房价调控仍需加力

　　记者 陆昀3日北京报道

　　在第二轮调控政策的强力压制下，日前一则消息引起众人的关注，10月百城住宅均价普涨。该消息与目前官网数据所反映的楼市状况有较大差距。这让许多人对楼市走向倍感困惑。

　　有消息报道，中房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2010年10月，全国100个城市住宅(包括普通商品住宅、别墅、经济适用房)平均价格为8418元/平方米，较上月上涨0.66%，其中76个城市价格环比上涨，仅24个城市环比下跌。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%，北京涨52.39%居次。深圳、上海、北京成为全国住宅均价排名前三的城市，广州则排在第7位。

　　然而根据北京市交易管理网的数据，10月份，全市共成交新房13842套，环比下滑26.4%，其中新房住宅7682套，环比下滑37.1%，

　　同比锐减近五成；二手房住宅成交14162套，环比下滑14.4%，同比降幅超三成。10月以来楼市均价也有明显的下跌。从这样的数据看，北京楼市八九月连续出现的量价上升的势头已被扭转。

　　各路消息虽然各有自己典型楼盘的数字依据，但公开的数据与我们的感受似乎存在较大距离。在最近各种消息充斥的情况下，很多人认为，虽然没有感到房价仍在快步上涨，但也并不认为楼市已经转向实质性的下行通道。不少买房者并没感到新建商品房价有明显下调。很多人在没有等来一手房房价下降的情况下，希望在二轮调控政策挤压下，从二手房市场寻找到释放出来的新房源。但很多人的感觉是，二手房的供需比并没有因为政策压力变得更为宽松，虽然有抛房者，但数量很有限，价格虽然比前些时候“变软”些，但仍处于高位。

　　对于这种“落差”，北京中原的分析人士认为，北京商品房市场出现均价下跌是售房结构性改变所致。由于最近密云、平谷等远郊区域中低价项目占比上涨，新政后北京房地产交易管理网数据显示商品房签约集中在2万元以下的项目，北京在10月首次有超千套的万元以下项目签约，总住宅为7680套。所以整体均价形成结构性下降。有开发商表示，除部分开发商担忧大量推盘而需求冷清外，最近不少高端项目拿不到预售证，政府似乎有意控制高价项目的入市量。这样实际上大多数人并没有感到楼市在降价。但事实上楼市的整体价格呈现出平稳状态。

　　一些房产机构表示，调控不断加码、加息预期等因素或将使四季度商品房房价再度下跌。10月-11月五大一线城市二手住宅成交量环比将出现两至三成下降幅度。今年年末到明年年初，楼市将出现2008年年底之后的第二个大低谷。

　　但也有业内人士认为，10月上海一手房成交出现“冰火两重天”。普通楼盘成交衰退接近七成，而豪宅市场则持续三个月火爆。深圳、长沙、广州也出现了类似情况。这一市场现象表明，由于通货膨胀的压力明显加大，市场上的流动资金在没有更好的投资选择情况下仍有流向楼市的冲动。另外，提高一套房的首付比例只是对刚性需求的短时遏制，从目前看，这项政策除了银行自身免于风险、获得利益，与刚性需求的增减无关，刚性需求仍然存在。限购令以及提高首套房贷款首付、购买首套房公积金首付不低于30%等政策在产生短时抑制作用的同时，对多数自住或改善性购房买家也将产生希望购房一次到位的影响。目前还不能断定房价回升势头已得到有效遏制。在新房市场房价没有实质性下降的情况下，二手房持有者也不会轻易放手，在市场供量不够充分的情况下，二手房价也不可能跌向低谷。要让市场趋于平稳需加大供给，减少流动资金的涌入。对楼市的调控尚需时日。

　　【又讯】住建部等四部委日前下发通知，规定公积金购买首套房90平方米以上，首付不得低于30%，二套房首付不得低于50%，同时对三套房停发公积金贷款。

　　按照新规定，二套房贷款80万元20年需要多还利息4.15万元，月供增加172元。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，公积金贷款的差别化利率是调控的又一次加码。

　　北京中原分析，这一政策的落点是为银行降低金融风险，使刚性的首套房需求减缓入市，为调控争取时间。此前公积金不论第一套第二套，均执行基准利率，新规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。虽然相比目前执行的商业贷款第一套房贷款利率低0.8个百分点，但也使改善性需求增加了成本，必然会减少交易。同时公积金新政明确全国范围限制第三套房贷款，也杜绝炒房。

　　据了解，自新政以来，购房者通过公积金贷款购房的比例出现了大幅上涨。据21世纪不动产的调查显示，200位购房者中有61位使用了公积金贷款，占30%。而其中有一多半人，并非是首套房购房者。

　　从商贷的情况看，在实行差别化利率之后，对于之前贷款的购房者，只要是符合条件的，都将从明年起适用新的差别化利率。而公积金是否也会如此目前还不明朗。林蕾预计，公积金贷款差别化，将对目前市场上约20%的购房者的购房成本产生直接影响。而受影响的这部分购房者，很有可能因为这条政策中止购房计划。(4A1)