全国人大常委会委员、全国人大财经委员会副主任委员贺铿认为房地产调控不应“扬汤止沸”，而要“釜底抽薪”

　　十七届五中全会通过的十二五规划的建议中提出：完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。今年，中央频频出重拳调控房地产业，其力度空前。种种信息表明，中央将对房地产调控保持连续性。

　　全国人大常委会委员、全国人大财经委员会副主任委员，九三学社中央专职副主席贺铿在接受南方都市报专访时表示，房地产调控通过抑制居民的真实需求或者扩大有效供给式的“扬汤止沸”做法不能解决根本问题，而是应该“釜底抽薪”：抓紧实施房产税，终止“卖地财政”，让各种投机“出局”。

　　◎我国部分城市房价高，被认为是供需的问题，采取扩大供给、限制需求等方法，使高房价降下来，这种被专家称作是“扬汤止沸”的做法是短期的，不能从根本上解决问题。房产泡沫历来是由投机炒作形成的，一个是政府炒地，另一个是社会资金较多。而不是需求过旺或供给不足形成的。

　　◎房地产调控主要不应该是抑制居民的真实需求或者扩大有效供给，而应坚决遏制各种投机行为，包括遏制一部分地方政府炒地和社会资金炒房的投机行为。必须逼迫各类“炒家”出局，政府才有可能有序、有效地解决我国城镇化过程中的住房问题，并建立住房保障体系。

　　———全国人大常委会委员、人大财经委员会副主任委员贺铿

　　我建议先开征“城市住宅类房产税”。城市住宅类包括个人产权的自住房和经营性质住房(出租等)。有个人产权的住宅都须纳税。城市住宅类房屋房产税的计税方法，可以按当地的人均平均居住面积作参考，只对超过应住面积(家庭人口数乘以当地人均面积)的住房征税。为了有效遏制投机行为，房产税税率不宜过低。建议参照房屋预期租赁年收益为基础，实行超额累进税率。

　　———全国人大常委会委员、人大财经委员会副主任委员贺铿

　　限制购房解决不了根本问题

　　南都：今年，国家对房地产的调控力度历来罕见，从全国“两会”后出台的“国十条”到国庆前夕的新“国五条”，再到在10月25日国务院常务会议再次重申“遏制房价过快上涨抑制投机需求”，以及十七届五中全会通过的十二五规划的建议中，“十二五”期间仍是“抑制投机需求”。你怎么看目前调控房地产的效果，房价要下降到什么程度才是合理？

　　贺铿：我不希望价格大起大落，大起成泡沫，大落会影响整个宏观经济。希望房地产健康发展。从国际上看，世界上大多数国家的房价收入比为6：1，即家庭平均年收入与一套基本住房的价值比为1：6.如，三口之家平均年收入6万元，6年的总收入应该可以买一套100平方米面积的基本住房，即合理房价应该是3600元/平方米。我国许多城市房价出现暴涨，严重背离了正常的房价收入比。我国目前80%以上的家庭收入水平低于正常房价收入比，其中20%的低收入者房价收入比在20：1左右。

　　南都：你怎么看目前房地产调控措施？

　　贺铿：我国部分城市房价高，被认为是供需的问题，采取扩大供给、限制需求等方法，使高房价降下来，这种被专家称作是“扬汤止沸”的做法，外界对此褒贬不一。

　　南都：你认为根治的办法是什么呢？

　　贺铿：“扬汤止沸”是短期的，不能从根本上解决。2007年和2009年，我国城市住宅价格出现了非正常上涨，在一部分城市形成了明显的“房产泡沫”。房产泡沫历来是由投机炒作形成的，一个是政府炒地，另一个是社会资金较多。而不是需求过旺或供给不足形成的。

　　目前，国家调控房地产的主要做法是限制购房、提高首套住房的贷款门槛，这解决不了根本问题，限制不了支付全款的炒房者。因此，房地产调控主要不应该是抑制居民的真实需求或者扩大有效供给，而是坚决遏制各种投机行为，包括遏制一部分地方政府炒地和社会资金炒房的投机行为。必须逼迫各类“炒家”出局，政府才有可能有序、有效地解决我国城镇化过程中的住房问题，并建立住房保障体系。

　　实行“一户一宅”不是搞计划经济

　　南都：你刚才提到建立住房保障体系的内容是什么？

　　贺铿：住房保障体系即廉租房、公租房、商品房供给体系，供给原则是：“多建廉租房，发展公租房，补贴购买商品房”。住房保障必须维护公平原则，实行一户一宅的基本住房制度。

　　南都：有人认为实行“一户一宅”的基本住房制度是搞计划经济，你怎么看？

　　贺铿：住房保障体系这个指导思想不是说一户只能买一套房，政府保障各个类型的人都有房子住。只是通过税收杠杆调节，通过政策引导大家不要买太多的房子，根据自身的收入水平，合理消费，如果有能力多占住房资源，则需要通过缴税去回报社会。

　　我建议先开征“城市住宅类房产税”

　　南都：房产税呼声已久，但有人认为，开征房产税，需要对每栋房子的价值进行评估，工作量太繁重，你怎么看？

　　贺铿：现在，我国有少数人拥有一户多宅，且有快速发展的趋势，这种现象不仅脱离了中国的国情，也与世界上绝大多数国家实行的住房保障制度相悖。为了维护住房公平原则，应该对多占住房资源(包括超大住房和经营性住房)者征收财产税和所得税。对投资和投机性住房征收高额税金作为多占资源的超额补偿。几乎没有一个国家不设房地产税这个税种。我认为要尽快开征房产税。

　　其实，对房屋价值的评估没有外界说得这么复杂，一个地区的房子都可以做一个基本的评估。将来可以设一个机构来做这项工作。根据市场情况，适时调整当地房子的评估价格。

　　南都：你认为我国开征房产税要注意什么？

　　贺铿：房地产税是财产保有税，设置房地产税种应该注意三点：不应增加一般居民的负担，设置恰当的免税或退税标准；房屋保有环节的税率不宜过低，应当达到有效遏制投机和引导居民合理消费的目的；要认真清理房地开发建设和交易阶段的税费，尽量减少房地产开发成本和交易税费，以降低房屋销售价格，减轻购房者负担。在制度安排上，要让中等以上收入者通过“按揭”或资助方式买得起房但养不起多余的房，要让投机者囤不起房，让不法开发商捂不住盘。

　　南都：你对开征房产税的具体操作方面有哪些建议？

　　贺铿：在土地、工业用、商业用和事业单位用房的性质以及农村住房的属性和产权等问题没有理清之前，我建议先开征“城市住宅类房产税”。城市住宅类包括个人产权的自住房和经营性质住房(出租等)。有个人产权的住宅都须纳税。城市住宅类房屋房产税的计税方法，可以按当地的人均平均居住面积作参考，只对超过应住面积(家庭人口数乘以当地人均面积)的住房征税。

　　房产税可能推高城市黄金地段房价

　　南都：你认为房产税的税率征多少合适？

　　贺铿：为了有效遏制投机行为，房产税税率不宜过低。建议参照房屋预期租赁年收益为基础，实行超额累进税率。如多余面积不超应住面积的50%，按预期租赁收益30%征税；超50%至100%的，按预期租赁收益额40%征税；超出应住面积100%(含100%)的，按预期租赁收益额50%征税。

　　南都：房产税一旦开征，会不会出现一种情况：郊区超过应住面积的房主用大房子去置换城区黄金地段的小房子来避税，从而进一步推高城区黄金地段的房价？

　　贺铿：开征房产税后，有些是需要在实践中调整。黄金地段的房价被推高的可能性也会存在，黄金地段地价高在世界各国都是如此。另外，在郊区的房子评估价不会高，预期租金不会太高，税率是根据这两者计算出来，所以它的税率也不会很高。在哪个地段买房，由消费者自己选择。

　　南都：对于房地产开发商捂盘、囤房等推高房价的行为怎么处理？

　　贺铿：对开发商捂盘超过一定时间(如：三个月)，要根据房子价值的分档征税，直至卖出为止。需要说明的是，对开发商资金链控制方面，政府不应过多干涉，因为这是企业行为，政府不要过多地代替企业做决策。

　　终止“土地财政”保障住房土地供应

　　南都：怎么理解你刚才说“政府炒地也是投机”？

　　贺铿：20世纪90年代，为了解决城市建设的资金，“经营土地”、“经营城市”的理念开始兴起，一些地方政府千方百计推高住宅用地的土地收益，逐渐形成“土地财政”依赖。有数据表明，近些年，我国土地收益占地方政府财政收入的比重高达30%左右，有些城市甚至高达60%-70%.2009年，土地出让收入约1.5万亿元，占当年全国财政总收入的21.9%。“土地财政”直接推高了房价是一个不争的事实。

　　有学者判断：我国正在成为世界上一户多宅最为严重的国家，土地资源正在向少数人集中，住房不公现象越来越突出。为此，应尽快终止地方政府的土地财政办法，改革土地供应办法。

　　南都：终止“土地财政”，是不是意味着禁止政府卖地？

　　贺铿：我提出的办法是：土地供应价由补偿价和土地使用税构成。补偿价在政府依法监督下，由建设方、土地使用方与被征地对象协商决定；因为这种做法不是卖土地，而是让人去使用，所以国家要征土地使用税，而不是采用目前的招拍挂“卖土地”的做法。

　　为了遏制大城市过度膨胀，促进中、小城市发展，建议控制大城市住房土地供应，适当放松中、小城市的土地供应。

　　南都：终止土地财政，地方政府财政将受到严重的影响，势必受到地方政府的反对。

　　贺铿：地方政府一味地依靠土地财政不是一条出路，这条路将来肯定是走不通的。地方政府的财政收入应该通过其他方式解决，比如房产税，房产税不仅有住宅性房屋的房产税，还有商业用房，企业用房。

　　经济适用房给权力寻租留下空间

　　南都：保障性住房方面你有什么建议？

　　贺铿：保障性住房就是廉租房，是针对低收入者的。根据我国人口众多，经济发展水平不高的实际，这个层次的保障面不能太宽，保障的对象规定为家庭年收入低于地方年平均收入60%-70%的家庭，保障面可能只有10%-15%的家庭。保障性住房应该重点考虑由农村转入城市的居民，因为只有当住房有保障，工作有保障才算是真正的城镇化。

　　对于买不起房又不是低收入的“夹心层”，是住房保障体系的第二个层次———公租房。根据国外经验，公租房最好是由社会机非营利机构或者商业机构来运作，由他们筹集资金建房，政府在税收和土地供应方面，给予优惠。政府要对公租房租赁市场进行监管，不能有投机行为。如：德国政府规定，公租房租金高于政府指导价20%属违法，高于50%就是犯罪。

　　住房保障体系的第三个层次是商品房，让中等以上收入的人可以买商品房，可以通过按揭等实现购房。政府要对商品房价格严格管理，不能完全由市场去投机，让它成为真是合理的价格。有些国家房价基本上很多年都很稳定，波动也就1%或2%左右。

　　南都：你提到的我国住房保障体系三个层次，怎么把经济适用房、两限房等排除在外了？

　　贺铿：从目前来看，经济适用房没起到很好的作用，这项工作由政府来做，缺乏监管，所以给某些政府官员“权力寻租”留下空间，导致出现“六连号造假”、“超大面积”、“联排别墅”经适房、名车车主住经适房等怪现象。

　　目前，政府可以通过收购在建或以建的经适房，改成廉租房；另外也可以让一些商业机构收购改成公租房。

　　统筹：王钧 冯启若

　　统稿：李召 陈宝成

　　时事新闻中心、经济新闻中心联合制作

　　南都记者 杨章怀 实习生 张旭 发自北京